不動産投資の頭金

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

これから不動産投資をスタートしたい人にとっては、、、

  • どんな物件を買ったらいいのか?
  • 自己資金はどれくらい必要なのか?
  • 融資はどうしたら良いのか?

、、、といったあたりが、まず最初に出てくる疑問かと思います。

 

そんな方に向けて、以前ツイートをしました。

 

 

上記のとおりです。

 

つまり、自己資金は最低でも300万円ほど用意しておくとスタートしやすいと思いますが、買うべき物件や融資の使い方が下手だと、なかなか思うように物件の取得ができないことがあります。

 

というわけで今回は、初心者が自己資金300万円台で1棟目をスタートするという前提で、具体的な投資シミュレーションをいくつかご紹介してみたいと思います。

 

なお本記事は、2020年以降の融資情勢もふまえて、話を展開していきますので、ぜひ参考にしてください。

自己資金300万円で不動産投資をスタートする方法

築古の戸建て

 

区分マンション、戸建て、アパートなど色々ありますが、そもそも少額の資金でできる投資というのは、対象がかなり限られてくることは知っておいて良いでしょう。

 

最初からアパートを買い増して行って、キャッシュフローをガンガン出せる状態が理想だとしても、一足飛びにそこに行けるわけではないのですよね。

 

そんな中、資金が少ない人に、私がオススメするのは「戸建て投資」です。

 

なお区分マンション投資も悪くないのですが、新耐震基準の築30年台くらいまでで、ファミリータイプ系を探そうものなら、首都圏だと1000万円アンダーは出物が少ないですね。

 

また区分マンションは、管理費・修繕費のコントロールが自分でできないため、キャッシュフロー(手取り)があまり出ない特徴があります。ローンで10年程度回して、残債が減ったときに、売却でキャピタルを取るのは一つの戦略ですので、時間のかかる投資と言えるでしょう。

 

したがって、もっとキャシュフローに重きを置きたい方や、早めにローンを繰上返済して共同担保としてアパート投資にステップアップしていきたい投資家さんには、「土地付きの戸建て」のほうが、将来的な拡張性が見込めると考えています。

狙い目の戸建てスペックについて

以下のようなスペックの戸建てがオススメです。

 

戸建てスペック
  • エリア:市街化区域
  • 人口:10万人以上
  • 物件価格:400万円〜700万円くらい
  • 家賃相場:1軒あたり6〜9万円

 

まず確認すべきは「市街化区域」という点ですね。

 

市街化区域とは、都市計画の区域内で、既に市街地となっている区域と、およそ10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図ることになっている区域のことをいいます。この区域では、用途地域が定められ、道路、公園、下水道などの都市施設を整備するとともに、土地利用を規制することによって、良好な都市環境の形成が図られます。※出典:ライフルホームズ「市街化区域とは」より

 

 

「市街化区域」かつ「人口10万人以上」になると、賃貸需要もこの先10年〜20年程度は安心ですね。

 

もちろん、不動産なのでどこかで売る必要性が出てきても、実需層(マイホームを買う人)向けに物件を売れるほうが、売却時に利益が出やすいです。

 

なお物件を朽ち果てるまで運営し、その後に新築戸建賃貸をやる選択肢もありますね。これは「売らない戦略」と言えるかと思いますが、そうなった場合は、より20年30年先にも安定した賃貸ニーズがあるエリアである必要があります。

 

そういった投資も見据えるならば、家賃相場が低すぎるエリアは、考えものですね。感覚的には、築古の戸建てで家賃5万円も取れないようなエリアだと、新築しても大した家賃が取れないため、新築戸建賃貸はできない可能性が高いです。

 

そのようなエリアは、まだ建物が使えるうちに、早めに売って処分してしまうか、朽ちるまで家賃回収したら、最後はタダ同然で処分するしかありません。

 

私が”市街化調整区域”の物件を、あまり投資対象として推奨していないのは、上記のような理由があるのですよね。

 

融資は「公庫」か「ノンバンク」を活用する

銀行融資

 

戸建て投資の融資は、公庫またはノンバンク、のどちらかが現実的です

※もしお付き合いのある地銀・信金・信組があれば相談してみるのも良いでしょう

 

ここでは収支の違いについて簡単に解説します。

 

物件価格600万円・リフォーム費100万円、という前提ですね。

公庫利用の場合

まずは公庫を使う場合には、以下のイメージです。

 

  • 物件価格600万、リフォーム費100万、諸費用50万
  • 自己資金:350万
  • ローン:400万(期間10年・金利2%・元金均等
  • 家賃収入:毎月8万
  • ローン返済:毎月3.9万(返済比率48%)
  • キャッシュフロー:毎月3.9万円

 

まず自己資金としては350万円ほどになります。月4.1万のキャッシュフローなので、年間で49万2000円の手残りです(※別途、固都税・火災保険料・その他経費が掛かります)。

 

特筆すべきは、ローン400万借りて、5年後の残債は196万円です。かなり減ります。

 

毎月収支のはそれほどでもないけど、5年後には残債が半分になる、のは大きなメリットですよね。

ノンバンク利用の場合

続いて、ノンバンクの場合を考えてみましょう。

 

例えば、セゾンファンデックスを使う場合には以下のイメージになります。

 

  • 物件価格600万、リフォーム費100万、諸費用50万
  • 頭金:300万
  • ローン:450万(期間20年・金利3.6%
  • 家賃収入:毎月8万
  • ローン返済:毎月2.6万(返済比率32%)
  • キャッシュフロー:毎月5.4万円

 

自己資金は300万円ほどになります。月5.4万のキャッシュフローなので、年間で64万8000円の手残りです(※別途、固都税・火災保険料・その他経費が掛かります)。

 

ノンバンクを利用すると、20年など長期融資が組めるため、返済比率が下がるのが最大のメリットと言えるでしょう。

 

ただローン450万借りて、5年後の残債は364万円なので、ローン元金はあまり減りません。

 

したがって、ノンバンクを使って長期融資を引くと、資産化しにくいと言えますが、再投資にお金を使いたい場合には、このやり方は有効になります。

 

なお、購入時に頭金をかなり入れているため、キャッシュフロー(資金繰り)に窮するとか、出口で残債が消えるレベルで売れないという心配はしなくて良いという安心感はあります。

 

ここはノンバンクの金利(3〜4%)をもったいないと思うか、再投資して規模拡大を優先するか、投資家のとしての大きな判断ポイントになりますね。

 

私の場合は、キャッシュフローが増えないと投資規模が増えないと考えたのでこのリスクを受け入れましたが、このあたりは投資家さんによって、価値観がわかれるところでもあるでしょう。

公庫とノンバンクどちらを使うのが得なのか?

結論、どちらも戦略としてはアリです。

 

5年後のシミュレーションを見ると一目瞭然です。

 

5年後の累積CFと残債
  • 公庫→5年累積CF246万円、残債減少196万

 ◆合計:442万円

  • ノンバンク→5年累積CF324万円、残債減少額86万

 ◆合計:410万円

     

    5年間の累積CFと残債を、合計してみると32万ほどの差しかありません。

     

    つまるところ、キャッシュフローを優先するか?残債を減少させたのか?という違いになりますね。

     

    私の個人的な考えとしては、公庫で借りて早めに繰り上げ返済し、無借金戸建てをつくるほうが「共同担保」にも活用できて、投資の幅が広がると思ったりします。

     

    でも、これも投資家自身のゴール設定や考え方で変わるでしょう。

     

    なお最近では公庫も、田舎の耐用年数超えの物件には融資が厳しくなっており、融資申請してもゼロ回答になってしまうケースがあります。

     

    そのような場合は、信金・信組などで保証協会付き融資を狙う、というのもひとつの手です。一度、断られてもぜひ諦めずに、多くの金融機関を回ってみることも大切ですね。

    1棟目からアパート投資をするためには!?

    1棟アパート

     

    木造系のアパートをガンガン借り入れで購入し、複数棟に増えたらサラリーマンリタイアするというのが、数年前まで可能だった時代がありました。

     

    フルローン・オーバーローンが出やすい時期であれば、良い物件を見つけて、いち早く融資審査をかけるスピード感だけが求められていた時代ですね。

     

    しかし、昨今ではノンバンクでも簡単には、フルローン・オーバーローンが出ない時代になってきました。

     

    サラリーマン向けの金融機関としては、オリックス銀行・静岡銀行などが有名ですが、最近はフル・オーバーローンは厳しくなってきているという噂があります。

     

     

    たとえ運良く、フル・オーバーローンで取り組みできても、立地が良い物件しか融資対象にならず、そういった物件は収益性が低いものです。結果的に、キャッシュフローが思ったほど出ないということになります。

     

    ですから、少額の資金しかない人(自己資金300万円程度)ならば、1棟目からアパート投資でスタートしようと思っても、なかなか「物件」と「融資」がうまく噛み合わないケースが散見されます。

     

    もちろん、たまたま良い不動産会社に出会い、取引のある銀行を紹介してもらえるケースはあるかもしれませんが、必ずしも紹介される物件が、良い物件である保証はありません。

     

    むしろ「良い物件」というのは、反復取引のある投資家か、キャッシュを多額に持っている投資家にしか、不動産会社は紹介しないというのが、この業界の通例です(なお超優良なお宝物件だと、不動産会社自身が購入してしまうので市場にも出てきません)。

     

    ですから、アパート投資からスタートするのであれば、最低でも自己資金を500〜1000万程度貯めてからでないと、融資審査で担保割れ分をキャッシュで埋めることができないため、取得が難しい時代になってきています。

     

    そして繰り返しになりますが「フルローンが付きやすい物件」だけに焦点を絞ってアパートを探すと、収益性と返済比率の問題で、満足の行くキャッシュフローが出ず、再投資がおもうように進みません。

     

    最初は小ロットの物件から取得するのか、それとも貯蓄額をもっと増やし、あくまで1棟ものスタートに拘るのか。まさに「自己資金300万円」というのは、その岐路に立たされているポイントだと言えます。

     

    というわけで本日は以上です。

    本記事が、みなさんの投資戦略を練る、ひとつのキッカケになれば幸いです。

     

    以下、関連記事です。

     

    ▼セゾンファンデックスで融資OKとなる物件、NGとなる物件を解説しています

     

    ▼市街化区域で利回り20%を仕入れて再生したエピソードです。

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