こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
土地から新築アパート体験記の「完結編」です。前回の記事のつづきで、第16話になります。
さて、3月に竣工＆引き渡しを終えた、私の新築アパートですが、このたび無事満室となりました！ということで、本記事では「新築ガレージハウスの収益性・融資・賃貸ニーズ」の総集編をお送りします。
独断と偏見だらけの個人的な体験記になりますが、これから新築アパート・新築ガレージハウス投資をされる方にとって、少しでも参考になれば幸いです。
新築ガレージハウスのスペックと収益性
今回、建築した新築ガレージハウスについて、まずは概要をお伝えします。
物件スペック
物件スペックは、以下のとおりです。
- 立地：千葉の地方都市
- 建物タイプ：長屋（2LDK×2世帯）
- 土地面積：171.45㎡（51.8坪）
- 建物：167.26㎡（50.6坪）
- 総工費：約3628万円（土地＋建物＋諸費用）
- インフラ：都市ガス・公営水道・公共下水
エリアは千葉の都会でもない、田舎でもない立地です。約50坪の土地を1000万以下で、運良く仕入れることができました。
おそらく同エリアで同規模の土地を取得しようとすると、今の市況だと1000万以下は難しく、おそらく最低でも1200万〜1500万程度かと思います。
この土地仕入れ値の安さが、今回の最大の勝因になりますが、再現性があるか？と言われると疑問符なので、そこが土地から新築アパート投資の難しさということになるでしょう。
今回と同じような土地を、同等価格で見つけろと言われてもかなり難しいので、つくづく不動産は運とご縁だなと思います。
そうなると、今後はもっと田舎エリアで安い土地を探して新築アパートを建てる、という選択肢も出てきます。あまり土地価格が高騰していないエリアで土地選定し、高利回りかつ差別化されたアパートを建てるスキームですね。
ただ田舎エリアの場合、将来の出口や資産性のところでは今一つですので、リスクが高い投資にはなります。
とくに、田舎で1億前後の木造新築アパートなどは、絶対にやめたほうがいいと思っています。地元の名士や資産家が、現金でポンっと買ってくれるような金額帯（感覚でいうと5000万以下くらい？）であれば、幾ばくかリスクは低減されるかもしれませんけども。
収益性について
今回の総工費ですが、土地＋建物＋諸費用（登記費用・火災保険料・銀行事務手数料など）を全て含めて、3628万円でした。40㎡以上の間取りのため、不動産取得税はゼロになったことは大きかったですね。
そして収入面ですが、2世帯で合計30万5000円/月の家賃収入となりました。年間家賃収入は366万円ということになりますから表面利回りだと、10.08％で着地ということですね。家賃収入が月30万5000円で、返済が月11万円くらいなので、CFだとこれ1棟で月20万円弱になります。
1世帯あたりの家賃が15万円取れたことは大きかったです。これは間取りを2LDKで企画したからだと思われます。よくある1K〜1LDKタイプのガレージハウスでは難しかったでしょう。あと内装グレードは、分譲住宅仕様でかなり高いものにしています。
これだけ見ると良い結果にも見えますが、問題点としては自己資金比率が34％程度（金額にして1228万円）と、大きなキャッシュアウトだったことです。CCRにすると、14.5％とまあ普通です（笑）。
CCRについては以前の記事「不動産投資で大切な2つの判断基準とは？【実質利回り・CCRを解説】」でも解説しておりますが、賃貸経営ではかなり大切な指標ですね。
CCRは、ベテラン大家さんであれば、重視している方も多い指標でしょう。
一方で、もしフルローンで自己資金ゼロだと、CCRは無限大になってしまいます。ですから、単純にCCRが高い＝優秀な投資ということにはなりませんので、その点は注意が必要です。
あくまで物件が良いこと（長期的に稼働率が高いとか、売却額が下がらない等）を一番重視すべきであり、その次にCCRを見る癖を付けないと、数字のカラクリに騙されますね。
融資ハードルと乗り越え方
つづいて新築ガレージハウスの融資面について、触れておきたいと思います。この投資の一番の難所は、まさに「融資を組める金融機関が限定されてくる」ということだと思います。
理由としては、ガレージハウスだと2世帯〜5世帯程度が限界になってくるため、1世帯あたりの入居率インパクトが大きい投資だからです。そのため、多くの金融機関では収支評価でストレスを掛けると、かなり厳しい評価になります。
実際、私が金融機関に事業計画をプレゼンした際にも「ペリカンさん、最低でも4世帯以上のアパートを持ち込んでください」と言われたことは、何度もありました。とくに地銀さんは厳しい対応でしたね。
これを突破するためには、以下の2つでしょう。
- 柔軟に審査してくれる、信金や政府系の金融機関に持ち込む。
- もっと広い土地を仕入れて、4〜6世帯などの大きめの事業計画にする。
やり方は、上記2つしかないかなと思っています。
私の場合は、好立地にこだわりたかったことと、4世帯以上だと資金（頭金）の面でも不安があったため、上記「1」を採用しました、運よく、なんとか2世帯でも審査を通してくれる金融機関に出会うことができました。
どちらの戦略を採用するかは、それぞれ一長一短あるので、ここは投資家さんの判断になるかもしれませんね。私の融資開拓チャレンジについては、以下の記事でご紹介したとおりですね。
ガレージハウスの賃貸ニーズと投資エリアの選び方
ここでは賃貸募集をする中で、今回感じたことを書きたいと思います。
ガレージハウス賃貸のニーズとは？
ガレージハウスに対する、お客様ニーズは以下のようなものでした。これは今回募集して分かったことでもあります。
- 会社経営されている方などが住むケースが多い（車も高級車を所有）
- 年齢は30代以上〜60代くらいまで幅広い（20代は少ない）
- 開業、法人登記などSOHO的なニーズがある
- ガレージサイズをかなり気にする（大型車を停めたいニーズ）
- ペット需要がそれなりにある
- 1LDKだと狭いという引っ越し理由があった
- お金に余裕がある単身者が多い（カップルや夫婦は少なかった）
- 車＆バイクの両方持ちが結構多い
- 収納や倉庫など荷物を入れるスペースを重視する
実際、ペリカンの新築ガレージハウスにも、募集した2ヶ月間で10件の内見者の方がいらっしゃいました。
そのうち5名からお申し込み希望がありましたが、1件はお申し込みキャンセル、2件はこちらからお断りしました。お断りした理由は、ペット同伴だった方と、自宅でパーソナルジム開業希望の方で、受け入れが難しい条件だったためです。
入居予定の2件の方は、どちらも会社経営されている方です。お二人とも、いまは1LDKに住んでおり手狭になったことと、高級車に乗っていらして、野ざらしで駐車したくない、という理由のようです。
投資エリアの選び方
この1年間、私は全国のガレージハウス賃貸を、誰よりもたくさん見て、研究してきました。おそらく100件以上の物件を見て、どんな物件がどんな立地で、どれくらいの賃料を取れているか分析してきたのです。
その結果感じたことは、ちょっとエリアを外す（ミスる）と、賃料がガクッと下がるという点です。
私が見た中では、田舎の1K〜1LDKガレージハウスだと、家賃が9万円台〜10万円前半になっていたりました。2021年以降のウッドショック後の建築費だと、その水準の家賃ではかなり安く土地を仕入れても、収支が成り立たないと思われます。
田舎に行けばいくらでも安い土地はあります。でも、そんな辺鄙な場所に大きなガレージハウスを建てて、将来誰が買ってくれるのか？という疑問があります。
ですから、基本的には新築アパートを建てるなら、サラリーマン向けアパートローンで融資が付くエリアに建てて、できるだけ多くの方に買って頂ける場所を選ぶことが、出口を取る上では賢明だろう、という判断をしています。
立地選定については、物件見学ツアーにご参加頂いた方には詳しくお伝えしましたね。そういった場所だからこそ、外観や内装グレードにお金を沢山かけて、賃料のアッパーを狙っていく戦略が成り立つと考えています。
ただし、いまは土地もかなり高騰しており、良い場所を安く買いづらい状況です。また、ウッドショック＋円安で建築費（建材・住設など）がものすごく値上げしているので、今後はどうしようかなと思案しているところです（笑）
現実的には、世帯数を多くしつつ、賃料を取れる立地で勝負していくのが収支確保には必須でしょう。その上で、工務店さんとも、長期的に低コストでの建築請負をしてもらえるよう、両社で話し合いをし始めたところです。
ということで以上、土地から新築ガレージハウス投資「完結編」でした。これで全16話が終わりとなります。最後までお付き合い頂きまして、ありがとうございました！
以下、関連記事です。
▼不動産投資の「種銭」を作った方法です。コロナ融資、運転資金名目などをご紹介しています。
▼年収別のアパートローンのご紹介です。自分が使える融資制度を把握しておきましょう。
