こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。アパートと戸建ての賃貸経営をしています。
さて今回は、直近で購入した、戸建てリフォームのお話です。
戸建ての内装リフォームがだいぶ終わりました。あとは外壁塗装も今月中旬からスタートします。
いまは募集賃料をいくらにするか考え中です。おそらく最初は強気に出して、徐々に下げていく作戦になりそうです。#戸建て#リフォーム pic.twitter.com/Nlb5KsVcDI
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) December 10, 2019
外壁塗装がまだ終わってませんが、内装リフォームはだいたい終わりました。
というわけで、今回は本物件のリフォームプランのポイントと考えたことついて解説します。
中古戸建てのスペックと購入動機
購入した戸建てのスペックは以下のとおりです。
- エリア：千葉県郊外
- 購入価格：300万円
- 築年数：24年
- 都市計画区域：市街化区域
- 土地の固定資産税路線価：約360万円
- 駐車場：1台（普通車）
- 前面道路：4m（公道）
電車の駅からは歩けませんが、市街化区域でかつ築24年にも関わらず、土地値以下だったため購入することにしました。また高速I.C.から500mで、車通勤には大変便利な立地にあります。
外観と間取りは以下のような感じです。
間取りもファミリータイプで、6帖×4室＋リビング16帖で使いやすい感じでしたね。
ただし、所有者さんが1年前まで住んでいて、残置物がそのままのモリモリ状態で引っ越していました（笑）
そして、もう一つ。この物件の最大の問題は雨漏りでした。
1階の天井を開口したら、断熱材もぐっしょり濡れていました。
おそらく原因は、2階のバルコニーです。晴れた日でも、水が溜まってましたましたからね。
やっかいだったのは強い雨が降ると、すぐに漏ってくること。秋の大型シーズンのときは、室内に湿気がこもり、どんどんカビ臭くなってきて大変でした（笑）
しかもこの家の雨漏りはここだけでなく、2階の和室の押入れも過去に雨漏りした形跡がありました。こちらはおそらく、屋根からの雨漏りでしょうね。
、、、というわけで、この雨漏り対策をどうするか考えなければいけません。
本来は、バルコニー防水だけして様子見するのも一つの手ですが、入居者さんが入った後、再発すると迷惑がかかりますからね。まだ築24年なので、この段階でしっかりやっておく判断をしたわけです。
まず内装です。こちらは残置物撤去からスタートしました。
残置物については、以前「不用品・残置物を格安で回収してもらう3つの方法【コスト比較あり】」で解説しましたように、安い業者さんを手配して処分することができました。
ゴミが無くなったら、スッキリしましたね。ゴミ撤去は、くらしのマーケットで格安の業者さんを見つけてやってもらいました。
1階奥の洋室です。
クロスだけ交換すれば、そのまま使えそうでした。
お風呂は壁がタイルです。
築24年だけに、ユニットバスが入っていたのは良かったですね。
洗面台は古い型です。こちらは交換しないといけないでしょう。
トイレは汚かったですが、床・クロスの交換で行けそうです。
※こういう古い手洗いがそのまま付いているのは初めてです
そして一番は、信頼できる屋根・外壁・バルコニー塗装の業者さんを探すのが大変でした。
外壁塗装の費用ついては「雨漏り発生！戸建ての外壁塗装に掛かった費用を徹底解説します」にて、詳しく触れています。外壁塗装業者の選び方や、実際にかかった実際の費用にご興味ありましたら、ご覧ください。
内装リフォーム＆アフター写真
毎回、同じようなリフォームだと面白くないので、今回は初めて「フロアタイル」を使ってみました。品番はサンゲツのWD-887です。
このフロアタイルは、グレーがかったホワイトウッド系で、幅が180mmあります。
LDKは、天井・キッチンまわり・窓壁にアクセントクロスを施しました。天井に木目のアクセントクロスを入れる場合は、フローリングは明るめのほうが、バランスが良いかなと感じています。
トイレは手洗いがどうしても昭和風味なので（笑）、右壁に白レンガのクロスを入れて、内見した人が手洗いに目があまり行かないように工夫してみました。
あとはブラック系のクッションフロアを入れています。
和室は襖にアクセントクロス。白＆ネイビー系を入れています。畳は表替えは行わず、上敷き畳にしてコストカットしています。
砂壁はペンキでDIY塗装しました。この工法が一番安く、一日で完成するので、最近はこの手法を採用しています。
ボード＆クロス、漆喰、などいろいろ試しましたが、これが一番コスト対効果が優れている印象です。
関連：コスト15000円！砂壁をDIYでペンキ塗装する方法【写真で解説】
キッチンは特にリフォームしていません。
まだ使える状態だったので、クリーニング＆簡単なステージングのみです。
お風呂も大きなリフォームはしていません。
おもに水栓交換と、ミラーを新品にしただけです。
洗面台は人造大理石の3万円台のものを使用して、施工は私のDIYです。
洗面化粧台はいつも「人造大理石」のやつを使っています。メリットは以下のとおり。
・陶器製の約1/5の重さで運びやすい
・陶器じゃないので衝撃に強く割れにくいとにかくめちゃめちゃ軽いので、DIYで洗面化粧台を取り付けする人は運ぶとき「腰にも優しい」のでオススメですよ。 pic.twitter.com/JMiIURSmDo
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) December 5, 2019
人造大理石は軽くて、持ち運びやすいので、DIYヤーにはうってつけですね。
コンセント付きのものを購入すれば、取り付けは給排水管をつなぐだけなので、私でもそんなに難しくなく施工することができます。
仕上げに、洗面台の取っ手に、黒のリアテックシートを貼って仕上げました。
今後は「資産価値のある戸建て投資」しかやらない
ペリカンの戸建て投資は「エリア関係なく儲かりそうなら何でもやる」というのが”これまでの戦略”でした。
理由はいくつかあります。
以前は、耐用年数超えの築古戸建てにも、多くの金融機関が融資をしてくれました。ですが、最近は公庫・ノンバンク系でも、融資期間が10年以下になったり、最悪は「融資不可」と言われるケースもあります。
そういった時代においては、「資産性・収益性・流通性」といったキーワードが、より融資審査においても重要性を増してくるものと考えています。
なお「買う時に融資がつく」ということは、「売るときにも融資がつきやすい」ということなので、投資家向けに売却する際にも、よりイグジットが楽になるだろうという判断です。
もちろん300〜400万円くらいの戸建てであれば、キャッシュ買いの人もいるので気にしなくても良いという論調はあります。
一つデメリットがあるとしたら、好立地の戸建て投資は、超高利回りにはなりにくいことでしょう。地方では利回り20％、30％で戸建て投資をしている人は、ザラですからね。
しかし投資は利回りだけではないということです。現金購入し、リフォーム費だけ公庫に借りるなどできれば、好立地の戸建てが無担保で手に入ります。
いざアパートなど規模拡大する際に、それは「共同担保」にすることも可能です。これは弊ブログでも何度もお伝えしているとおりですね。
関連：共同担保で融資ハードルを突破せよ【最短で規模拡大を目指す！】
不動産投資というと、「東京23区内がいい」とか「地方で利回り50％を狙う」とか、とかく極端な意見が目立ちますが、それは、その人の住んでいる場所・置かれた属性・時代背景によっても、取るべき手段は変わります。
こうした絶対的な正解のない世界ですので、大切なのは「自分に合った戦略」を描く努力をしつつ、一歩一歩進んでいくことでしょう。他人を羨んでもしょうがないのです。
はじめからすべて思い描いたようにはいきません。そして投資は他人との競争でもありません。自分にできる投資のレベルを徐々にアップしていけばよいでしょう。
以下、関連記事です。
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