戸建て投資の収益性

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方エリアで、築古アパート3棟、戸建て6棟を運営しています。

 

不動産投資は、お金と時間の自由を得られる数少ない手段だと思っています。

 

さて本日のテーマは、戸建てのオーナーチェンジ物件です。

収益性とリスクについて、私の所有物件の事例をもとに詳しく解説してみたいと思います。

そもそもオーナーチェンジ物件とは?

賃貸契約

 

オーナーチェンジ物件とは、かんたんに言うと「入居者付き」の物件のことです。

 

厳密には、旧オーナーと賃借人の賃貸契約を継続しながら、新オーナーに所有が変わることを言います。

 

新オーナーにとっては物件購入時点で入居者がいるため、リフォームは必要ありません。買ってすぐに家賃収入が入ってくることが最大のメリットと言えるでしょう。

 

アパートの場合には、ちょっと不思議ですがオーナーチェンジという言い方をあまりしません。全空のケースは少なく、居住中の入居者の契約がそのまま引き継がれるからでしょうね。

 

オーナーチェンジというのは、戸建てや区分マンションなど「ゼロイチの投資」でよく使われますね。

戸建てのオーナーチェンジは儲かるのか?【収益性公開】

オーナーチェンジ戸建て

 

上記は、私が2017年1月にオーナーチェンジで購入した戸建て物件です。すでに2年半ほど賃貸に出しています。

 

ざっとのスペックは以下のとおり。

 

  • 場所:千葉県郊外(人口7万人ほど)
  • 購入価格:350万円
  • 築年数:28年
  • 家賃:購入当初50,000円、2019年6月〜56,000円
  • 利回り:購入当初17%→入退去後19%

 

この2年半で得られた利益は以下のとおり。今年の4月末に退去があり、6月から新入居者に代わっています。

  • 家賃5万円×28ヶ月=140万円
  • 家賃5.6万円×2ヶ月=11.2万円
  • 【合計:151.2万円】

 

一方で入退去時にリフォーム費用が32万円ほど掛かりました。リフォームのビフォア・アフターは「戸建て投資のリフォーム再生例【コスト削減で高利回りを目指せ】」の記事でご紹介しましたね。

 

以上より、2年半での利益は約119万円になりました。現在の回収率は34%ほど。

 

今後、このまま入居が続けば年間67万円回収が進みます。毎年19%ほど回収が進んでいくので、あと4年賃貸すれば回収率が110%になり、たとえ売れなくても負けが無くなりますね。

 

もちろん4年間の中で、また入退去が発生すればまた修繕費が掛かかってきます。ですが、設備系(給湯器・エアコン・洗面台・ガスコンロなど)は今年すべて入れ替えたので、当面大丈夫かと思います。

 

あとは外壁塗装をいつするか?ですね。見積もったらシリコン系で60〜70万くらいだったので、これだと1年分の家賃収入が消えますね。しかし塗装すれば、また10年くらいは賃貸可能になります。

 

オーナーとしては、塗装前に売却するのか、塗装して所有キープなのか判断しなければいけません。売却益や税金など、総合的に方針を考えていく必要があります。

 

しかし、6〜7年もあれば全額元本を回収できるというところに高利回り戸建て投資の魅力が実感できますね。

オーナーチェンジ戸建て特有のリスクを把握しておこう

リスク

 

オーナーチェンジの戸建てに特有のリスクがあります。

これを見落として買ってしまう、初心者が後を絶たないのでぜひ気をつけましょうね。

 

先日、以下のツイートをしました。

 

【オーナーチェンジ戸建て】

・内見できないので瑕疵発見できない
・リフォームのスキルUPができない
・割高な家賃の売り抜け物件の可能性あり

以上の理由で、はじめての1棟目でオーナーチェンジ戸建てを買うのはオススメではないです。
自分でリフォームと客付けすることが一番勉強になります。

 

それぞれ簡単に解説しておきます。

 

内見できないので瑕疵発見できない

オーナーチェンジ物件は、基本外観しか見れません。居住中のため、勝手に敷地内に入るのもNGですし、室内も見ることができません。

 

したがって、事実上の「ノールック買い付け」に近い形で購入することになります。もちろん、住所は分かっているので、マクロ的な立地分析はできます。

 

しかし、建物に問題があるかどうかは、買った時点では判断つきません。

 

購入してそのままずっと住んでもらえたらラッキーですが、その保証は何処にもないのが最大のリスクですね。利回りだけを見て買う、というのはギャンブルに近い精神性だと私は考えています。

 

買ったら数年は住んでくれるんじゃないか?という期待が、私たちにオーナーチェンジ物件を買わせる。誠にうまく人の欲望と心理をついた投資商品と言えるでしょう。

リフォームのスキルUPができない

1棟目はリフォームの相場や基礎知識などを学べる絶好のチャンスです。

 

それがオーナーチェンジ物件を買ってしまうと、この経験ができません。投資としてはOKかもしれませんが、スキルアップしない点で、投資家としての成長機会が失われますね。

 

これから1棟目を買う初心者の人は、空き家を買って、リフォームをして、客付けをするという一連のプロセスをぜひ体験していただきたいと思います。

 

それが後々大きな力になります。

割高な家賃の売り抜け物件の可能性あり

転売業者がよくやるのですが、自社で客付けして、投資家向けに高く売る戦略ですね。

 

また、以下のパータンもよくあります。

 

よくあるパターン
  • 大規模修繕が近いのでその前に売る
  • 入居者が賃料遅れ気味なので売る
  • 入居者がそろそろ退去しそうなので売る(更新直前など)

 

オーナーチェンジというのは「初心者向けに、売り手がおいしいと思う価格ラインで売り出されるもの」だと考えておくくらいが丁度良いと私は思います(すべてがそうではありませんが)。

 

実際多くのベテラン大家が上記のような視点を持って、売却を考える人が多いです。

 

「このまま保有していたら不利になるからそろそろ売却しよう」。こういう心理は、投資家であれば少なからず働きますからね。

 

1棟目、2棟目でオーナーチェンジ物件を買うのであれば、ぜひ心して投資していただきたいと思います。

 

以下、関連記事です。

 

▼戸建て投資で使える金融機関まとめ記事です。

 

▼家賃収入1000万円を目指す方法について解説しています。

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