不動産融資

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

地方でアパートと戸建てをコツコツと経営しています。

月の家賃収入は約100万円です。

 

最近、以下のツイートにそこそこ反響がありました。

 

【静岡銀行の融資ストップ】
静岡銀行の不動産向け融資がストップになりました。
もともと年収700万基準があり属性が狭かったのでマーケットに対する影響はそんなに大きくないと思います。
思えば、夫婦合算で良かったのに単独年収基準になったり動きが怪しかったですね。

 

 

静岡銀行は「サラリーマン大家さん」を応援する金融機関でしたね。

 

自営業の方は年収基準でほぼ門前払いでした。

突然の融資ストップは、おそらく社内で大きな経営判断が下されたのでしょう。

 

思えば、最近の不動産クラスタはさまざまな事件がありましたね。

 

少し振り返りをしつつ、今後 投資家がとるべき処世術めいたものを書いてみます。

2018年〜2019年は「融資引き締め元年」となった

融資引き締め

 

不動産業界は2018〜2019年は、まさに激動でしたね。

 

ざっと振り返ると、こんな事件がありましたね。

 

  • スルガの不正融資
  • TATERUの融資資料改ざん
  • フラット35不正利用
  • レオパレス界壁問題
  • 大和ハウスの不適合住宅
  • 西武信金の不適切取引

 

主に、不正融資と違反建築の2つに尽きます。

 

とりわけ新築アパート・新築シェアハウス・新築ワンルーム投資を推奨する不動産会社が増えたのは大きな特徴でしょう。

 

私が不動産投資を勉強しはじめた7年くらい前は、不動産投資関連の書籍は今日ほど充実していませんでした。

沢さん、加藤さん、石原さん、といった有名な方々の書籍があったくらいです。

 

最近は「サラリーマン大家」なる言葉が、すっかり市民権を得ました。

ただ実情は玉石混交で、投資法はさまざま。

 

右も左もわからない初心者さんが、買ってはいけない物件をサラリーマン属性を利用して買ってしまう例が増えています。

 

不動産というのは、投資の目的・ゴール・手段の3つをしっかり吟味しつつ進めるべき投資だと思います。

書籍をたくさん読み、メンターを作り、仲間を作れば、そうそう変な物件は掴まないものです。

 

これから不動産投資を志す人は、本を最低でも30冊くらいはぜひ目を通してからスタートしてほしいと思います。

書店にある本はすべて読むくらいの心意気があると良いですね。

(参考)不動産投資おすすめの本・書籍7選を紹介!

不動産融資が厳しい時代における処世術

処世術

 

融資が厳しくなる中、投資家が目指すべきは、事業として賃貸業を極めていくことです。

 

シンプルに以下の2つの心構えを挙げさせていただきます。

 

今後の処世術
1.コツコツ自分のできる投資を継続すること

2.大勝ちを狙わず、小ロットの物件でも良しとする

 

それぞれ補足しておきます。

 

1.コツコツ自分のできる投資を継続すること

不動産投資の書籍やネットコラムなどを読んでいると、華々しい活躍をしている人に目が行きがちです。

 

しかしながら、不動産投資は属性・自己資金の状況によって、使える金融機関が異なります。

また、売られている物件の価格帯もエリアによってまちまちです。

 

ですから万人に通用する投資ノウハウなどありません。

 

Aさんがやった方法とまったく同じことをしても、Aさんとまったく同じ結果が出るとは限らない。

そういう意味では、完全な再現性というのは難しい分野でもあります。

 

唯一できるのは、自分の属性・自己資金・置かれた状況に近い投資家のマネをすることだと思います。

 

私が、書店にある本は全部読むべし、というのはそういうことですね。

自分に近いメンター・投資手法を見つけるのが、成功への最短ルートになりえます。

2.大勝ちを狙わず、小ロットの物件でも良しとする

 

ある程度、勉強したら物件は買ってみた方が良いと思います。

やはり実践に勝るものなしです。

 

私も1棟目アパートは思い切って買いました。

いまならけっして買わない物件ですが、かなり苦労して勉強になったので、買って良かったと思います。

 

でも最初から大きなロットを狙わないことですね。

すでに1棟、2棟購入した大家さんにも同じことが言えます。

 

欲が出て、規模を急拡大したくなりますが、規模に応じてコントロールすべきリスクも大きくなります。

 

例えば、3千万くらいのアパートを探していたけど、1000万円台で優良物件があれば、それでも十分ではないでしょうか。

アパートを買おうと思ってたけど、たまたま良い戸建てがあれば、ロットが小さくなっても全然問題ないのです。

(参考)戸建て投資の収支・実質利回りをブログで公開!【5棟所有】

 

基準に見合うものなら小ロットでも良しとする。

そういった心の余裕が求められます。

成功するより、最初は失敗しないよう気をつけるのが最優先なのですから。

 

最悪、収支トントンでも良いくらいに考えたほうが良いとさえ私は思っています。

スルガのシェアハウスのように、資産形成が目的なのに、一発退場しては元も子もありません。

 

戸建てや区分マンション投資など、小ロットだとスピードが遅いと感じる気持ちはよくわかります。

 

でも成功するためには、地道な下積み期間なしには、次のステップには行けないということですね。

 

というわけで、不動産投資ではまずは着実な成功を狙っていくのがおススメですね。

一つ一つの成功の積み重ねが、5年、10年スパンでは大きな資産・キャッシュフローにつながっていきます。

 

以下、関連記事です。

 

▼築古アパート投資における投資ポイントを解説しています。

 

▼戸建て投資は小ロット投資の代表です。物件の探し方について纏めています。

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