こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
賃貸閑散期の8月ですね。今年は春先にコロナの影響で人の動きが少なかったため、賃貸マーケットが動いているようです。
私の所有物件も7月に入ってから、一気に2室埋まりなんとか満室にすることができました。
というわけで、今月の家賃収入とトピックスを書いてみたいと思います。
今月の家賃収入状況
家賃収入は124万円ほど、経費差引後で111万円です。ここからローン返済があります。
残債は6789万円（前月比ー30万円）となっています。
群馬パートで、3件ほど支払い遅延があります。そのうち2件は、コロナを期に遅延して、ずっと1ヶ月遅れで入金があります。
当初は毎月のように、管理会社さんに進捗をヒアリングしていたのですが、ずっと1ヶ月遅れのままなので、現在は管理会社さんに対応を任せています。
さすがに2ヶ月遅れるようであれば、もう少し進捗確認を厳しくやる必要がありますが、あまり管理会社さんを急かしてもしょうがないので、対応を一任しています。
なお現在、法人で購入した戸建てに雨漏りがあり、修理依頼中です。入居中の修理になりますが、入居者さんが在宅していない日が多いので、こちらは9月中くらいに完了できればと思っています。
今月の入居率
今月の入居率は、28戸中 28戸（入居率100％）です。
7月から満室になりましたので、いったん動きは止まっています。ただ、秋から年末にかけてまた退去ラッシュが来る可能性があります。最近は、学生さんの退去が増えているという噂もありますので、気が抜けませんね。
私のような戸建て中心の不動産投資だと、入退去があまり多くなくて、それはメリットかなと思っています。アパートだと平気で1〜2年で退去が出たりしますからね。戸建てだと、平均で3〜5年ほどは入居する人が多いのではないでしょうか。
戸建て投資を主軸としながら、たまにアパート投資でレバレッジを効かせていくことが、もっとも精神的にはラクな賃貸経営ができると考えています。
レバレッジを効かせる目的で、とにかく融資を引いたアパート経営しかやらないという人もいるかもしれませんが、世帯数が多ければ多いほど色々なトラブルも発生します。
不動産投資で、精神的自由が無くなっては意味がないので、バランスを考えた規模拡大が肝要ですね。
不動産投資は「築年数」と「利回り」どちらが大切か？
結論からいうと、私は「築年数」のほうを重視して投資しています。
先日、以下のツイートをしました。
地方物件の場合、私は「築50年」を建替え時期と考えています。
ですから、築30年で買ったらあと20年、築40年で買ったらあと10年で、その間にどれだけの家賃収入を回収できるかが一つの勝負です。
田舎の物件を築50年以上で貸せたら、それはボーナス期間です。だから購入時の「築年数」は大切ですね。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) August 15, 2020
たとえば、以下の2つの物件があったら、あなたはどちらの物件を買いますか？
※エリア条件などはどちらも一緒とします。
- 築40年・価格400万・利回り15％の戸建て
- 築30年・価格600万・利回り12％の戸建て
私なら、迷わず2の物件を買うでしょう。
なぜならどちらも築50年まで経営して、最後は300万円で土地売りするまでのトータル利益は、以下の違いが出るからですね。
- 年間家賃60万×10年＋300万円＝900万円
- 年間家賃72万×20年＋300万円＝1740万円
最初の購入時には、1の物件は2の物件より200万円安く買えますが、累計利益では2の物件のほうが840万円ほど高くなりますね。
もちろん、2の物件を20年経営するなら、外壁塗装費用や設備修繕などコストも出てくるとは思いますが、それらは200万円程度見ておけば十分ではないでしょうか。
上記は机上でシミュレーションすれば、明確にわかるのですが、なぜか物件を探すときに「利回り15％以上でないと絶対買わないぞ！」と鼻息の荒い初心者大家さんが、けっこういらっしゃいます（笑）
たとえ、利回り50％でも、あと何年使えるのか分からない物件を買ってしまっては、トータル利益は思ったほど残らなかったという事態になりかねません。
賃貸経営は長期戦であるということを、ぜひ念頭において、「真の安定収入」をつくることに力をいれていきましょう。
拡大を急ぐ気持ちは誰にでもありますが、時間を味方につけるという意識も、ちゃんと持ち合わせておきたいですね。
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