好立地の戸建て

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

5年間ずっとキャッシュフロー追求型で不動産投資をしています。

 

キャッシュフローだけを追求すると、「資産性」が軽視されがちです。しかし、土地値&利回りの両方のバランスが良い物件を選定することで、債務超過することなく順調に拡大していくことが可能です。

さて今月は、私の7棟目となる戸建ての売買契約をしてきました。

 

先日、その物件についてツイートしました。

 

戸建ての売買契約をしてきました。
◆価格330万
◆平成8年築
◆市街化区域
◆想定家賃:7〜8万程度
売主様はやさしい感じの高齢の女性で、終始なごやかな契約となりました。リフォームを150万以内に抑えて、利回り20%くらいになればと思います。

 

ざっくりのスペックは上記のとおりです。

 

市街化区域で築24年なので、好条件だと思っています。家賃7〜8万円取れるエリアで、300万円台で物件を手に入れるのはそうそう簡単ではありません。

※ただし価格が安い理由もあったので後ほどご紹介しますね

 

今回は、どうやってこの好立地の戸建てを激安で仕入れたのか?その具体的な手法について解説します。

好立地の戸建てを激安で仕入れた方法

実は、こちらの物件は水面下の物件(俗に言う川上物件)でした。

 

実は、今年買った6棟目の仲介業者さんからのご紹介でした。それも、ひょんなことから紹介してもらうに至ったのです。

 

GW前に6棟目購入して、その後リフォームし、7月に無事入居がつきました。

 

※6棟目購入&リフォーム記はこちら。

(参考)築39年の空き家リノベーションに挑戦【目指せ利回り20%!】

 

普段は、売買仲介してくれた営業(Wさん)にこちらから連絡することはありません。しかし、かなり価格交渉を頑張っていただいたので、賃貸入居が決まった際に、ご報告がてらLINEでお礼を申し上げました。

 

LINEの会話

 

その時はご報告(LINE左側)だけで終わりました。特に深い意味はなく、純粋にお礼をお伝えするだけに留まっていたのですが、なんとその1ヶ月後に物件紹介(LINE右側)をもらいました。

 

おそらく、私のことを覚えていてくれたのだと思います。でも、やり取りから1ヶ月後だったのでびっくりしましたね。

 

よく聞かれることで「川上物件をどうやったら紹介してもらえるのですか?」というご質問をいただきます。ここの再現性はなかなか難しいのですが、一つ言えることとしてご縁を大切にすることしかないかなと感じています。

 

お会いしたときに会話で仲良くなるとか、お礼をしっかり伝えるとか、そういった基本的なことを繰り返していくことくらいしか私には思いつきません。

 

買い主という奢った気持ちがあったり、自分よがりの対応では人は動いてくれないということです。

 

そこは人と人なので対等ですし、相手に「この人に売りたい」と思ってもらえるような人間になれるように、私もいつも努力しています(まだ全然できていないと思いますが)。

 

今回の出来事で、改めて、不動産は人とのご縁の中で拡大していく、ということを痛感しました。

いざ内見!再生プランと予想利回りについて

戸建て

 

物件をご紹介いただいて、翌々日には内見に行きました。

 

善は急げで、スピード勝負です。

 

物件があるエリアは私がはじめて購入するエリアでしたが、実は以前からマークしていた地域でした。戸建てだと、700万以下はほとんど出ないエリアで、中古の戸建てがだいたい800〜1000万くらいで売り出されています。

 

しかし、うまい話ばかりでなく、この物件も「安い理由」があったのです。

残置物&雨漏りを発見!

まずは残置物がそのまま残っていました。

 

でもだいぶ片付いていて、ゴミ屋敷という感じではありません。これはぜんぜん許容範囲でした。

 

残置物

 

もう一つは雨漏りですね。こちらの方が深刻でした。

 

一階洋室と、二階和室の2箇所ほど雨漏りしていましたね。

 

雨漏り

 

一階の洋室は、その直上がバルコニーだったので、そこが原因だと何となく予想がつきました。ただ、天井を触ると、濡れていたので、現在も絶賛雨漏り中!だったのです。

 

二階の和室の雨漏りは、天井が濡れてなかったので、おそらく一度雨水が侵入してから、そこそこ時間が経っていることがわかりました。

 

最終的には450万売出しから、雨漏り修繕を考慮して、3パターン(300万・330万・350万)の買付を仲介営業Wさんへ送信しました。※この営業さんは、何パターンが送っておくほうが交渉しやすいそうなのでいつもそうしています

 

最終的には残置物処分を買い主負担にすることで、330万円で交渉成立です。

再生プラン&予想利回りについて

雨漏り修繕はマストになりそうです。まだ築24年なので、長期的な運営を考えると外壁・屋根塗装も検討しています。

 

都市ガス仕様なので、プロパンガスの設備貸与できません。その分、エアコン・洗面台・モニターフォンなどの設備系が若干膨らむかもしれませんね。

 

良いニュースとしては、エリアの相場賃料は7〜8万円ほどですが、とある法人さんと知り合ってもう少し高く貸せる可能性が出てきました。

 

今月決済する戸建てですが法人に貸し出せないか模索中。昨日お会いした法人さんから家賃10万超(最高で14万前後)になる話が出ました。300万円台で購入したのでリフォーム費含めて利回り30%超になるかもです。まだ妄想段階ですが、これが実現したら再現性もあるので美味しいスキームになりそう。

 

予想家賃と利回りは以下のとおりです。

 

  • 家賃7万の場合→年間84万→15.4%
  • 家賃10万の場合→年間120万→22%
  • 家賃11万の場合→年間132万→24.3%
  • 家賃12万の場合→年間144万→26.5%
  • 家賃13万の場合→年間156万→28.7%
  • 家賃14万の場合→年間168万→30.9%

 

こちらは屋根・外壁塗装を見込んでこの利回りです。家賃14万はハードルが高いかもですがチャレンジします。

 

もう少しリフォーム費を抑えて、夢の利回り30%!を目指したいですが、結果として、着地が20%くらいになっても問題ないと思っています。

おわりに:1棟目から「川上物件」を買える人は多くないです

金のなる木

 

リフォームのビフォア・アフターや、入居付けのアイデアなどは、またの機会に筆を取ります。

 

本記事でお伝えしたかったのは「1棟目から川上物件を買える人は少ないということ」です。私のような平凡な投資家であれば、尚の事それは難しいですね。

 

そんな私でも、5年間でこれまで2度ほどネットに出てない川上物件を購入しました。ですから、2〜3年に1回くらいの感覚なので、しょっちゅうラッキーがあるわけではないですね。

 

しかし、私のような凡庸な投資家でも、コツコツ亀のように投資を続けていると、ふとした時にご紹介いただけることがあります。

 

でも、それは棚からぼた餅ようなものです。普段は、アットホームやニフティ不動産を使って必死で探しています。だから、不動産投資に裏ワザは存在しないということを身にしみてわかっているつもりです。

 

 

ずっと頑張って物件を探していると、たまに神様が良い物件をプレゼントしてくれることがあります。地道な投資が、時としてスピード感を持つことがあるのは、そういうときです。

 

これからも慢心せず、まわりへの感謝を忘れないで、自分のできる不動産投資を極めていきたいと思います。

 

以下、関連記事です。

 

▼戸建てのオーナーチェンジ物件のメリット・デメリットをまとめています。

 

▼戸建て投資のおすすめ書籍のご紹介です。知識と実践どちらもバランス良く鍛えていきましょう。

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