こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。おもに千葉県で不動産投資をしています。
SBJ銀行は、投資用のアパートやマンションにも融資をしています。
その名も「ANY住宅ローン」と言います。
韓国資本ということで、以前は、築古の耐用年数オーバーにも融資する、積極的な姿勢もありました。
しかし、2018年のスルガ事件を経て、現在はどのような融資姿勢になっているのか？非常に気になるところでもあります。
というわけで今回は、SBJ銀行のアパートローンの最新の融資基準についてヒアリングしてきましたので、ここにご紹介します。
SBJ銀行はRCのみ融資可【重鉄・軽鉄・木造はNG】
本店は、東京都港区芝にありますが、支店は全国に10店舗あります。
（参考）ウィキペディア「SBJ銀行」より
支店一覧は、次のようになっています。
- 本店（港区芝）
- 東京支店
- 新宿支店
- 上野支店
- 横浜支店
- 東京本店営業部
- 名古屋支店
- 大阪支店
- 神戸支店
- 福岡支店
融資残高は7000億円ほどとなっています。規模としては、さほど大きくはないですね。
もともと新韓銀行の日本にあったいくつかの支店を、SBJという称号に変えて経営しているという面白い経緯があります。
というわけで、ANY住宅ローン（投資用の賃貸不動産ローン）について以下、徹底解説していきますね。
利用条件について
以下が申込者の条件になります。
2.不動産管理法人
法人・個人事業主ともに可能です。ただし、サラリーマンの場合は年収の10倍基準があります。
つまり、申告上の課税所得の10倍が、融資上限ということになります。
これは減価償却費等で、所得圧縮している個人事業主や法人にとっては、一つのハードルとなるでしょう。
融資エリアについて
全国対応ですが、おもに以下のエリアで融資可能です。
- 関東エリア ： 東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県
- 中部エリア（※） ： 愛知県、三重県、岐阜県、静岡県
- 近畿エリア ： 大阪府、兵庫県、京都府、奈良県
- 九州エリア ： 福岡県
※三重・岐阜・静岡については取り扱いできないエリアがあります
物件の所在地は、駅徒歩10分以内が必須で、バス便はNGになります。
なお私が住んでいる関東エリアについて、詳しく電話でヒアリングしてみました。
その結果、以下のとおりです。
- 東京都 → 23区内のみ
- 神奈川県 → 横浜のみ
- 埼玉県 → 東京寄りの埼玉のみ
- 千葉県 → 東京寄りの千葉のみ
埼玉県は、大宮だと厳しいかもしれないと電話で言われました。もっと東京寄りということだと、三郷市・草加市・川口市・朝霞市あたりが融資エリアになると思われます。
千葉県については、市川市・浦安市あたりがメインとのことです。船橋市だと融資が厳しいかもしれない、と仰っていました。
このように融資エリアについては、国道16号線の内側あたりに限定されてくると思っておくのが良いでしょう。
金利・融資期間・評価方法について
金利は、投資用だと3.175％で、元利均等返済になります。借り入れ上限は1億円まで。
融資期間は、MAX35年まで。法定耐用年オーバーも可です。
例えば、築20年のRCだと残存耐用年数が27年（47年ー20年）となりますが、それでも35年融資が可能だそうです。ただし、昭和築の物件は厳しいそうで、平成築（できれば平成5年以降）の物件が望ましいとのことでした。
評価方法は、収益還元評価が中心になります。
基本はレジデンス中心ですが、テナント・オフィスビル等も審査可能ですが、実績は少ないようです。
なお「共同担保は取らない」という方針ですので、共担を入れて融資額を伸ばすことは不可能です。
連帯保証人については、必ずしも取るわけではないが、物件によって必要な時があります。
結論：好立地エリアのみの割には金利が高め
イメージとしては、それなりの規模の大家さんが、好立地に不動産を買う時の金融機関という感じです。ですが、自己資金をかなり入れて買わないと、高めの金利なので、金利負けする可能性があります。
ただし、法定耐用年数オーバーで35年で貸してくれる金融機関はあまりないので、その点では貴重な銀行ですね。
高金利でも長く引いて、キャッシュフローを出していきたい投資家さん向きと言えるでしょう。その分、返済が進みづらいため、出口が確実に取れる好立地の不動産が適していると言えますね。
（最新）木造もOKになりました（2021年7月ヒアリング）
SBJ銀行のアパートローンの融資基準が、少し緩和しました。
一番大きな変更点は、RCだけでなく、木造・軽鉄・重鉄など他の躯体もOKになった点ですね。
エリアも全国の政令指定都市まわりまで広がったようで、それ以外の外れた地域では属性や自己資金が多ければ、取り組み余地があるようです（私の住む千葉県だと、千葉市はぜんぜん大丈夫ということでした）。
ただし、「駅徒歩15分圏内」というルールがあります。ここは属性や自己資金が多くても、駅徒歩15分を超える立地のアパートはダメだそうです。
あともう一つは、「竣工済み物件」というのもルールになります。また6世帯以上のアパートのみという条件もあります。
つまり、土地から新築アパートの場合には、自己資金で着工金・中間金まで払って、引き渡し時に土地と建物に抵当権をつけての融資ができます。着工金・中間金を低くしてもらえば、なんとかなるかもしれません。
金利は2〜3％で、属性や自己資金や法人の財務状態により変わるようです。期間は、木造新築で最大30年ですが、軽鉄・重鉄・RCになっても、期間はほとんど延びないそうです。
融資対象は、1棟物・区分マンションともにOK。申込者の年収条件は特にないとのことでした。
以上、SBJ銀行の最新の融資基準でした。みなさんの参考になりましたら幸いです！
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