こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。千葉県で、専業大家さんをしています。
はじめて不動産投資をする人は、億レベルとかではなく、数百万〜1千万円台の小さい物件がおすすめです。
そしてやるなら「中古」一択でしょう。理由はシンプルで、中古不動産は価値下落が緩やかなので、売る時にも大きく値下がりしないからです。
だから、新築ワンルームとか買っていたらダメですよ。価値が落ちていく以上に稼がなければいけないので、キャッシュフローはあまり出ないですからね。
日本はこれから人口が減っていくことから「不動産の価値下落」は頭の片隅に入れておかないと、あとで痛い思いをすることになります。
上記について考察を交えつつ、今回は「区分マンション投資」をテーマに書いてみたいと思います。
地方投資はハイリターンだがリスクも高い
私は地方で不動産投資をしています。利益率の観点だけで言うと、地方の不動産投資は、満室経営できれば最も利益率が良くなります。
実際、私がやっている戸建て投資は地方と言っても政令指定都市が中心ですが、表面利回りが15％で、経費・ローン返済を引いた最終手残りでも10％を超えます。
（参考）戸建て投資は儲からない？9棟の家賃収入とキャッシュフローを公開！
でも地方はこれから人口減少の煽りを一番受けるため、借金してローンを組んだのにもかかわらず、立地をミスると失敗する可能性があります。
地方の不動産投資は、FXで新興国通貨にレバレッジを掛けて購入するがごとく、大きなリターンの代わりに、リスクもかなり取っている状態です。
地方での不動産投資は、かなりセミプロのやり方だということは絶対に押さえておきましょうね。
東京・大阪は人口減少が緩やかでリスクが低い
したがって、2021年以降のこれから不動産投資に参入するなら、都心部の方が圧倒的に賃貸需要は旺盛です。
例えば、以下は「全国と東京の人口推移」の予測です。
（※東京都政策企画局「2060年までの東京の人口推計」より）
全国の人口はすでに減り始めていて、2060年までに30％近く減少します。
一方で、東京は2025年がピークで、2060年になっても10％程度しか減りません。
日本政府のインバウンド誘致政策（観光・労働者）なども、その恩恵を一番受けるのは東京や大阪といった、日本の大都市圏になるでしょう。
ですから、これからの賃貸用不動産は、日本人だけでなく海外の人の生活ニーズにも対応していかなければいけないと私は考えています。
区分マンション投資で「新築」が危険なワケ
では大都市圏であればどんな不動産でも良いかと言うと、そうではありません。一番、リスクが高いのは「新築の区分ワンルームマンション投資」です。
新築投資は、30〜35年の長期でローンを組んでやっと月々のキャッシュフローがやっと少し出るか、プラマイゼロになる投資です。
この点についても、ツイートしました。
新築アパート、新築ワンルームなど新築系不動産投資はこれからオワコン化します。新築は30年など長期融資でやっとキャッシュフローが出るカラクリですが、これは金利が上がったら一発アウトです。新築は価値下落する前に売るか、繰上返済して無借金経営に移行するか生き残る道は２つに一つです。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) 2018年11月22日
長期ローンの一番のリスクは「金利上昇」です。これからの日本は10年、20年スパンで考えると、金利の上昇は一番覚悟しておかなければいけません。
全額キャッシュで買える人ならともかく、ローンを引くなら長期投資は、金利上昇リスクを伴います。
さらに新築のマンションは、俗にいう「新築プレミア」が乗って高めに売り出しているので、買った瞬間から、価値が下がります。
中古マンション投資で堅実に稼ぐ方法
ポイントは建物は古くても、立地の良いものを選ぶことでしょう。
金額も1000〜2000万くらいのロットが小さいマンションであれば、売る時に返済も進んでいれば利益が出やすくなります。もちろん所有し続けて、インカムを得続けても良いでしょう。
実際、これを都心型でやっている有名な上場会社がRENOSY（PR）です。Renosyは築20年～30年くらいのマンションを綺麗にリフォームして貸し出す手法を採用しています。
したがって、RENOSYは東京都内や関西の中心地のみのマンション投資ということになります。
ちなみに、RENOSYを運営しているGAテクノロジーズ社は、この不動産テックサービスが好調で、2018年に東証マザーズに上場もしている勢いのある企業です。
私も資料請求してみたのですが、「区分マンション投資」の特徴が、わかりやすくまとまっていて非常に勉強になりました。
低利回りの新築アパートとかを買うくらいなら、こうした小ロットな都心中古マンション（1000万円台くらい）を、丁寧にメンテナンスして運営するほうが空室リスクも低いとも言えます。
ご興味のある方はRENOSYの資料も一度ご覧になってみてください。今ならPayPayポイント５万円のプレゼントキャンペーンもやってて、かなりお得かと思います。 ⇒ RENOSY（PR）
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▼不動産投資でリタイアするために私は中古物件投資を注力してきました。
