こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
不動産投資の一番の魅力は、融資による「レバレッジ効果」ではないでしょうか？アパートローンで収益物件を購入し、キャッシュフローを最大化できれば、次の物件を買う頭金もどんどん貯まります。
ただスルガショック以降は、不動産向け融資が厳しくなり、金融機関に持ち込んでも断られるケースも増えています。
ですが、これまで地道にアパートローンを開拓をした結果、2023年現時点でアパート4棟・戸建て8棟の規模となり、毎月のキャッシュフローも100万円が目前になりました。
というわけで本記事では、2023年時点の「最新の年収別で使えるアパートローン」をご紹介していきます。
耐用年数超えにも融資が出る金融機関を中心にご紹介していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね！
年収別のアパートローン攻略法
ここでは「年収別で使える金融機関・アパートローン」を解説していきます。
ぜひ、あなたの条件に合う金融機関を見つけてみてくださいね。
年収400万円以下の方向けアパートローン
年収400万前後または以下の方におすすめは、以下の3行ですね。
- 日本政策金融公庫（俗に言う公庫）
- セゾンファンデックス
- 三井住友トラストローン＆ファイナンス
公庫は私も不動産投資をスタートして初期段階では、非常にお世話になりました。セゾンファンデックスと三井住友トラストL＆Fは、所謂ノンバンクと呼ばれる金融機関にです。
上記金融機関の特徴は、頭金2〜3割は最低でも求められるという点です。例えば、2000万円のアパートを購入するのに、だいたい500万円くらいの自己資金のイメージになります。
ただし、共同担保を入れると融資が伸びるケースが多々ありますので、先に戸建てや区分マンションを現金で購入しておき、それを共同担保として差し出すと、フルローンに近い融資を引けるケースもあります。
実際、私も共同担保として戸建てを購入し、その後に三井住友トラストで融資を受けて2棟のアパートを購入しました。セゾン・トラストは金利3.6〜3.9％と非常に高金利ですので、収支計算は慎重に行いましょうね。
年収500万円以上の方向けアパートローン
年収500万円以上になると、金利2％〜3％台前半でのアパートローンも選択肢に入ってきます。
- 香川銀行
- オリックス銀行
どちらの銀行も融資条件としては「支店から公共交通機関で1時間〜1.5時間圏内」の物件のみが対象としています。
注意点としては、香川銀行は個人名義のみで、法人での購入はNGです。滋賀銀行は木造でも最大30年融資がつくという今一番イケイケの銀行ですね。香川・滋賀は、東京支店や大阪支店があり、首都圏エリア・関西エリアでの融資も積極的に行っています。
オリックス銀行は、個人・法人どちらも対応しています。オリックス銀行は年収700万円以上だと、金利2％前半となる優遇金利制度があります。
年収700万円以上の方向けアパートローン
年収700万円以上の高属性がよく使う金融機関としては、以下ですね。
- 静岡銀行
個人名義、資産管理法人ともOKです。ただしフリーランスや自営業だと厳しいケースがほとんどです。
静岡銀行の一番の特徴は、なんと言っても「耐用年数超えの木造アパートでも、期間35年で融資が引けること」でしょう。
関東だと国道16号線の内側の物件が対象です。金利3.6％という水準になりますので高めですが、融資期間35年で引けることで、キャッシュフローを叩き出せる金融機関として有名ですね。
年収800万円以上の方向けアパートローン
2020年頃から、積極的にアパートローンの貸し出しを開始したのが、以下の金融機関です。
- 徳島大正銀行
関西エリア・関東エリアにも支店があり、広域で融資しています。
年収800万円以上の会社員が対象になりますが、年収1000万円程度あると審査が非常にスムーズになります。ここも個人名義のみで、所有規模が9室以下という条件があるので「完全なる1棟目向けの金融機関」ですね。
規模拡大すると使えないので、年収800万円程度あるサラリーマンは、ぜひ徳島大正銀行から活用を検討してみましょう。
年収1000万円前後の方向けアパートローン
年収が1000万円以上、または金融資産が2000万円以上ある人は、以下の金融機関が使えます。
- スルガ銀行
年収600〜800万円程度でも、預貯金が2000万円以上ある人なら土俵に乗るようです。年収はそれなりだけど、貯金はしっかりしてきたという人はチャレンジしてみてくださいね。
融資が通りやすい物件は、1都3県で国道16号線内の物件です。新築・築浅系だとベストですが、中古物件でも大規模修繕履歴があると審査がスムーズになります。
現在は、金利も2％台で貸しているようで、属性が高い方なら1％後半も出ることがあるようです。一時期のような金利4.5％などは無くなっていますが、その分、物件エリアが厳しくなっています。
信金・信組で「保証協会付き融資」という選択肢
アパートローン以外にも、信金・信組系で「保証協会付き融資」を受ける方法もあります。
信金・信組さんは、信用保証協会の保証を付けてもらうことができれば、耐用年数を超過した中古物件にも期間10年〜15年くらいで融資が出るケースがあります。
地方銀行と比べると、一見さんにも優しいので、公庫・ノンバンクあたりを使い尽くした方は、お近くの信金・信組さんにアポイントを取って相談してみると良いことがあるかもしれません。
まずは年間500万円のキャッシュフローを目指そう
私が開催しているカフェ相談でも、最初から「毎月100万円のCFが欲しい」とか「家賃年収1000万を3年以内に達成したい」という人が、けっこういらっしゃいます。
そういう方に対しては、「まずは年間CF500万円を目指してはいかがですか？」といつもご提案しています。
理由としては、私も不動産から得られる収入が年間500万（手取り）を超えてきたあたりで、再投資がぐんぐん加速していったように思うからです。CF500万に到達したあたりから、地銀や信金さんとのお付き合いも広がり始めました。
ざっくりですが、年間CF500万円の達成モデルは、以下のイメージです。
- 所有数：木造アパート×3〜4棟
- 総投資額：1億2000万円
- 表面利回り：13％
- ローン返済比率：45％程度（頭金1割）
- 運営費率：20％（対家賃収入）
これだと以下のような収支になります。
- 家賃収入 1560万円（12000万×13％）
- 運営比率（20％） 312万円
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- ネット収入 1248万円
- ローン返済 720万円
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- 税引前キャッシュフロー 528万円
以上が、年間CF500万のモデルケースです。
目安としては、3000万〜4000万くらいの中古アパート・マンションを3棟〜4棟ほど購入すると、上記の税引前収入になりますね。
このあたりは融資条件によって如何様にも変わるので、一つの目安にしてみてくださいね！
自分が使える金融機関をもとに、いろいろなパターン（融資期間・金利）でシミュレーションしていただくと、ざっくりと自分に必要な投資額や自己資金が見えてくるはずです。
自分に合う「不動産会社」や「物件の探し方」とは？
物件の探し方ですが、ポータルサイト上の物件は、99％売れ残りのゴミ物件ばかりです（口が悪くてすみません）。
たまに良い物件がポータルサイトであったとしても瞬間蒸発しますので、朝・昼・晩と毎日3回くらいポータルサイトを見なければいけません。ただし、それってかなり非効率で大変な作業ですよね。
そこで、もしあなたが年収500万以上などわりと年収が高い職業でしたら、ぜひ不動産会社と一度面談して、探している物件のエリア・条件を直接伝えるほうが効率が良くなります。
例えば、不動産投資ドットコム（PR）という紹介サービスは、100社以上の中から厳選したあなたの属性や居住エリアに合う不動産会社を紹介してくれます。
これは就職や転職の際に、リクナビ・リクルートエージェント・マイナビ等に登録するのと一緒ですね。
自分に合う会社をエージェントに見つけてもらって、できるだけ基準に合致する企業を紹介してもらうイメージになります。
不動産投資ドットコム（PR）も専任のコンシェルジュがついて、いつでも相談できます。また紹介してもらった不動産会社からは、メールやLINEで非公開物件の紹介がちょくちょく来るようになるので、検討できる物件が一気に広がると思います。
私も登録して一度紹介してもらった不動産会社と面談しましたが、けっこう向こうから積極的に案件紹介してもらえますので、ぜひ機会があればご利用になってみてくださいね！
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▼不動産投資のご相談をお受けしております。ご興味のある方はどうぞ。
