オリックス銀行の不動産投資ローン

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

現在はアパート3棟、戸建て7棟を運営しています。

築古系で高利回り経営を心がけています。

 

さて今回はオリックス銀行のアパートローンの融資基準についてヒアリングしてきました。

 

オリックス銀行は昔から不動産投資ローンを展開していますが、2018年のスルガ不正融資問題やレオパレス事件などマーケットの動向を受けて、ローン商品のラインナップも変わりつつあります。

 

今回は不動産投資ローンについて、改めて最新情報をヒアリングしてきましたので詳しく解説します。

オリックス銀行は首都圏、近畿、名古屋、福岡でエリア展開

エリア展開

 

オリックスを親会社とする「信託銀行」になります。

主力商品は、以下の4つです。

 

オリックス銀行の主力商品
  1. eダイレクト(定期預金・金銭信託)
  2. カードローン
  3. 不動産投資ローン
  4. 不動産担保ローン

 

店舗はありませんが東京・名古屋・大阪・福岡にローンプラザがあります。2019年3月期の決算では、当期純利益が171億円で、10期連続で増益を達成しているので業績は絶好調ですね。

※ウィキペディア「オリックス銀行」より

 

不動産投資界隈でも有名な銀行ですね。お世話になったことのある人もいるのではないでしょうか。

融資可能エリアと対象物件について

 

物件所在地が、首都圏(1都3県)・近畿圏・名古屋市・福岡市にあることが基本条件です。

 

対象物件は、1棟アパートまたは40㎡以上の区分マンションになります。

 

札幌市・仙台市・北関東・東海の一部エリアでは、1棟アパートに限り、取り扱いが可能な場合があるようです。

 

なお首都圏・近畿圏については、東京・大阪の中心部まで公共交通機関を利用して、所要時間が東京で1.5時間、大阪で1時間以内のエリア限定となります。

金利・融資期間・融資額について

基本金利は以下のようになっています。

 

  • 年収500万円以上 → 金利3.3%〜
  • 年収700万円以上 → 金利2.3%〜
※金利は、3年固定・5年固定・変動金利があります
※元利均等返済のみになります

 

年収によって、適用金利が1%ほど変わってくるということですね。

 

なお自営業の人は、前年度の「所得」が500万円以上あれば、審査は可能です。ここは「年収」ではなく「所得」である点に注意ですね。減価償却費を多額に計上していると、所得はかなり下がりますからね。

 

Point!
返済期間は最長35年までになります。木造・軽量鉄骨は40年ー経過年数、重量鉄骨は45年ー経過年数、RC・SRCは55年ー経過年数で、融資期間が決定されます。

 

築古系にも融資可能な点は大きなメリットですね。

 

融資可能金額は年収の8〜10倍前後までとなります。住宅ローン・マイカーローンなどが多額にある人は、その分を引いた金額までしか融資ができません。※1000万以上〜最高2億円まで

不動産担保ローンワイドプランはどうなった?

以前、不動産担保ローンワイドプランというのがありましたが、現在は新規受付は停止しているそうです。

 

オリックス銀行の公式サイトからも削除されているので、あれ?無くなったのかな?と思っていたら、やはりそのようですね。

 

2018年のスルガ事件やレオパレス問題が原因なのか、単純にローン商品として人気が無かったのか定かではありませんが、無くなったことは事実のようです。

オリックス銀行の不動産投資ローンの活用方法

不動産投資ローンの活用方法

 

基本は、住宅ローン含む借金の少ないサラリーマン向けということになるでしょう。

 

年収700万円以上だと金利2.3%前後なので、わりと良いのではないでしょうか。

 

そういう意味では、他のアパートローンを組む前に活用すべき金融機関と言えるでしょう。

 

活用方法としては次の3つが考えられます

 

活用方法
  1. 築10年台までの1棟アパート(木造・軽量鉄骨系)
  2. 築20年台までの1棟マンション(重量鉄骨・RC系)
  3. 立地の良い区分マンション

 

上記が代表的な使い方でしょう。地方都市はNGのため、立地が良いことが条件になります。

オリックス銀行活用の注意点

先日ツイートでも注意喚起しました。

 

 

「借入の少ない高属性サラリーマン」は1億円くらいまでなら、オリックス銀行でわりと簡単に融資が通ってしまいます。これは諸刃の剣です。資産性重視で長期保有するなら良いですが、キャッシュフロー重視だと使いにくい面がありますね。

 

そういう意味では、残債を減らして売却しながら利益を出すような使い方のほうがしっくり来ます。

自営業の人は活用できるのか?

なお、私のような自営業で不動産投資している身だと、3期分の確定申告書が必要になります。

 

前年度の所得が500万円超えていればOKですが、3期分で審査されます。前年だけ良くても厳しい審査結果なることがあるようです。

 

ただし、賃貸業専業だと3期分の確定申告をつくって所得が500万超えるころには、他社の投資用ローンが1億を超えている人がけっこういるでしょう。おそらくその時点で融資NGになるでしょうね。

 

したがって、自営業の人であれば、”賃貸業以外をメイン”にしていて、他のローン(住宅ローンなど)の借入が少ない人であればOKでしょう。

 

賃貸業専業の大家さんは、多少金利が高いですが、セゾンファンデックス(金利3.6%)や三井住友トラストL&F(金利3.9%)ほうが使いやすいかもしれませんね。

 

もちろん「無借金経営」でコツコツ型の大家さんには、活用のチャンスがありますね。

 

所得が500万以上であること、そして借入が少ないこと。この2つの条件を満たして審査トライしたい金融機関と言えるでしょう。

 

以下、関連記事です。

 

▼自営業者、個人事業主が使える金融機関をまとめています

 

▼戸建て投資はロットが小さいですが手堅く儲けることができます

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