こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

地方で大家さんをしながら、気ままに生活しています。

 

最近、新築区分マンション投資(ワンルーム・1K)をやっている人とお会いすることがよくあります。節税のために、不動産で経費をつくって所得税圧縮する手法は昔からありました。

 

とくに安定企業に勤めているサラリーマンやお医者さんなどが、この投資法を採用していることが多く、中には10戸とか購入する人もいるようです。

 

でも、賃貸業で成功している方や、サラリーマン大家から独立したような大家さんで、新築ワンルーム投資をメインにやっている人に、私は出会ったことがありません。

 

今回は、新築区分マンション投資の危険性について数値で計算してみたいと思います。

新築区分マンション投資が99%失敗する

結論から言うと、新築区分マンション投資は99%失敗します。

 

先日、こんなツイートをしました。

 

 

次に、詳しく解説していきます。

 

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新築区分マンション投資の危険性

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都内23区のマンションを想定して解説します。

※ちょっと細かいですが、できるだけ要点を中心に説明しますのでお付き合いください。

大田区の新築区分マンションを仮定します。楽待で見ると、単身向け投資マンションの登録数が23区内で一番多いのが「大田区」でした。

 

物件価格は2160万、35年ローン、金利2%、表面利回り5%ということで、最初の10年はサブリースによる家賃保証を付けています。

 

よくあるスペックですよね。この投資の危険性は主に2つです。

1. 毎月キャッシュフローがマイナス

2. 売りたいときに売れない

 

それぞれ解説してみたいと思います。

以下が本物件のシュミレーションです。

 

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1.毎月キャッシュフローがマイナス

10年目まではサブリースによる家賃保証があるので、持ち出しはゼロになっています。

 

しかし、11年目以降もサブリースを継続すると、保証家賃が減額されることが多いため、サブリース契約を解約して、自分で客付けする想定です。

 

すると11年目からは、マイナスのキャッシュフローが毎年11万円ほど出ることになります。

 

このマイナスのキャッシュフローがローン完済する35年目までずっと続くので、これはかなり地獄な道のりです。

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2.売りたいときに売れない

売却想定価格とローン残債 を見てください。

 

問題は、19年目まで売却想定価格よりローン残債が常に上回っていることです。これは売りたくても、売れないことを意味します。売るなら、繰上返済が必要です。

 

売却想定価格は、築10年までは利回り7%、築10〜20年は8%、築20〜30年までは9%で売る想定で、大田区の家賃相場から逆算しています。

 

ちなみに、大田区の家賃相場は、SUUMOで調べて家賃が安い順に並べ替えると以下のような相場になっています。駅徒歩何分かで多少違います。

 

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現代は、完全にウェブでの反響がないと入居が決まらないので、SUUMOの5ページ目くらいまでに出てこないと、他に差別化要素がないかぎり客付けは苦戦します。

 

東京23区内であっっても築30年を超えると、家賃は6万円台まで落ちます。

 

ローン完済する35年目まで計算したシートがこちら。

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例えば、30年目で売却想定が952万に対して、ローン残債が414万になっているので、この時点で売ると500万くらい利益が出そうですよね。

 

しかし、先程のマイナスキャッシュフローを忘れてはいけません。築30年までのマイナスCFの累積は、300万くらいになっています。

 

加えて、その間の入退去ごとのリフォーム費用などは一切考慮していないので、3年毎に入退去があれば、30年間では10回入退去が起こりリフォームだけでも数百万単位の世界です。

 

つまり35年がんばって運営しても、最後の売却益もほとんど見込めません。

 

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ローン完済後から出る利益も「雀の涙」

新築区分マンションを購入しても、ほとんど利益が出ません。

 

その最大の原因は、購入時の利回りが低すぎるため、売却想定価格が大きく下がることと、累積のマイナスキャッシュフローが、売却時の利益をすべて吹き飛ばしてしまうことです。

 

もちろん、ローン完済後は毎月6万円くらいの家賃収入がありますが、その後も管理費・修繕積立金は毎月1万円〜1.5万円くらいはキッチリ取られます。

 

最終的に、手元に残るのは月4〜5万円くらいが良いところです。

2000万以上のローンを組んで、やっとローン完済しても、35年後には毎月4〜5万円のキャッシュフローしか出ない物件になります。 

 

築35年になると、大きな修繕が出たり、設備が老朽化して更新が必要になったりします。また、入退去のリフォーム費と客付けのAD(広告料)も必要です。

 

減価償却費による多少の節税効果はあるかもしれませんが、その金額は一体どれくらいなのでしょうか?

 

200万、300万節税できたところで、売るときに価値が大きく下がる不動産を買ってしまっては、トータルで利益を出すことはできません。

 

35年掛けて、最終的にいくらプラスになるのか?冷静にご自分で計算されてから取り組まれることを、強くおすすめします。

 

以下、関連記事です。

 

▼区分マンション投資をするなら中古物件のほうが妙味が出てくるでしょう。

www.asunarolife.net

 

▼初心者の人は、地方の戸建てなど少額投資もオススメです。 

www.asunarolife.net

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