こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

今回は物件の選び方についてat homeを例にしてご紹介します。

 

なぜat homeかと言いますと、戸建て物件に関しては数多あるポータルサイトの中でも最も豊富に掲載されているサイトの一つだからですね。

 

ちなみに私は大家さんでご飯を食べており、所有は26世帯(そのうち戸建ては6棟所有)の規模。

 

2015年からスタートして約1年半でサラリーマンを引退しました。賃貸業は5年目に突入しています。

» 30代で不労所得が月100万円を突破した感想【今後の方針】

 

こんな感じで、大家業をメインにして生活していますが、私の物件探しの方法(at home編)をお伝えします。

at homeを使って物件を探す時の3つの方法

戸建て投資

 

私がat homeを使って中古戸建てを探すときの方法は、シンプルに3つですね。

 

at home での物件の探し方
  • 方法①:「中古一戸建て」カテゴリから探す
  • 方法②:「売り土地」カテゴリから探す
  • 方法③:「売その他」カテゴリから探す

 

 

それぞれ手順をお伝えしますね。

 

 

方法①:「中古一戸建て」カテゴリから探す

多くの人が、次の「中古一戸建てカテゴリ」から探しますね。

 

中古一戸建て

 

ここから県名→地域から探す→市町村で絞り込んで、一つ一つ物件を品定めしていくのが王道です。

 

市町村での絞り込みですが、私は以下の3パターンですね。

 

  • 人口10万以上の都市
  • これまで自分が買った物件エリア(土地勘があるため田舎でもOK)
  • 大家仲間が投資しているエリア(これも相場勘があるためOK)

     

    基本は、そこそこ立地の良い人口10万人エリア、または土地勘があるエリア、そのどちらかで探しているということですね。

     

    これから不動産投資を始める人は、最初はなかなか土地勘がなく苦労するかもしれません。

     

    そこは電話でヒアリングしたり、マーケティング活動を地道に行うしかありませんね。泥臭い部分もやはり大切です。

    方法②:「売り土地」カテゴリから探す

    方法①で良い物件がないときに、この「売り土地カテゴリ」から調べます。

     

    売り土地

     

    ボロ物件投資家の人がやっている、これも有名な手法ですね。

     

    この手法は「古家付き土地」なので、建物内部が玉砕していていたり、築40年台であることがデメリットです。しかし、たまに掘り出し物があったり、路線価より割安に買えることがあります。

     

     

    私が先々月決済した戸建ては、まさしくこのパターンでしたね。

     

     

    こちらの戸建てはやっと先週リフォームが終わったので、募集スタートしました。

     

    また後日、リフォームのビフォア・アフターもブログで公開予定です。

    方法③:「売その他」カテゴリから探す

    最後は、「売その他カテゴリ」ですね。

     

    ここは投資・事業用物件が掲載されています。

     

    売その他

     

    物件を預かった不動産会社は、通常なら「中古一戸建てカテゴリ」、土地なら「売り土地カテゴリ」に掲載するはずです。

     

    しかし、オーナーチェンジ物件の場合は、投資・事業用としてこの「売その他カテゴリ」に掲載することがあります。

     

    実際、私の3棟目戸建てはこの「売その他カテゴリ」のみに掲載されていたものを購入しました。

    (参考)【不動産投資】木造一戸建て2LDK/千葉県八街市/利回り17.1% 

     

    このカテゴリはもともとあまり物件が多くなかったり、そもそもカテゴリの存在を知らない投資家が多いので、掘り出し物件がたまに出ます(感覚的には半年に1回とかの頻度ですけども)。

    物件を探す時の注意:焦らないこと

    物件探しで挫折する人の共通点は次のとおり。

     

    物件を毎日探さない人。

     

    やはり、毎日探さない人は、良い物件に巡り会うチャンスも少なくなってきますね。これはしょうがありません。

     

    というのも、毎日物件をさがすということは、良さそうな物件を見つけたら賃料相場をチェックしたり、エリアの賃貸需要を電話でヒアリングしたりするはずですよね。

     

    そういうことを徹底して丁寧にやっていかないと、物件を見る目も養われません。

     

    結果、良い物件がでた時に瞬時に判断して買い付けを出せません。物件自体、見落とすこともあります。そして他の誰かに買われていきます。

     

    あとは物件選別のスピードUPです。

     

    そのためには知識をつけることですね。私の戸建て選びにおける知識は下記にまとめていますのでご覧ください。

    物件探しについてよくある質問

    質問

     

    投資相談でよく頂くご質問が3つあります。

     

    よくある質問
    質問1:at home以外で使っているサイトはありますか?

    質問2:楽待・健美家などは使っていますか?

    質問3:業者さんから川上物件を紹介されるにはどうしたら良いですか?

     

     

    それぞれ回答しておきます。

     

     

    質問1:at home以外で使っているサイトはありますか?

    主に「ニフティ不動産」・「不動産ジャパン」あたりですね。

     

    ニフティ不動産は、SUUMOやヤフー不動産など、14サイトのポータルサイトから情報を吸い上げています。効率的にサイト巡回したい人には適していると思います。

     

    不動産ジャパンは、レインズのみ掲載の物件があったり、ここにしかない物件があるのでたまに見ています。

     

    情報掲載量が少ないので、問い合わせしたらダメ物件というケースも多いのでたまに見る程度ではあります。

    質問2:楽待・健美家などは使っていますか?

    楽待と健美家は、収益不動産専門のポータルサイトです。

     

    おのずとオーナーチェンジ物件(入居中)が多いです。もしくは、業者が仕入れて利益を乗せて売る転売系ばかりなので、あまり美味しい物件は少ない印象を持っています。

     

    以上より、戸建てを探す時に、これらのサイトを見ることは私はありません。

     

    しかしながら、1棟アパートなどは豊富に掲載されていますので、1棟ものを探す時には見ています。

    問3:業者さんから川上物件を紹介されるにはどうしたら良いですか?

    結論からいうと、まずは物件を買わないと紹介されるケースは少ないですね。

     

    私はこれまで自宅含めて10棟の不動産を購入しましたが、川上物件は1棟だけありました。

     

    4棟目の戸建てを購入した業者さんからの紹介でした。

     

    地場の不動産会社は、賃貸事業もしていて沢山のオーナーと繋がりがあります。すると、オーナーAさんから「売り出したい」と話しが出ると、オーナーBさんへ「こういう物件が出そうですが、どうでしょうか?」と、水面下で紹介していきます。まだポータルサイトには載せていない段階ですね。

     

    これで売買が成立すれば、わざわざレインズに載せたり、マイソクを作成する手間も省けるので、仲介会社にとって一番ベストな売却方法になります。

     

    これが水面下の物件が出てくる理由の一つです。

     

    あとはキャッシュを潤沢にもっているなら初心者さんでも水面下物件を紹介してもらえるかもしれません。

     

    ただ戸建てを現金で買える人というのはそこそこいるので、これもあまり確率は高くありませんね。

     

    ちょっと夢のない話で恐縮ですが、まずは購入してお客さんになり、懇意になっていくのが近道でしょう。

    おわりに:物件探しはテクニック論ではなくマーケティングである

    物件探し

     

    今回は、at homeを引き合いに出して、物件探しのテクニック論のようでしたが、本質はそこではありませんね。

     

    私が不動産投資で一番大切にしていることは継続力マーケティング力です。

     

    この2つどちらが欠けてもダメですね。

     

    テクニックをいくら磨いても、継続して探すことができない人は、ノウハウコレクターで終わってしまいます。そういう人はいつまで経っても物件を買えないか、たまたま物件を買えても、その後が続かないはず。

     

     

    不動産投資は、お金さえ払えばどんな銘柄でも買える株式投資とは性質が異なります。まさに物件探しが9割で、一番大変ですね。

     

    物件探しは慣れの部分もあるので、最初は辛いと思います。

     

    ですが、「とにかく毎日継続!」を旨として、ぜひ歯を食いしばってアクションを続けられるよう、努力していただきたいと思います。

     

    以下、関連記事です。

     

    ▼私が物件探しに使っている各ポータルサイトとその特徴を解説しています。

     

    ▼価格交渉・指値について私なりの方法を紹介しています。

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