家賃収入

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

賃貸閑散期の8月ですね。今年は春先にコロナの影響で人の動きが少なかったため、賃貸マーケットが動いているようです。

 

私の所有物件も7月に入ってから、一気に2室埋まりなんとか満室にすることができました。

 

というわけで、今月の家賃収入とトピックスを書いてみたいと思います。

今月の家賃収入状況 

2020年8月の家賃収入一覧

 

家賃収入は124万円ほど、経費差引後で111万円です。ここからローン返済があります。

 

残債は6789万円(前月比ー30万円)となっています。

 

群馬パートで、3件ほど支払い遅延があります。そのうち2件は、コロナを期に遅延して、ずっと1ヶ月遅れで入金があります。

 

当初は毎月のように、管理会社さんに進捗をヒアリングしていたのですが、ずっと1ヶ月遅れのままなので、現在は管理会社さんに対応を任せています。

 

さすがに2ヶ月遅れるようであれば、もう少し進捗確認を厳しくやる必要がありますが、あまり管理会社さんを急かしてもしょうがないので、対応を一任しています。

 

なお現在、法人で購入した戸建てに雨漏りがあり、修理依頼中です。入居中の修理になりますが、入居者さんが在宅していない日が多いので、こちらは9月中くらいに完了できればと思っています。

今月の入居率

2020年8月の入居率

 

今月の入居率は、28戸中 28戸(入居率100%)です。

 

7月から満室になりましたので、いったん動きは止まっています。ただ、秋から年末にかけてまた退去ラッシュが来る可能性があります。最近は、学生さんの退去が増えているという噂もありますので、気が抜けませんね。

 

私のような戸建て中心の不動産投資だと、入退去があまり多くなくて、それはメリットかなと思っています。アパートだと平気で1〜2年で退去が出たりしますからね。戸建てだと、平均で3〜5年ほどは入居する人が多いのではないでしょうか。

 

理由としては、戸建の場合、ペットがいたり、荷物が多かったり、子供の学区が変わってしまったりなど、引っ越しすことの不都合があるからですね。

 

戸建て投資を主軸としながら、たまにアパート投資でレバレッジを効かせていくことが、もっとも精神的にはラクな賃貸経営ができると考えています。

 

レバレッジを効かせる目的で、とにかく融資を引いたアパート経営しかやらないという人もいるかもしれませんが、世帯数が多ければ多いほど色々なトラブルも発生します。

 

不動産投資で、精神的自由が無くなっては意味がないので、バランスを考えた規模拡大が肝要ですね。

不動産投資は「築年数」と「利回り」どちらが大切か?

時間を味方につける

 

結論からいうと、私は「築年数」のほうを重視して投資しています。

 

先日、以下のツイートをしました。

 

地方物件の場合、私は「築50年」を建替え時期と考えています。ですから、築30年で買ったらあと20年、築40年で買ったらあと10年で、その間にどれだけの家賃収入を回収できるかが一つの勝負です。田舎の物件を築50年以上で貸せたら、それはボーナス期間です。だから購入時の「築年数」は大切ですね。

 

たとえば、以下の2つの物件があったら、あなたはどちらの物件を買いますか?

※エリア条件などはどちらも一緒とします。

 

  1. 築40年・価格400万・利回り15%の戸建て
  2. 築30年・価格600万・利回り12%の戸建て

 

私なら、迷わず2の物件を買うでしょう。

 

なぜならどちらも築50年まで経営して、最後は300万円で土地売りするまでのトータル利益は、以下の違いが出るからですね。

 

  1. 年間家賃60万×10年+300万円=900万円
  2. 年間家賃72万×20年+300万円=1740万円

 

最初の購入時には、1の物件は2の物件より200万円安く買えますが、累計利益では2の物件のほうが840万円ほど高くなりますね。

 

もちろん、2の物件を20年経営するなら、外壁塗装費用や設備修繕などコストも出てくるとは思いますが、それらは200万円程度見ておけば十分ではないでしょうか。

 

上記は机上でシミュレーションすれば、明確にわかるのですが、なぜか物件を探すときに「利回り15%以上でないと絶対買わないぞ!」と鼻息の荒い初心者大家さんが、けっこういらっしゃいます(笑)

 

お気持ちはわからなくも無いですが、不動産投資は「利回り」だけがゴールではありません。

 

たとえ、利回り50%でも、あと何年使えるのか分からない物件を買ってしまっては、トータル利益は思ったほど残らなかったという事態になりかねません。

 

賃貸経営は長期戦であるということを、ぜひ念頭において、「真の安定収入」をつくることに力をいれていきましょう。

 

拡大を急ぐ気持ちは誰にでもありますが、時間を味方につけるという意識も、ちゃんと持ち合わせておきたいですね。

 

以下、関連記事です。

 

▼不動産投資のご相談をお受けしております。ご興味のある方はどうぞ。

 

▼セミリタイアして4周年にして思うところを書いています。

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