2020年の年間稼働率

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

2020年も残すところ、あと1ヶ月となりました。みなさん、今年の目標は達成されたでしょうか?

 

私はというと、今年はキャッシュ温存することが至上命題だったため、できるだけ物件は買わないようにしていました。

 

レバを効かせて大きな投資には、現金を使わないことが一番ですからね。

 

しかし、たまたま見に行った戸建てが心理的瑕疵物件で、これを50万円で譲ってもらうことができました。2020年に購入したのは、この1棟だけですね。

(参考)訳あり物件をリフォームして賃貸できるか?【築37年の戸建てで検証】

 

アパートの外壁塗装もしましたが、こちらはマル経融資で対応しました。そして、減価償却が切れた、長野のアパートを売却したりと、2020年の私はとにかくキャッシュを使わないように意識して活動しましたね。

 

というわけで、12月の入居率が出揃ったので、年間稼働率と来年の抱負を発信してみたいと思います。

2020年の年間稼働率の結果

2020年の年間稼働率は、以下のようになりました。

 

稼働率

 

昨年の平均空室期間は、31日ほどでした。それが今年は64.8日と2倍になってしまいました。それに伴い、年間稼働率も昨年の98%→今年は94.9%まで下落しています。

 

Point!
稼働率の出し方としては「退去した日〜次の入居者さんが入居した日」までとして、リフォーム期間も入っています。

 

これだけ悪い数字を叩き出したのは、わたしの6年間の賃貸経営では初めてですね。もちろん原因は、コロナに他なりません。

 

実際、コロナが原因と見られる退去が2件(表の黄色のところ)がありましたし、3月以降の退去は、どこの部屋も2ヶ月以上の空室が続いていて、これが空室期間を長期化させた元凶です。

 

コロナにより退去が発生するだけでなく、次の入居もつきにくい、というのは非常にシビアなコンディションでしたね。

 

そんな中、9月くらいから徐々に引っ越し需要が回復してきたような感覚はあります。世間のみなさんも、だいぶ”コロナ慣れ”したのでしょうね(笑)ですが、私の物件は10月にバタバタと3部屋退去があり、そのまま残っています。

 

空室ロスで家賃収入が目減りした分を、DIYによる低コストリフォームで、なんとか対応していたというのが私の今年の振り返りでしょう。

 

実際、8部屋の原状回復費は、合計で60万円弱しかかかっておらず、かなりコストコントロールできました。

 

アパート経営の場合は、ある程度のDIYもしくは低コストリフォームできる仕組みを作っていないと、なかなか利益が出ない側面があるかもしれません。

 

よっぽど高利回りで購入しているとか、購入時に頭金を2割3割入れているとかであれば別ですが、このような不況がやってきたケースでは、最後は自分でなんとかするスキルと気概さえあれば、乗り切ることができます。

 

これは中古、新築問わずです。例えば、汚部屋にされたりした時に、低コストで原状回復することができれば、キャッシュフローもかなり変わってきますからね。

 

もちろん、すべて外注することが悪いことではありません。ようするに、コストを監視しておくのが大切なのですよね。

2020年の抱負【キャッシュポジションと法人拡大】

2020年の計画

 

セミリタイアしてから4年半が経ちました。現在の私の活動については「30代でFIRE(セミリタイア)して4周年!現在の収入の柱とルーティン」でもご紹介したとおりですね。

 

2020年は筋トレをスタートして、自分の人生が大きく変わりました。

 

先程、コロナによって入居率が下がったとお伝えしましたが、賃貸経営としては辛かったですね。でも、それと同時に、コロナの自粛期間中に筋トレに出会い、運動することに目覚めました。

 

つまり人生というのは自分の身に、悪いことや辛いことが起こったときは、「自分の人生を見つめ直して、何か行動せよ」というメッセージなのですよね。

 

私が20代後半にかけて、会社生活に疲れて、本業につまらなさを感じていた時にも、不動産投資に出会って、勉強をスタートしました。結果、その数ヶ月後にはアパートを購入し、その1年半には会社員生活をリタイアしました。

 

ですから、人は自分が辛い状況にあるとき、その延長でがんばるのも立派な選択肢です。しかし同時に、他の道もあることを知っておくのは大切ですね。

 

今日をどう生きるかで、未来は確実に変わっていきます。逆に、昨日と同じように過ごしていたら、来年も同じような年になることは間違いありません。

 

私の場合は、自分の人生を買えてくれたものは「不動産」でした。そのきっかけを作ってくれた妻には頭が上がりません。そして、6年ほど賃貸経営して感じたことは、不動産というのは時間がそれなりに掛かるということです。

 

1年や2年で大きな結果は出ませんから、早くスタートしたもの勝ちの世界です。複利の世界というのは、本来そういうものですね。

 

動き出した人からしか、人生は変わっていきません。ですから、迷っている時間というのは勿体なくて、早めにスタートして軌道修正しながらやっていくのが一番です。

 

というわけで、2020年の私ですが、前半はよりキャッシュポジションを高めていきます。

 

そして、どこかのタイミングで法人で少しロットの大きな物件にチャレンジできたらと考えています。もちろん、小さくても効率が良い物件は、積極的に拾っていくスタンスです。

 

人とのご縁、出会いを大切しながら、来年も楽しい投資ライフを送っていきたいですね。

 

以下、関連記事です。

 

▼40代までにリタイアするための貯金、不動産との関わり方について解説しています。

 

▼私の一日の行動スケジュールを赤裸々に公開しています。だいたいこんな感じです。

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