こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。少額の不動産を5年くらい買い続けています。

 

2019年現在の、私の借金額がこちら。

 

 

上記のとおりで、残債は6600万ちょっとなので少ないほうです。

 

というわけで、記事前半では「家賃月収100万円を達成した物件ロット」を解説します。

記事後半では「地方高利回り投資のメリット・デメリット」を解説します。

家賃月収100万円を達成した物件ロット

 

基本的には、少額の不動産をコツコツ積み上げてきただけです。

 

内訳は以下のとおり。

 

私の購入履歴
1棟目→アパート(800万円)
2棟目→戸建て(275万円)
3棟目→戸建て(560万円)
4棟目→アパート(3,000万円)
5棟目→戸建て(320万円)
6棟目→戸建て(350万円)
7棟目→アパート(2,100万円)
8棟目→戸建て(550万円)
9棟目→戸建て(260万円)

 

これまで9回ほど不動産購入しましたが、1000万円以上の不動産はたった2回のみ。

 

ずっと少額の不動産投資に専念してきました。そんなコツコツ型でも家賃月収100万円は可能です。

 

というわけで、5年で家賃月収100万円に到達した方法について解説します。

少額でも高利回りな物件を探す

何度も言いますが、コツコツと高利回りの不動産を積み上げていくだけです。

 

初心者は最初に大きいのを買うと失敗したときのリカバリーが難しくなります。その悪い例が、スルガ事件のシェアハウス(かぼちゃの馬車)でした。

 

同じく「資産性」というコトバも魔物なので、注意しましょう。

 

立地が良い不動産を”資産性がある”という理由で買ってしまう人がいますが、お金が無い人がこれをやると拡大&再投資の妨げになることがあります。

 

新築建売りアパートや新築ワンルームを買ってしまう人の大半がこの罠にハマっています。

 

区分マンションセールスの現場では「立地が良いので、家賃が落ちませんよ」と説得されますが、普通に落ちるので注意しましょう。

 

ですから、区分マンション投資を軸にするなら、新築ではなく中古のほうがオススメです。

 

 

最初は1000万以下の少額の不動産を買いつつ、「慣らし運転」も大切かなと思います。

 

最初から大儲けしようとしようとするから、失敗してしまいます。

共同担保となる物件をつくる

私は利回り20%のアパートと戸建てからスタートしたのですが、この手法は限界があると思ってすぐに辞めました。

 

なぜならいくら高利回りでも、ロットが小さいと、手元に残るお金が少なすぎて悲しくなったからです。

 

そこからは購入目線を「2000万〜3000万程度のアパート投資」に切り替えました。

 

しかし、融資ジャブジャブ時代だった2015年〜2017年でさえ、属性の低くてお金のない私に、フルローンはなかなか付きませんでした。

 

そこで一度不動産投資に挫折しつつ、冷静に考えたところ、「共同担保」をつくる手法に変更しました。

(参考)共同担保で融資ハードルを突破せよ【最短で規模拡大を目指す!】

 

銀行は、積算評価かつ担保主義なので、それを利用したわけですね。

 

多くの投資家は、物件を探すことを第一に考えてしまいがちです。しかし、もっと大切なのは「自分はどこの金融機関が使えるのか」や「担保評価を出すために、どのエリアの物件を探すべきか」という逆算の発想なのです。

 

私はこのことに気づくまで2年近くかかりました。

 

まずは金融機関の情報をしっかり学ばないことには投資は拡大しないということですね。

 

あとは共同担保を買って、アパートを買うという基本セットを2回繰り返しました。

 

これによって家賃収入100万円を達成しました。すごくシンプルです。

個人名義で買って、節税する

ペリカンが本格的に不動産投資をスタートのは2015年からです。

 

3年半で7棟買いましたが、すべて個人名義です。やっと8棟目で法人化しました。

 

しかし、最近買った9棟目はまた個人名義で購入しています。

 

法人化の必要性については「サラリーマン大家は1棟目から法人化すべきか?【最適タイミング】」でも記事にしておりますのでご覧ください。

 

結論、法人化は規模拡大が見えてからでも遅くありません。

 

ただし、サラリーマン年収が高い属性の人は、累進課税がすごいことになるので最初から法人可もアリです。

 

このあたりは地方×築古だと、法人化はゆっくり考えても良いでしょう。減価償却費が大きいからですね。

 

一方で、土地から新築アパート投資、RCマンション投資など、売上規模がすぐに大きくなる人は、法人化を積極検討すべきでしょう。

 

ただし、繰り返しになりますが、初心者の人が小ロットでスタートするなら、法人化はもっと先で良いと思います。サラリーマン給与との損益通算の方が、節税効果は高くなります。

地方×高利回り投資のメリット・デメリット

 

このように私は、基本的に【地方×築古×高利回り×小ロット】という4軸にフォーカスしてきました。

 

これにより高いキャッシュフローと減価償却による節税効果で、リタイアを早めることができたと言えます。

 

自己資金をもっと貯めて新築アパート投資をする選択肢もありましたが、サラリーマンからの独立をするためにキャッシュフローを最優先した、ということです。

 

なぜ新築アパート投資をしないのか?

一昔前までは新築アパート投資でのリタイアする手法も流行りましたが、融資が閉まってしまった現在では、再現性のない手法になりつつあります。

 

なぜなら現在は新築アパート投資には自己資金2〜3割必要な時代です。最低でも2〜3千万円程度ないと難しいでしょう。

 

属性を活かして初心者ができる新築アパート投資になると、利回り5〜7%くらいの建売りアパートになるので収益性に疑問符が付きます。

(参考)【新築アパート投資】利回り8%では儲からないワケ

 

しかも新築アパート投資は、借金がすぐに1億、2億と増えていくので、かなりの規模の借金を長期に渡って背負う必要があります。

 

これは、5年〜10年で回収しきってしまう築古不動産投資とは対照的です。

地方×高利回り投資のデメリット

 

繰り返しになりますが、私のローン残債は6600万円ほどです。

 

なぜこんなに少ないかと言うと、地方高利回りは融資が付きづらいので短期間で億レベルの借金をできない世界だからですね。

 

高利回りの不動産は、立地がそんなに良くないので、簡単に融資が付かないのですね。

 

だからこそ買えたらキャッシュフロー的に美味しいのですが、買うまでが一番大変なのです。

売却を絡めることでキャッシュポジションを上げる

これまで私が個人名義で買ってきた不動産投資では、キャッシュフローはそこそこ潤沢です。

 

さらっと書きますが、私は不動産CFとほぼ同じくらいのネット収入・配当収入があるので、インカム面では苦労は感じていません。

 

しかしながら、貯まったら物件を買ってしまうので、手元キャッシュはいつもそれなりです。

 

これを解消するための一番のヒントは「不動産売却」ということになります。私も来年からは売却を織り交ぜていく予定です。

 

賃貸業というのは、こうやってステージを上げていくことを考えると、わりと長期戦だなとつくづく思います。

 

でも、この5年は長いようであっという間でしたね。

 

大半の人はこの5年間を乗り越えることなく、挫折する人の方が多いでしょう。5年続けられるだけで、圧倒的に成長し、今までの自分とは違った人生を歩むことができます。

 

私の人生もこの5年で一気に変わりました。5年というのは短いようで、やり方によって大きく結果が変わります。

 

闇雲に努力するのではなく、本質的に正しい努力をしなければいけませんね。行動の質が問われます。

 

今回は「コツコツ少額の不動産投資でも、それを続けるとそれなりの規模になりますよ」というお話でした。

 

以下、関連記事です。

 

▼サラリーマン大家さんはまずは家賃月収50万から目指しましょう。

 

▼RCマンション投資の難しさについて実例を元に解説しています。

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