こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

不動産価格が一向に下落せず、多額の頭金を求められる現代においては、単純に投資ロットを小さくすることが自己資金額を最小限にすることにつながります。

 

戸建て投資は、そういった小ロット投資の代表格です。

 

たとえば、1億円の1棟マンションで頭金1割なら1000万円+諸費用が必要ですが、700万円の戸建てなら70万+諸費用さえあれば、購入することができます。

 

投資スタート時は自己資金が限定されますし、リスク許容度の観点からも、小さく投資していくことが大切です。

 

今回は、戸建て投資をする際の金融機関について活用例をご紹介します。

戸建て投資をスタートするための金融機関

 

法定耐用年数超えの築古戸建ての場合、融資してくれる金融機関は限定されます。

 

代表的な金融機関は以下です。

戸建て投資の金融機関
・ 公庫
・ セゾンファンデックス
・ 三井住友トラストL&F
・ オリックス

 

※地銀・信金系は中には対応してくれるところも一部ありますが、ほとんどが法定耐用年数超えの築古には融資を渋りますので、ここでは対象外としています。

 

上記の中では、オリックス銀行は、年収500万円基準があり、そこそこの収入が必要です。

 

また、融資エリアは国道16号線の内側を得意としていますので、ターゲットにできる物件エリアが多少狭まります。ハマれば使えますので頭の片隅に置いておきましょう。

 

基本、ローンで戸建て投資をするなら、公庫かノンバンク(セゾン・トラストあたり)が現実的ということになります。

具体的な活用法(公庫・ノンバンク)

公庫は金利が1〜2%で低めですが、融資期間が10年〜最長でも15年程度と短めです。

 

したがって700万の戸建てなら、以下のイメージです。

公庫活用イメージ
・融資400万、現金300万
・金利2%、10年返済

 

これだと月々返済が36,000円ほどですので、家賃を7万円台で貸せる立地であれば、返済比率は50%ほどで十分回ります。

 

このスキームの良いところは、10年返済ですので、いつでも売却できることです。

 

たとえば、5年後の残債は200万円ほどまで減っていますので、残債が消えなくて売れないということに陥らない利点があります。

 

翻って、公庫のデメリットは、融資期間が短いので返済比率を下げるために、キャッシュ投入が若干増えることですね。

 

上記の場合、300万+諸費用+リフォーム費を拠出しないといけませn。もちろん、指値して購入額を下げられればベストです。

 

 

セゾンファンデックスを活用するケースだと、築古でも長期融資を引くことが可能です。金利3.6%、返済期間は25年〜30年で取り組むことができます。

 

同じく700万の戸建てなら、以下のイメージです。

セゾンファンデックス活用イメージ
・融資550万、現金150万
・金利3.6%、25年返済

 

この手法の最大のメリットは、キャッシュフローを多く取れることで再投資に向かいやすいこと。そして、自己資金が150万+諸費用+リフォーム費となり、初期投資が抑えられます。

 

公庫より150万多く借りているのにも関わらず、月々返済が27000円ほどになり、返済比率は30〜40%まで下がり運営が楽になります。

 

ノンバンクのデメリットは残債が減りにくいことですが、戸建の場合は出口が比較的取れます。

 

ただし、セゾンファンデックスの場合、融資エリアが1都3県の都市部と、ちょっとナイーブさがありますね。そこは公庫に軍配が上がります。

 

このあたりは自己資金とリスク許容度に応じて、取るべき手法が異なります。上記はその一例に過ぎず、実際は物件のエリアや投資家の資金量によって、使える金融機関が変わってきます。

投資は「時間×利回り」で運用成績が決まる

 

不動産分野ではありませんが、世界で一番有名な投資家はウォーレン・バフェットであり、彼は複利運用の大切さをいつも我々に教えてくれます。

 

バフェットは生涯リターン20%以上で株式投資をしており、2019年時点の保有資産は825億ドル(約9兆円)という、尋常ではない資産を「投資」だけで築きました。

 

彼はその巨額の資産ばかりいつも注目されがちですが、彼の一番の偉大さというのは、20代から現在80代後半になるまで、60年以上も投資継続しているという「掛けている時間の長さ」です。

 

我々のような平凡な不動産投資家は、60年以上、平均利回り20%で運用することなど到底不可能です。

 

しかし、学ぶべき重要な点としては「投資を早くスタートして、利回りをなるだけ高くキープし、それを長期に渡って愚直に継続すること」と言えるでしょう。

 

私は、全所有物件の満室時利回りは約15%ほどですが、経費や税金を差し引いた、最終的な手取りベースの利回りは現在8.6%程度で推移しています。

 

これは、バフェットと比較すれば3分の1くらいのパフォーマンス(利回り)でしかありませんが、今年から毎月50万以上を再投資に回していく体制ですので、それを年率8.6%で40年投資継続すれば、20億以上の資産を構築できます。

 

もちろん投資額が大きくなれば、年率8%の手取りをキープすることさえ難しくなりますし、年齢を重れば、途中で無借金経営にシフトして、リスク回避する可能性は出てくるでしょう。

 

しかし、繰り返しになりますが、これは投資のスタート時期・利回り・時間をしっかり掛けるという3点が、複利運用においては、ものすごく効果を発揮するということです。

 

逆に、スタートが遅く、利回りが低いものばかり買って、途中ですぐに諦めてしまうようでは、大きな資産形成は難しいことを意味します。

 

以下、関連記事です。

 

▼私の戸建て投資基準を詳しく解説しています。

▼戸建ての賃貸需要や安定性について記事を書いています。

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