中古のワンルーム投資が流行っているワケ【本当に儲かるのか?】

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。専業大家さん6年目になりました。

 

最近は、中古ワンルームマンション投資が流行っていますね。新築ではなく「中古」のワンルーム、というところがミソのようです。

 

新築は賃料がどんどん下がっていくリスクがあるけど、中古ならあまり気にしなくて良いとか、価格も安価に購入できるなど、メリットがあると言われています。

 

しかし、中古のワンルーム投資って本当に儲かるのでしょうか?儲からないまでも、節税効果など副次的なメリットはあるのでしょうか?

 

今回は「中古ワンルーム投資の現実」に迫ってみたいと思います。

中古ワンルーム投資のポイントは3つある

ワンルーム投資のポイント

 

巷でよく言われる「中古ワンルーム投資のポイント」は、3つあります。

 

  1. 立地が良い
  2. 中古
  3. ワンルーム

 

まず立地は、東京23区内などが多いですね。23区と言っても、足立区や江戸川区などではなく、新宿区・豊島区・・目黒区、品川区、港区など、かなり都心部の物件が多いです。

 

中古ですので、価格帯が1500〜2000万円前後と比較的安価なことも、サラリーマンの方にはウケが良いポイントだと思われます。

 

そしてなんと言っても、ワンルームという点ですね。

 

東京23区だと、約7割が一人暮らし世帯なのですよね。ですから、単身向けの賃貸需要が旺盛で、空室期間も短くなるというロジックになっています。

 

では、次にワンルーム投資のキャッシュフローについて見ることで、本当に儲かるのか見ていきましょう。

「キャッシュフローはプラスです」は本当なのか?

本当なのか

 

モデルケースは、以下のようなイメージですね。

 

モデルケース
  • ワンルームマンション
  • エリア:江東区
  • 築年数:18年
  • 広さ:23.5平米
  • 販売価格:1800万円
  • 月額家賃:78,000円
  • 表面利回り:5.2%
  • 運営コスト:17,000円(管理費・修繕積立金)
  • ローン:期間35年、金利1.7%
  • ローン返済額:56,893円(月額)
  • 収支:月額+4,107円(年49,298円)

 

上記のように、単月のキャッシュフローは、一見プラスになっているように見えますね。

 

しかし、この収支計算には、以下の注釈があることに注意しなければいけませんね。

 

※シミュレーションにあたっては、家賃下落、空室期間、固定資産税、設備修繕などは含まれていません。

 

上記の注釈ですね。

 

こういった注釈は小さい文字で書かれており、たとえ気付いたとしても、素人ではそのインパクトがわからないのですよね。

 

では、一体どのくらいの金額が掛かるか?大家の立場から、具体的にご説明します。

塵も積もれば山となる「経費」あれこれ

年間経費をざっと計算してみます。

 

まず空室期間ですが、退去後はリフォームにも時間がかかりますので、すぐに入居はできません。

 

退去後は、退去立会いをして、リフォーム箇所を決めて業者さんから見積もりを取ります。リフォームが完了して、入居のお申込みが入っても、その人が実際に入居して家賃が入ってくるのは、どんなに早くても1ヶ月〜1ヶ月半程度かかります。

 

この間も上記の例でいえば、ローン返済(56,893円)と管理費・修繕積立金(17,000円)は、オーナー負担としてかかってくることは見逃してはいけません。

 

単身向け物件の場合、入退去がわりと頻繁(最低でも2〜3年に1回)は発生します。そして、入居が決まったら管理会社に広告費(家賃1ヶ月分)を払うルールがあります。

 

固定資産税は、マンションの立地や築年数に左右されますが、都内の中古ワンルームだと4万円〜8万円くらいでしょう。

 

最後に、設備修繕ですが、大きいものだとエアコン8万円、給湯器10万円などありますが、これは10年〜15年に1回の頻度でしょう。毎年の費用として均すと、修繕は年間1万円も見積もっておけば問題ありません。

 

ざっくり、ここまでの年間経費をまとめると、以下のとおり。

 

  • 空室ロス:年73,893円(空室期間のローン返済+管理修繕積立)
  • 広告料:年39,000円(78,000円を2年に1回程)
  • リフォーム費:5万円(敷金でまかなえないオーナー負担分)
  • 固定資産税:年4万円〜8万円
  • 設備修繕:年1万円
  • 火災保険料:年3万円

合計:年242,893円〜282,893円

 

上記が、1年間にかかるワンルームマンションの経費ですね。

 

さきほどキャッシュフローが毎月4千円のプラスでしたが、経費が月に2万円くらいかかります。

 

最終的にはマイナスのキャッシュフローになることは間違いありません。

中古マンションも「家賃下落」は起こる

中古とはいえ、家賃下落が毎年0.5〜1%くらいはありますので、毎年の家賃も500円〜1000円くらいずつ下がっていくと考えるのが自然でしょう。

 

そうすると、10年もしないうちに、単月のキャッシュフローも赤字になっていきます。

 

このようにワンルームマンションの最大のリスクは、修繕費・広告費・固定資産税・火災保険料・空室期間中のローン返済などが含まれていない点にあるということですね。

繰上返済しましょう!というセールストークに注意

セールストーク

 

不動産会社のほうも、このままだと赤字になって、顧客からクレームが来てしまいますね。

 

その対策として、以下のセールストークが展開されるケースが大半です。

 

ローンを繰上返済して、早めに完済しましょう!

 

私個人的には、これは”魔法のコトバ”だと思っていて、とても都合の良いセールストークだなという印象です。

 

だいたい年間50〜60万ほどを繰上返済することをすすめられるケースが多いようです。これだと当初に35年ローンを組んでも、その半分の17年でローンは完済できます。

 

ローン完済後は、家賃収入から管理費・修繕積立金を引いた、4〜5万円がまるまる手残りするので、17年後には無借金のワンルームマンションと、年間50〜60万円のインカム収入ができます。

 

ただしですね。17年の間必死に、年50〜60万円の繰上返済をして、マンションが築35年くらいになった頃に、年間50〜60万円のインカム収入ができても、そこからあと何年その物件を貸し続けられるのか?という疑問ですね。

 

繰上返済すれば、いつかは無借金になるのは当たり前ですが、それは本業の給与から捻出しているわけです。

 

築35年のワンルームマンションで、もし家賃が5〜6万円まで落ちると、立地がよくて利回り7%で売れても1000万円弱でしか売れません。

 

17年間、毎年50〜60万円繰上返済したのに、これでは意味のない投資になりますよね。

 

結果として、家賃が下がってもその後も、貸し続けるしかない選択肢になります。

 

築40年、50年のマンションだと、設備も古めかしくなりますから、競争力を維持するためには、また設備更新が必要になるでしょう。

 

これだと老後の収入源どころか、「金食い虫」になるのは火を見るより明らかですね。

あとがき

唯一、ワンルーム投資にメリットがあるとすれば、以下の2つですね。

 

  • 相続税対策
  • 生命保険の役割

 

富裕層の人などが、相続税対策としてワンルームマンションを買うケースですね。

 

Point!
都心マンションというのは、販売価格より、評価額が低いので、購入すると所有資産全体の評価額が下がって、相続税がさがるというロジックですね。

 

あとは、ワンルームマンションを買うときに、団体信用生命保険を付けてローンを通すケースが多いですね。旦那さんが不慮の事故で亡くなったら、残されたご家族には無借金の形で、マンションが残ります。

 

このように相続税対策だったり、将来のリスクヘッジとしての役割は、十分期待できると言えるでしょう。

 

ですから、「ワンルーム相続税対策」とか「ワンルーム生命保険」という方が、ネーミング的には正しいのではいかと思います。ワンルームマンションを、”投資”と呼ぶから、おかしなことになるのです。

 

同じ新築なら、シノケンさんの新築アパート投資のほうが、ローン完済後は土地も残りますので、合理性があるかなと。ご興味のある方は、セミナーや相談会を開催しているので参加してみてはいかがでしょうか。

 

以下、関連記事です。

 

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