区分マンション投資をするなら中古・新築どちらが良いのか?【結論】

こんにちは。ペリカンです。

地方で、こじんまり25世帯ほどの大家さんをしています。

 

さて、先日こんなツイートをしました。

 

 

日本はこれから人口が減っていくことから「不動産の価値下落」は頭の片隅に入れておかないと、あとで痛い思いをすることになります。

 

上記について考察を交えつつ、今回は「区分マンション投資」をテーマに書いてみたいと思います。

不動産はなぜ安定していると言えるのか?

金融マーケットとの比較で説明します。2013年〜2018年くらいまでは世界の金融マーケットは、ずっと上り調子でした。

 

日経平均も2012年頃は8,000円〜10,000円くらいの推移でしたが、2018年には24,000円付近まで上昇しています。

 

この5、6年はまさに絶好調とも言える金融マーケットでした。

 

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※Yahooファイナンスより 

 

でもこれからの日本経済は、あまり明るいニュースばかりではありません。

 

東京オリンピック終焉・消費税増税・国債発行残高の膨張など、それこそリスク要因はいくらでも挙げることができます。

 

本当に、これからも金融マーケットが安定的に推移するかは、かなり懐疑的です。

 

これは日本だけでなく、ダウ平均など米国市場も過去最高をマークしたのが2018年ですから、これからもずっと金融マーケットが上がり続けるというのは、少し虫が良すぎるでしょう。

 

そういった状況もあり、最近では実物不動産に目を向ける人が増えています。区分マンション投資も、その一つだと思います。

 

では、なぜ不動産が安定しているのか。それは、金融マーケットがある日暴落して、日経平均株価が半値になったとしても、家賃が半額になることはありえないからです。

 

景気が悪くなって給料が減ると、普通は飲み代とか、お小遣いとか、そういったものから減らしていきます。引っ越しをして家賃を下げるのは最後です。

 

もし家賃が下がるとしても、その動きはマイルドに推移します。これが不動産=不景気に強い、と昔から言われている理由です。

 

地方投資はハイリターンだがリスクも高い

私は地方で不動産投資をしています。利益率の観点だけで言うと、地方の不動産投資は、満室経営できれば最も利益率が良くなります。

 

実際、私の所有物件はかなりの田舎ですが、満室時の表面利回りが15%で、経費・ローン返済を引いた最終手残りでも10%を超えます。

 

でも地方はこれから人口減少の煽りを一番受けるため、借金してローンを組んだのにもかかわらず立地をちょっと間違うだけで、失敗する可能性があります。

 

地方の不動産投資は、FXで新興国通貨にレバレッジを掛けて購入するがごとく、大きなリターンの代わりに、リスクもかなり取っている状態です。

 

うまく行けば良いですが、地方は立地の見極めがナイーブと言えるでしょう。

 

東京・大阪は人口減少が緩やかでリスクが低い

したがって不動産投資をするなら、都心部の方が圧倒的に賃貸需要は長期でキープできます。

 

例えば、以下は「全国と東京の人口推移」の予測です。

 

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※東京都政策企画局「2060年までの東京の人口推計」より

 

全国の人口はすでに減り始めていて、2060年までに30%近く減少します。

 

一方で、東京は2025年がピークで、2060年になっても10%程度しか減りません。

 

日本政府のインバウンド誘致政策(観光・労働者)なども、その恩恵を一番受けるのは東京や大阪といった、日本の大都市圏になるでしょう。

 

ですから、これからの賃貸用不動産は、日本人だけでなく海外の人の生活ニーズにも対応していかなければいけないと私は考えています。

区分マンション投資で「新築」が危険なワケ

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では大都市圏であればどんな不動産でも良いかと言うと、そうではありません。

 

一番、リスクが高いのは「新築の区分マンション投資」です。

 

新築系の投資は、30〜35年の長期でローンを組んでやっと月々のキャッシュフローが少し出るか、プラマイゼロになる投資です。

 

この点についても、ツイートしました。

 

 

長期ローンの一番のリスクは「金利上昇」です。これからの日本は10年、20年スパンで考えると、金利の上昇は一番覚悟しておかなければいけません。

 

全額キャッシュで買える人ならともかく、ローンを引くなら長期投資は、金利上昇リスクを伴います。

 

さらに新築のマンションは、俗にいう「新築プレミア」が乗って高めに売り出しているので、買った瞬間から、価値が下がります。

 

一方で中古の区分マンションなら、築20〜30年ともなれば、それなりに値下がりしていますので、買った瞬間から含み損状態に陥るリスクが低いです。

 

ポイントは内装は古くても、立地の良いものを選ぶことでしょう。

 

金額も1000〜2000万くらいのロットが小さい物件であれば、売る時の値下がりが最小限に済むので、返済も進んでいれば売却益が出やすくなります。

 

地方のアパートを買いたい人は少数ですが、東京都内や大阪の中心部の区分マンションを買いたい人(資産運用・節税目的の方)はたくさんいます。

 

そういった物件を綺麗にリノベーションして貸し出し、早めに家賃でローン完済するのが一番安全な投資だと思います。

 

ローン返済が終われば、売却して利益確定しても良いですし、自分の別荘感覚でずっと所有しても面白いかも知れません。

中古×区分マンション投資で堅実に稼ぐ方法

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築20年〜30年くらいで程度の良いものを見つけて、上手くリフォームして高めの家賃収入を狙うのが王道でしょう。

 

実際、これを東京の都心中心にやっているのが日本信託グループです。

 

日本財託グループは東京都心の一等地で、中古マンション探しのお手伝いをしてくれて、購入後のリノベーション、管理までをトータルでサポートしています。

 

ちなみに、日本財託グループは中古マンション投資だけで30年の歴史があり、管理戸数も21800戸超ということで、中古マンション業界では老舗の企業ですね。

 

いまいちな立地で億超えの新築アパートを買うくらいなら、こうした小ロットな都心中古マンション(1000万〜2000万円台)を、丁寧にメンテナンスしながら経営するほうが空室リスクも低くなるでしょう。

 

私も「初心者向けセミナー」に一度参加したことがあるのですが、首都圏のマンション投資について物件探し・融資付け・管理面の工夫などを詳しく説明してくれました。

 

ご興味のある方は一度参加されてみても良いと思います。

⇒ 日本信託グループ

 

以下、関連記事です。

 

▼私がやっている地方戸建て投資の手法について書いています。

 

▼不動産投資でリタイアするために私は中古物件投資を注力してきました。

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