古家

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方エリアで賃貸経営しています。

 

私の投資戦略は、毎年1〜2棟ほど築古の戸建てまたはアパートをコツコツ取得していくというものです。

 

一見地味で泥臭く見えるこの手法は、実はキャッシュフロー(安定インカム)と節税の両取りができます。

 

私の2019年の不動産投資というと、春の空室を4室ほど埋めたところでほっと一息。また物件サーチのモチベーションが高まっていました。

 

「そう言えば公庫の無担保枠がまだあるな」と頭の中に構想はあったので、あとは物件を探すだけでした。

 

今回は、かなり古めの戸建てのリノベーションに挑戦しました。買い付け〜リフォームの悪戦苦闘をお送りいたします。

物件サーチ&仕入れルート

古家

 

この戸建てに最初に出会ったのは2018年夏(9月ごろ)。

 

物件は、アットホームで"古家付き土地"で見つけました。

 

最初は600万円で販売されていましたが、「築年数は何年だろう?」と思って資料請求。しかし、築38年と古かったので、結局その時点では、内見すらしませんでした。

 

その後、半年くらい経ってもずっと売れ残っており、2019年には価格が500万円に落ちているのに気づきました。

 

この価格でも高いな!とは思いましたが、たまたま近くに用事があったのと、営業担当の反応から値下げできそうだったので、内見してみることにしました。

 

意気揚々と内見したものの、すぐにガッカリすることになります(笑)やはり安いには理由があります。

 

フローリングの汚れ

 

古いことは知っていましたが、ペットを飼っていたのと所有者がまったく掃除をしない人だったようで、かなりの汚部屋でした。

 

ちなみに物件スペックは次のとおり。

 

  • 千葉県の郊外(一応、市街化区域です)
  • 昭和55年築(築39年)
  • 土地180㎡(土地値450万
  • 4LDK・建物96㎡
  • 駐車場1台付き
  • 小学校350m、中学校1500m、バス停まで徒歩30秒

 

床と建具

 

一番ひどかったは、このフローリングの汚れです。

 

とにかく意味不明な汚れがベットリ付いていて、しかも室内はすごい獣臭い。長時間いると気分が悪くなります。

 

お風呂

 

お風呂は汚れているものの、ユニットバスは高評価でした。

 

築古戸建てはタイル張りが多いからです。お風呂が崩壊しているとその時点で戦意喪失しますからね。

 

キッチン全体

 

システムキッチンなのは高ポイントですが、なんせこちらも汚いです。。。

 

キッチンシンク

 

担当の営業さんに「ここは何年くらい空き家になってるんですか?」と質問したら、「半年前まで売主さんが住んでいました」と言われてビックリしました。

 

この状態で住んでいたのは恐るべし売主さんです。。。

 

洗面化粧台

和室

 

唯一、マシなのは和室くらいでしたね。

手すりや建具なども、とにかく汚いです。

 

建具まわり

 

犬のニオイが充満して壁紙にも染み付いているので、実需層にはなかなか売れそうにありません。おそらく内見で一発アウトでしょう。このレベルだと、投資家か、新築の建売業者の買い取りが現実的です。

 

逆にプラスポイントは、市街化区域で土地値だけで450万くらいあること。それから、小学校・中学校が近いのと、バス停も徒歩30秒なので、利便性はそこそこ良いです。

 

ここからは価格交渉です。

 

仲介営業さんから、、、「何回も買い付けが流れています。今なら売主さんも軟化しているので、好きな金額を言ってください」ということだったので、3パターンほどの金額で買付証明を送って、あとは営業さんにお任せしました。

 

2018年時点の売値が600万、そして私が内見した時の売値が500万円でした。それが、最終的に私は260万円でこの物件を購入することになりました。

 

融資は日本政策金融公庫の無担保枠。

再生費用を見込んで360万円・期間10年のオーバーローンです。

 

リフォームプラン&DIY

室内が汚すぎて、DIYでやる気力がなかったため、8割ぐらいは職人さんにお願いしました。

 

完成形がこちらです。

 

LDK

 

一つ誤算だったのはLDKの壁を壊したら、構造柱が出てきてしまったことですね。これを取り除くと2階が落ちてくる可能性があるので、しょうがなくクロス施工しました。

 

LDK

 

あとは1階の壁だけなぜか塗装仕上げだったため、クロス交換できなかったことです。

 

チェックが甘かったので、ここは私のミスですね。職人さんに上から吹付け塗装してもらいました。

※左のブルーは塗装、奥のストライプは石膏ボード&クロスです

 

洋室のアクセントクロス

 

洋室のアクセントクロスは、淡いグリーン系にしました。寝室なので、落ち着いたグリーン系にして良かったです。

 

洋室アクセントクロス

 

床はすべてクッションフロアを上張りしています。ホワイト系にして明るくなりました。

 

キッチン

 

キッチンはクリーニングして、CFを貼り直しだけです。

 

洗面化粧台

 

洗面台はクリーニングだけして、私がDIYでダイノックシートを施工しました。

 

【洗面台リフォーム】#ダイノックシート
こちら実は洗面台は交換していません。クリーニングして扉にシートを貼っただけ。ダイノックは余りの端材なのでほぼタダに近いです。設備は” 丸ごと交換しない "のが一番お金が掛からなくてよいですね。ちなみにダイノック品番はFW-522(黒の木目)です。

トイレ

 

お風呂のリアテックシートは、私がDIYで貼りました。

 

お風呂専用のリアテックがあって、これがかなり貼りやすくて良かったです。材料だけで1万円くらいするので高価ですが、だいぶ印象UPにつながります。

 

お風呂ダイノック

 

玄関にシューズボックスが無かったので、こちらもネットで調達して組み立てました。

 

玄関

戸建リフォームの収支計画

かかったリフォームコストは以下のとおり。

 

リフォーム費一覧
  • 内装一式(クロス・CF)504,392円
  • エアコン1台 61,950円
  • スイッチ交換 59,346円
  • 1階壁&建具を全塗装 329,940円
  • 除草&植木剪定 34,000円
  • ハウスクリーニング 31,000円
  • DIY備品(リアテック・ウォシュレット・照明・上敷き畳・モニターフォン・その他)約150,000円

合計1,170,628

 

物件価格が260万でリフォームに120万くらいで、合計380万くらいで仕上げました。

 

6月から賃貸募集していて、賃料は65,000円〜70,000円想定です。投資利回りは20%ほど。

 

今後の戦略としては、すでに築39年なので10年貸して回収したら、建て替えて、新築戸建賃貸にすることを検討しています。

 

ただ、賃貸は完全に閑散期に入ってしまったため、内見自体が少ない状況です。そのため、現在は賃貸だけでなく、売却にも出してみようかと画策中です。

 

ちなみに公庫の無担保融資なので、売却するとかなりの現金が戻ってきます。

 

もちろん賃貸で決まってしまったら、それはそれで良いかなと思い、半年スパンくらいで気長に待ちます。

 

つまり賃貸&売買の両面待ち戦略ということですね。これも一つのチャレンジです。進捗があればブログでご報告いたします。

 

(2019.7.8追記)この記事を書いた3日後に賃貸の申込みが入りました。家賃68,000円なので、利回り21%で確定です。

 

以下、関連記事です。

 

▼低属性のサラリーマンでも不動産投資をする方法を解説しています。

 

▼戸建て投資の手法・テクニックはすべて公開しています。

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