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不動産投資における金融機関の融資基準を大公開!【保存版】

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金融機関

不動産投資において一番のボトルネックが「融資の壁」です。しかも金融機関は毎年、審査基準が目まぐるしく変わります。ここでは私が調べたり、実際に取り引きをしている金融機関の基準について生の情報を公開します。今後も本記事の掲載金融機関数を増やして、内容も最新情報に随時アップデートしていきたいと思います。

 

日本政策金融公庫

政府系金融機関と言えば公庫です。無担保枠が2000万、普通貸付が4800万を上限として金利も1%台後半で融資してくれますので、不動産投資の初心者が始めるのは最適な金融機関の一つです。

土地値が無かろうが、耐用年数超えの木造だろうが、融資可能ですが、政府系金融機関だけあって、違法物件(容積率・建ぺい率オーバー等)はNGです。また融資期間は15年が最長になります(事業性や女性融資などは20年の可能性あり)

私は築28年のボロ戸建て無担保枠で金利1.8%で借り入れしました。無担保枠は公庫の一番の強みだと思いますので、それを担保にノンバンク等で借り入れしていく手法がCFが少ないときには王道です。とにかく最初の1棟目を買って実績を作りたい人にはこれ以上ない金融機関と言えるでしょう。

特に若者・高齢者・女性だと融資期間や金利などの優遇措置があります。正式には「女性、若者/シニア起業家支援資金(新企業育成貸付)」という名称ですが、女性または30歳未満の若者、55歳以上の方で、開業から7年以内の方には、特別優遇金利で1%台半ばくらいの金利になります。

東日本大震災の被災地で開業した方には、金利がなんと1%未満になる可能性があります。私の妻は女性かつ、我が家が千葉県北部で震災の被災地認定されるエリアなので最優遇金利での申込みができました。この枠の無担保枠は1000万円ということです。

なお公庫は設備資金(土地・建物)にはどんなに古い物件であろうと、15年くらいの比較的長期での融資が可能ですが、運転資金になると融資期間が5年〜10年になりますので注意しましょう。金利も運転資金だと若干高くなります(といっても2%前後ではありますが)

三井住友トラストL&F

ノンバンクでは一番有名でしょう。金利3.9%と高めですが、スルガ銀行より低い3%台なので不動産投資を拡大していくには必須の金融機関です。2016年頃から5000万円以上の案件には金利2.9%で融資スタートしており、より使いやすくなったと言えます(既存の同社借入れも含めた総融資額で5000万円超でOK)これは2棟目、3棟目と借りてもらうことと、重量鉄骨やRCの大きめの物件の場合でも金利の精神的なハードルを低するための策なのだと思います。

融資期間は築古でも、違法物件、再建築不可、借地でも融資の土台に乗ります。トラストの使いにくさは、必ず共同担保が必要なことです。担保がない場合は、自己資金3割入れれば融資の土俵にのると担当者が言っていました。3割+諸費用1割なので物件価格4割になってしまうので、基本は共同担保の用意がないと厳しいでしょう。共同担保は田舎の物件でもOKですが、評価は低くなります(私の千葉の田舎の戸建ては150〜200万ほどの評価でした)

関東エリアでは1都3県中心で、北関東(群馬・茨城・栃木)になると融資金額が延びませんが、北関東でも人口が10万人以上など中枢都市なら審査の土俵にのる可能性がありますので相談する価値はあります(私も群馬の伊勢崎市で、共同担保2つ入れて審査が通りました)

築古でも25年〜30年くらいの融資が出ますので、高利回り物件でキャッシュ回収力の高い物件なら面白い事業ができます。事前審査は2〜3営業日で出してくれるので早いです。

セゾンファンデックス

トラストと並んでノンバンクでは有名で、親会社はクレディセゾンです。金利が3.6%とノンバンクにしては良心的で、融資期間も築古で20年〜30年の相談ができます。また繰り上げ返済手数料が無料というのも、この金融機関のメリットなので、回収したキャッシュで一気に返済したい人にも向いています。

融資エリアは1都3県の主要都市の物件でないと融資不可です。またき融資金額も2000万円以上は支店内決済ができず役員決済になるので、都市部の小規模なアパート(1000万円台まで)や戸建ての購入には、審査もスムーズです。事前審査も2営業日ほどでスピーディーですが、融資は8割〜9割融資になるので1〜2割の自己資金は必要になります。

なおセゾンは共同担保を取ることも可能なので、無担保の不動産があれば追加担保として評価してくれて満額ローンも可能です。本人の不動産だけでなく、親族の不動産でもOKです。トラストと違うのは、共同担保も1都3県の都市部の不動産でないと評価してくれません。田舎の戸建てなどは追加担保にできませんので注意しましょう。

新生プロパティファイナンス

融資は構造問いませんが、融資金額は「売買金額の7割」と電話で言っていたので、この7割というのは社内で明確に基準が付けられているのでしょう。売買価格が大きい物件だと手元キャッシュが必要になるので、小さい物件などを持ち込んで融資してもらい、将来無担保になったらそれを担保に購入していくような使い方が良いと思います。金利は2.80%~6.80%ですがよっぽど資産家でない限り4%前後になると考えておいたほうが良いでしょう。融資期間は最長25年までで、築古や戸建てでも幅広く相談に乗ってもらえる金融機関です。

SBJ銀行

韓国系の金融機関。売買価格または収益評価の9割を融資してくれますので最低1割の自己資金が必要です。主に区分マンションを中心に融資しているようで、耐用年数を長く取れる物件が好ましいようです。

木造アパートなど耐用年数が短い物件は、10年〜15年くらいと融資が伸びないケースが多いようです(木造なら公庫の方が使いやすかもしれません)RCなど耐用年数が長い物件で、築15年〜20年くらいのものを持ち込むなら使える金融機関ではないかと思います。金利は2.7〜3.5%と比較的低めに設定されています。

スルガ銀行

かの有名な利率4.5%の銀行です。不動産投資が流行し始めた2012年〜2013年にかけては、積算評価の出るRC物件(鉄筋コンクリート造)ならフルローン・オーバーローンでガンガン融資を出していました。

当時は、年収500万円以上なら融資が出ていたようですが、現在は年収700万円以上あるサラリーマンでなければ融資は厳しい金融機関になりました。昔は木造物件でも融資していたようですが、現在は木造物件への融資は一切NGです。

審査スピードも数日で早いので、現在も医者や士業や高属性のサラリーマンを中心に融資しているようです。年収基準が上がってしまったのは、融資先が焦げ付いたり破綻したりなど、何らかのトラブルが続いたからだと推測されます。同行内での融資の付替えはしないので、スルガ銀行のみしか融資が難しいような物件だと出口が無くなりますので注意しましょう。

静岡銀行

サラリーマンで年収700万円以上の会社員が対象です。法人融資は不可で、個人名義のみになります。もし法人名義の場合は、プロパーローンになるため融資が非常に厳しくなるようです。融資エリアは、1都3県の都内近郊(それ以外でも共同担保や現金保有率を高めた相談は可能)築古でも長期で融資が付くことが有名です。物件評価は路線価を元に審査されます。金利は3.3%なので、スルガやノンバンクよりキャッシュフローを狙うことができます。

オリックス銀行

サラリーマンで年収500万円以上の会社員が対象です。金融資産が最低でも500万、できれば1000万円以上を求められます。審査は駅からの距離や入居率などを重視します。融資エリアが国道16号線より内側が取り組みやすいでしょう。こちらは個人だけでなく法人名義での申込みも可能です。

 

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