こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
不動産投資には、強制貯蓄効果があります。この正体は何なのかというと、「ローンの元金返済額」ということになりますね。
先日以下のツイートをしました。
私のような零細大家でも、ローンの元金返済は毎月60万円以上しています。
これは同じ値段で物件が売れたらという条件付きではありますが、年間720万円ほど強制貯蓄しているのと一緒の意味になります。
不動産投資家はこの元金返済（強制貯蓄）を増やすために、日々借金を増やしているのですよね。
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) August 15, 2023
私のような零細大家でも、ローンの元金返済は毎月60万円以上しています。これは同じ値段で物件が売れたらという条件付きではありますが、年間720万円ほど強制貯蓄しているのと一緒の意味になります。不動産投資家はこの元金返済（強制貯蓄）を増やすために、日々借金を増やしているのですよね。
元金返済は経費になりませんし、なんとなく金融機関にお金を取られているような錯覚をしてしまいがちです。
しかし、ローンで購入した物件を売ったときには、もし購入時と同じ価格で売れたのであれば、残債が減った部分は売却益として手元に残ります（もちろんそこから譲渡所得税や諸費用等を差し引かれますけども）。
というわけで、ペリカンの所有物件についても、元金返済額を計算してみました。
自分の「ローン元金返済額」を計算してみた結果
ざっと計算すると、以下の通りですね。
上記は秋に竣工する3棟目の新築アパートも含めていますが、所有物件トータルの購入価格は2億338万円で、そのうち現時点でローン残債は1億4000万円ほどになっています。
そして本記事のポイントである「毎月のローン元金返済額」は66万円です。これは年間にすると792万円も借金が減っていくことになりますから、それを考えると大きなインパクトですよね。
元金返済に着目する意味とは？
えてして不動産投資はキャッシュフローばかりに目が行きがちです。しかしながら、キャッシュフローというのは変動が激しいのですよね。
一方で、ローンの元金返済はほぼ一定で差し引かれるものになりますから、給与の天引き貯蓄のように「強制貯蓄効果」があると言えるでしょう。
我々がレバレッジをかけて不動産を購入するのは、まさにこの元金返済を増やすためなのですよね。
元金返済が増えれば増えるほど、物件を売却したときに大きなお金が手元に残るということになります。
おわりに：キャッシュフローを追うか？元金返済を進めるか？
もちろん規模拡大における初期ステージではキャッシュフローを重視せよ！というのが定石になっています。多くの投資家さんがアパートローン等を利用して、長期間のローンを組むというのが一般的になっていますね。
長期でローンを組むと、返済比率が下がりキャッシュフローが出やすくなります。その出たキャッシュフローを再投資して、複利効果を得るのが目的ということになりますね。
しかしこの記事を執筆している2023年時点では、なかなか高利回りの物件に長期ローンを組んで、キャッシュフローをガンガンだしていく手法は難しくなっていますね。物件の担保評価も厳しくなり、頭金を2割3割と求められることもあります。
私自身も、正直な話キャッシュフローは大好きなのですが（笑）、最近はこの元金返済額にも着目して、頭金や融資期間を調整するようにしています。
自己資金を多めに入れたり、短い融資期間でローンを組むことは、キツイと感じる時もあります。一方で、それは元金返済を早めることに繋がりますから、BSが良化するスピードが早くなり、金融機関からの信用は上がりやすいと言えます。
融資が厳しい時代からこそ、これからはガンガン元金返済して、信用スコアをアップする方針で当面は私も頑張っていきたいと思います。
以下、関連記事です。
▼ペリカンの不動産投資における3つのフェーズについて触れています。
▼おすすめのアパートローン融資基準まとめです。
