こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
地方で戸建て8棟、アパート3棟を経営しており、最近は新築アパートにも挑戦しています。
先日、セゾンファンデックスのアパートローンについて、以下ツイートをしました。
トラストのアパート融資が厳しくなりましたが、セゾンファンデックスも一つの手です。木造軽鉄で５０ー経過年数の期間で、１案件につき上限５０００万円までのロットなら取り組みやすい。
基本８割融資なので現金入れるか、共担入れてフル狙うかになります。詳細気になる方いればまた記事にします。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) January 20, 2020
、、、というわけで、わりとツイートに反響があったので、記事にします。
今回は1棟アパート・1棟マンションにおいて、融資活用のポイントを解説します。
※セゾンファンデックスの最新の融資基準をまとめたのでぜひ熟読ください
セゾンファンデックスの融資基準
まずは融資基準をおさらいしておきます。
以下のとおりです。
対象物件と融資可能エリア
築古系不動産、テラスハウス、マンション、戸建て投資、既存不適格物件（建ぺい率・容積率オーバー）など幅広く融資を引くことができます。
融資可能エリアは以下のようになっています。
- 首都圏(東京、神奈川、千葉、埼玉の各都県)：公共交通機関で東京中心部まで約1.5時間以内のエリア
- 近畿圏(大阪・兵庫・京都の各府県)：公共交通機関で大阪中心部まで約1時間以内のエリア
- 愛知県
- 札幌市、仙台市、岡山市、広島市、福岡市、那覇市周辺など
地方物件もOKですが、収益性が高くないと評価が出ないので、駅徒歩10分〜15分前後までが取り組みやすいでしょう。
おもにサラリーマンの方がターゲットですが年収制限はありません。派遣社員や勤続年数が短い方、所得が多くない方も対象になります。
金利と期間
2023年現在の最新の融資金利は、3.75％〜4.55％（変動金利・団信なしの場合）です。団信を付けると利率が上がって、4.25％〜5.15％になります。
基本的には、個人名義・法人名義とも購入可となっています。
以前は軽鉄・木造は50年ー築年数、重鉄・RCは60年ー築年数での融資期間となっていましたが、2023年現在では築古でも期間25〜30年で融資が出るようになっています。
物件の評価方法
積算評価と収益還元の両方から審査されます。セゾンの担当者いわく、外部調査機関が審査するようです。
ですから、ガッツリ再生系の地方高利回りには向いていませんね。立地はそれなりに選ばないといけません。
地方高利回りを持ち込むのであれば、市街化区域は必須条件で、かつ高稼働していれば、収益還元でみてもらうことができます。
フルローン・オーバーローンについて
セゾンファンデックスは、原則は物件価格の80％融資となります。
※厳密には「物件評価の80％」＝融資額となります
※また法人融資だと、7割が融資上限です
なお1案件につき上限金額は5000万円まで。億超えの物件には向きませんので注意してください。
手数料（融資事務手数料・繰り上げ返済手数料）について
手数料は以下のとおりです。
- 融資事務手数料・調査料＝融資金額の2％＋消費税
- 中途解約手数料＝返済元金の3％
買うときに約2.2％（融資事務手数料＋調査料）が掛かります。これは3000万のアパートだと、66万円なのでそれなりに大きい金額になりますね。
また中途解約手数料が3％掛かります。三井住友トラストL＆Fでも解約金は2％ですので、セゾンのほうが大きいです。
（参考）1棟アパートの融資なら三井住友トラストを活用せよ【フルローン可】
ただしトラストは共同担保が実質必須になってきますので、その点はセゾンに軍配が上がります。
セゾンファンデックス向きの1棟アパートとは！？
私が思う、セゾンファンデックス向きの1棟アパートは次のとおり。
- 立地の良いアパート（駅徒歩10〜15分圏内）
- 地方の超高利回りアパート（ただし市街化区域）
まず、セゾンファンデックスは立地重視だということですね。関東エリアでいうと、国道16号線の内側を好みます。また駅徒歩10分〜15分程度までのほうが、評価が伸びやすいでしょう。
1都3県でも地方ぎみのエリアだと、駅が遠くても利回り20％近く出るものであれば、収益還元で勝負、ができるかもしれません。
もし地方で利回りがそれなり（10％〜13％）であれば、自己資金多めに入れることで、審査の土俵には乗ります。
【注意】高金利×長期融資のリスクを知っておこう
誤解していただきたくないのは、本記事はセゾンファンデックスを推奨する記事ではないということです。
ノンバンク系は金利が3％後半で、長期融資を引くため、さまざまな弊害があります。以前、弊ブログでも私の築古アパート経営がそこまで儲かっていないことを書きました。
（参考）フルローンの築古アパート経営があまり儲からないワケ【対策あり】
とにかく【高金利×長期融資】のデメリットは、、、
- 残債減らない
- 金利の支払いが多くなる
- 返済終わる前に建物が使えなくなる
という3重苦になりがちなのです。このリスクを初心者の人はなかなか実感できません。
私の場合は、利回り13％のアパートに金利3.9％で融資を引いて、「意外と手取りは少ないのだな〜」と感じた過去の経験があります。
というわけで、ノンバンクを使う方は以下の2つを守ってください。そうすれば、もう少し賃貸経営が楽になります。
- イールドギャップを10％以上取ること
- 築30年未満で購入すること
それぞれ解説して終わります。
イールドギャップを10％以上取ること
賃貸経営が苦しくなる最大の理由は「イールドギャップを十分に確保していないこと」です。
ですから、たとえ融資金利が5％でも、物件利回りが20％なら問題ないということになります。
王道としては、表面利回りー融資金利が10％以上にすることです。欲を言えば、12％くらいあると非常に楽ですが、価格高騰していて、簡単ではありません。
まずは賃料下落も想定して、固めラインでの10％をしっかり確保することです。
築30年未満で購入すること
築古アパートの場合は、購入時に、築30年未満がおすすめです。
理由としては、5年保有して売却するときに築35年未満なので、買い手がつく可能性が高いことが一つ。
そして、もし朽ちるまで貸すなら20年以上貸せる（おしりは築50年として）ので、インカムで十分元がとれて回収がプラスになると考えるからです。
逆に、築35年オーバーで買う場合は、私の知り合いで利回り20〜30％で買って、一気に回収してしまっている投資家さんもいます。これも一つの有効な投資法ですね。
というわけで、表面利回り10％程度でノンバンク融資を引くと、キャッシュフローはあまり出ないので注意しましょう。これは私の実感値でもあります。
自分なりの目線をしっかり持ち、うまくノンバンクの良さを利用するようにしましょう。
以下、関連記事です。
▼地方アパートの収益性について解説しています
▼会社員を卒業を狙う「不動産投資法」ということで解説しています
