不動産投資の頭金

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

5年ほど賃貸経営をしています。

毎月の家賃収入は120万円くらいです。

 

さて、これから不動産投資をする人は、どんな物件を買ったらいいのか?頭金はどれくらい必要なのか?という2点が気になるところではないでしょうか。

 

その点について、以下のツイートをしました。

 

これから不動産投資スタートする人は頭金300万円くらいで「市街化区域の戸建て」を買うのがオススメです。融資はノンバンクでキャッシュフロー狙いでも良いですが、公庫の10年返済で元本をガンガン減らし繰上返済するのも面白い。無借金戸建てと賃貸実績があれば、追加融資も引きやすくなります。

 

最初の頭金は300万円くらい用意しておくのがおすすめです。

 

本記事では戸建て投資を例に、頭金と融資のバランスついて詳しく解説します。

狙い目の戸建てスペックを解説

戸建て

 

以下のようなスペックの戸建てがオススメです。

 

戸建てスペック
  • エリア:市街化区域
  • 人口:10万人以上
  • 物件価格:400万円〜600万円くらい
  • 家賃相場:1軒あたり6〜8万円

 

まず確認すべきは「市街化区域」という点ですね。

 

市街化区域とは、都市計画の区域内で、既に市街地となっている区域と、およそ10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図ることになっている区域のことをいいます。この区域では、用途地域が定められ、道路、公園、下水道などの都市施設を整備するとともに、土地利用を規制することによって、良好な都市環境の形成が図られます。※出典:ライフルホームズ「市街化区域とは」より

 

「市街化区域」かつ「人口10万人以上」になると、賃貸需要がこの先10年以上は安心だと考えています。

 

不動産なのでどこかで売ることも考えなければいけませんが、朽ちるまで貸しても十分元が取れる不動産であることが大切だと思います。

 

その際に、土地価値がちゃんとあれば、更地化して新築を建てて、また「新築戸建賃貸」をすることもできますからね。

 

家賃相場が低いエリアだと、新築で建てても、収支がとれないリスクがあります。

 

私が”市街化調整区域”の不動産投資をあまり推奨していないのは、そのためですね。

 

融資:まずはノンバンクか公庫を活用する

銀行融資

 

戸建て投資の融資は、ノンバンクまたは日本政策金融公庫、のどちらかが現実的です

※もしお付き合いのある地銀・信金・信組があれば相談してみるのも良いでしょう

 

ここでは収支の違いについて簡単に解説します。

 

物件価格600万円・リフォーム費100万円、という前提ですね。

ノンバンク利用の場合

例えば、セゾンファンデックスを使う場合には以下のイメージです。

 

  • 物件価格600万、リフォーム費100万、諸費用50万
  • 頭金:350万
  • ローン:400万(期間20年・金利3.6%
  • 家賃収入:毎月7.5万
  • ローン返済:毎月2.3万(返済比率30%)
  • キャッシュフロー:毎月5.2万円

 

頭金を350万入れます。

月5.2万のキャッシュフローなので、年間で62万4000円の手残りです。

 

ノンバンクを利用すると、返済比率も30%くらいで、非常に安全な賃貸経営ができますね。

 

ただローン400万借りて、5年後の残債は323万円なので、あまり減りません。

 

したがって資産化しにくいのですが、再投資にお金を使いたい場合には、このやり方は有効になります。購入時に頭金をかなり入れているため、出口で残債が消えるレベルで売れないという心配はしなくてよいと思います。

 

ここは金利をもったいないと思うか、再投資して規模拡大を優先するか、投資家のとしての判断ということになります。

 

期間を伸ばすことでの、メリット・デメリットを理解することですね。戸数を増やして、リスクヘッジしている投資家さんはたくさんいらっしゃいます。

公庫利用の場合

次に、日本政策金融公庫を使う場合には以下のイメージです。

 

  • 物件価格600万、リフォーム費100万、諸費用50万
  • 頭金:350万
  • ローン:400万(期間10年・金利2%
  • 家賃収入:毎月7.5万
  • ローン返済:毎月3.6万(返済比率48%)
  • キャッシュフロー:毎月3.9万円

 

こちらも同じく、頭金を350万入れます。

 

月3.9万のキャッシュフローなので、年間で46万8000円の手残りです。

 

特筆すべきは、ローン400万借りて、5年後の残債は206万円です。かなり減ります。

 

毎月収支のはそれほどでもないけど、5年後には残債が半分になる、のは大きなメリットですよね。

公庫とノンバンクどちらを使うのが得なのか?

結論、どちらも戦略としてはアリです。

 

5年後のシミュレーションを見ると一目瞭然です。

 

5年後の累積CFと残債
  • ノンバンク→5年累積CF312万円、残債減少額77万

 ◆合計:389万円

  • 公庫→5年累積CF234万円、残債減少194万

 ◆合計:428万円

 

5年間の累積CFと残債を、合計してみると40万弱ほどの差しかありません。

 

つまるところ、キャッシュフローを優先するか?残債を減少させたいのか?ということになりますね。

 

私の個人的な考えとしては、公庫で借りて早めに繰り上げ返済し、無借金戸建てをつくるほうが「共同担保」にも活用できて、投資の幅が広がると思ったりします。

 

でも、これもその人の投資ゴールや、考え方で変わりますね。

 

それが不動産投資の醍醐味でもありますね。

おわりに:5年後でも売れる不動産を購入するのがオススメです

不動産の売却

 

購入して5年間賃貸経営すると、当たり前ですが建物も5年ほど歳をとります。

 

1棟目は個人名義で不動産を買う人が多いでしょうから、5年間は辛抱しないといけないケースが多いです。

※購入から5年未満で売却すると短期譲渡税となり税金をガッポリ持っていかれますからね

 

ですから、5年後でも売れる不動産を買うこと。これは重要になります。

 

なお、朽ちるまで所有するとなると、どこかで大規模修繕(屋根・外壁塗装)が必要になります。ざっくり、70万〜100万くらいかかるので、その際に一旦収益が大きく凹みます。

 

長く貸すなら、設備系のコスト(エアコン・給湯器・コンロ・モニターフォン・ウォシュレット等)も、無視できませんね。

 

世の中に二つとして同じ不動産はありません。一つ一つエリアも違えば、入居率にも差が出ますし、メンテナンスコストも一律ではありません。

 

「入退去もあまり無くて儲かるな」と感じたり、逆に「経費ばかりかかってめんどくさい」と感じたり、いろいろです。

 

いずれにしても臨機応変に、その時に精一杯の判断をするだけですね。あまり気負いすぎず、楽しんで取り組みたいですね。

 

以下、関連記事です。

 

▼セゾンファンデックスで融資OKとなる物件、NGとなる物件を解説しています

 

▼市街化区域で利回り20%を仕入れて再生したエピソードです。

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