金融機関

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

自営業・個人事業主になった途端、融資が通らなくなって、規模拡大ができなくなる人がいます。

そんな事態になったらかなり悲しいですよね。

 

しかし、この記事でご紹介する金融機関を使えば、自営業・個人事業主であっても継続的に融資を引くことは可能です。

 

私も会社員を3年前に卒業しました。でも自営業になってから、アパート1棟、戸建て4棟をすべて金融機関からの融資で購入してきました。現在は、アパート3棟・戸建て6棟の大家さんです。

 

ただし金融機関によって、融資条件(属性・対応エリア・金利など)は異なります。

本記事では具体的に4社を取り上げつつ、活用方法をご紹介します。

自営業・個人事業主向けに融資している金融機関

不動産融資

 

自営業・個人業主が使える金融機関は以下のとおりです。

 

  • 日本政策金融公庫
  • セゾンファンデックス
  • 三井住友トラストローン&ファイナンス
  • オリックス銀行

 

主に、政府系・ノンバンクが多くなっていますがこの4社ですね。

一つ一つ特徴がありますので解説していきます。

 

日本政策金融公庫

自営業、個人事業主の味方、といえば公庫が有名でしょう。年収基準も特にありません。

 

女性または35歳未満の若者、55歳以上のシニアの方には「女性、若者/シニア起業家支援資金」の制度があることで有名ですね。

 

私の妻もこの制度を活用して、金利1%(固定)で戸建てを1棟購入しました。

(参考)公庫で妻名義でオーバーローンが実現した戸建て投資【利回り16.8%】

 

公庫は申込者との面談がありますので、経営者としての資質をしっかりチェックします。起業支援・弱者救済が目的となっており、門前払いなどがほとんど無い点が一番のメリットですね。

 

というわけで、不動産投資を初めてスタートする方にはもってこいの金融機関と言えるでしょう。

 

しかし残念ながら、2018年〜スルガのシェアハウス問題・レオパレス事件などがあった影響で、最近は「融資期間」が短く設定されるケースが増えており、若干使いにくくなりました。

 

以前は15年〜20年出ていましたが、最近は期間10年となることが多くなっています。

 

したがって、新築案件とかでもないかぎり、最大でも15年くらいと考えておいたほうが良いかもしれません。キャッシュフロー狙いというより、短期返済でキャピタルゲインを狙ったり、無担保枠の活用が有効になっています。

 

 

なお公庫は枠が最大7200万円まで。それ以降は返済が進まないと、借り入れできません。

 

裏技として、マル経融資だと別枠で公庫に相談することができます。

こちらは商工会議所への入会が基本条件です。半年前など前もって入会しておく必要がありますね。

 

以前「マル経融資で事業・不動産投資を加速せよ【金利1.1%で無担保OK」でもご紹介していますのでご興味のある方はどうぞ。無担保で2000万円まで借りることが可能です。

セゾンファンデックス

親会社がクレディセゾンで有名な、ノンバンクの一つですね。

 

年収条件もなく個人事業主でもOKで、物件は全国どこでも対応可能(離島以外)です。

 

ただし電話でヒアリングしたところ、市街化調整区域や、田んぼの真ん中にポツンとあるようなアパートや戸建てはNGとのことです。

 

法定耐用年数を超えた築古物件、狭小物件にも20年〜30年融資が可能であることがメリットですね。金利は3.65%です。

 

電話では「投資用は収益性で評価します」とのことでした。空き家より、オーナーチェンジや満室のほうが評価が出やすいということなので、稼働率が融資額にかなり影響します。

三井住友トラストローン&ファイナンス

三井住友信託銀行が親会社のノンバンクです。

 

こちらも年収基準はありませんので幅広い方がターゲットになります。

 

三井住友トラストL&Fの特徴は以下のとおりです。

 

三井住友トラストの融資条件
  • 基本は連帯保証人が必要
  • ただし保証人なしの場合は団信付きで可(金利3.9%→4.3%へUP)
  • 共同担保が必要

 

連帯保証人と共同担保、この2つが必須であるところに使いにくさがあります。

 

ただし全国エリア対応で、再建築不可・容積率オーバーなど違法物件でも融資してくれるので、地方高利回り主義の投資家にはそれなりに受けています。

 

詳しい融資基準や活用事例は「1棟アパートの融資なら三井住友トラストを活用せよ【フルローン可】」もご覧ください。

 

スルガ銀行が融資STOPした関係で、現在は三井住友トラストに案件が集中しており、最近は物件評価がすこし厳し目になっていると聞きました。

 

金利は3.9%ですが、5000万以上の貸し付けで2.9%まで金利優遇がありますので2棟、3棟と買い増していくと、妙味が出てきますね。

オリックス銀行

オリックス銀行は、預金業務をやっていますので、厳密にはノンバンクではありません。

 

ただし不動産業界では金利2〜3%台と高いためか、若干ノンバンク扱いのようにされていますね(笑)。

 

年収条件として、前年度の税込み年収が700万円以上が必要になります。そこそこ高めですね。

 

Check!!
注意点としては、個人事業主は所得が700万円以上必須なので注意しましょう。

 

確定申告書

 

「所得」とは、確定申告書の上記の部分ですね。ココが700万以上ないとダメです。

 

経費(減価償却費なども)差し引き後なので、けっこうハードルが高いですね。ちゃんと利益を出して納税していれば大丈夫ですが、減価償却で節税しまくっている大家さんだと厳しいでしょう。

おわりに:独立したらプロパー融資を狙おう

狙い

 

自営業・個人事業主は、独立する前にどれだけ規模拡大しておけるかが、最大のポイントなのは間違いありません。

 

家賃収入で不動産関連の経費をまかないつつ、生活費を差し引いても、貯金がどんどん貯まっていく状態であれば、最悪融資が使えなくても、キャッシュで不動産を購入することができます。

 

究極は「プロパー融資狙い」ということになるでしょう。

 

その為には確定申告書(BS・PL)をピカピカにして、自己資金を貯めておくことですね。とりわけ地銀・信金あたりで新築アパート投資でプロパーを引くには、自己資金2〜3割が必要になってきます。

 

もしくは土地を現金購入後に、建物をフルローンしてくれる信金を探すなどになります。

 

そのステージに至るまでは、上記のように公庫・ノンバンク中心で取り組んでもらうのが現実路線になりますね。なんとかキャッシュフローを潤沢にして、ステージップを図っていきましょう。

 

ただし、サラリーマン属性で静銀・オリックスあたりで、レバレッジを効かせてると、個人で独立したときにすでに融資上限で頭打ちになってしまっているような人も、散見されます。※個人での融資上限は2億程度が一般的です

 

これは高属性サラリーマンがゆえに嵌ってしまう落とし穴です。対応策は法人設立だったり、現金購入の道になってきますね。

 

継続的な拡大には、長期的な視野も求められるということだと言えます。

 

以下、関連記事です。

 

▼融資が厳しい昨今における、規模拡大ステップを解説しています。

 

▼法人化のタイミングは悩みどころです。私の中での結論をまとめています。

スポンサーリンク

Twitterでフォローしよう

おすすめの記事