フルローンのアパート経営

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

現在、10棟の不動産経営しています。

主に地方のアパートと戸建てを選好しています。

 

アパート経営していると「あまり儲からないなぁ」と感じるときがあります。その原因の一つとして、フルローン×長期融資になっていることがあります。

 

今回は私の所有アパートの実例から、フルローンのリスクに改めて向き合ってみたいと思います。

※初心者の方はもちろん、既にお持ちのアパートで課題を抱えている方にとっても、なにかの気づきがあれば幸いです

築古アパートの現実【キャッシュフロー実例】

私の所有物件で、一番利回りが低いのが、群馬アパートです。

 

アパート外観

 

こちらの物件の取得ストーリーは「禁断のカードローンを活用した築古アパート投資【利回り13.7%】」で公開していますが、2016年の春にまだ私がサラリーマンだった時代に購入しました。

 

1K(10帖)×10世帯で、地方で車社会ながら、市街化区域で徒歩圏内にスーパーもあり、利便性は問題ないエリアです。

 

融資は三井住友トラストにて、期間25年・金利3.9%で購入しています。

群馬アパートの年間収支

年間収支は以下のとおりです。

 

  • 家賃収入 3,900,000円(満室時)
  • 管理料 171,100円
  • 定期清掃代 66,000円
  • 広告料 90,000円
  • リフォーム費 150,000円
  • 固定資産税 85,000円
  • ローン返済 1,880,388円(元金+利息)
  • 月極駐車場 108,000円

手残りキャッシュフロー:1,349,492円

 

年間家賃が390万円入ってきても、最終手残りは134万円になります。月にするとたった11万円くらいですね。

 

なお、これは空室が毎年2部屋くらいで、リフォーム費もそれなりで済んだ前提です。

 

もし空室が3部屋4部屋と増えたり、汚部屋にされて原状回復の持ち出しが増えると、手取り額はもっと減るでしょう。

フルローンの功罪

アパートを高金利のフルローン&長期融資で買うと、そんなに大儲けできるわけじゃないということですね。

 

では、なぜ私がこの物件を買ったか?というと、購入時は家賃がもう少し高く取れていたからです。

 

  • 購入時の月間賃料:343,000円
  • いま現在の月間賃料:325,000円(=購入時マイナス18,000円

 

家賃が下がってしまった原因は、前所有者(売り主)が、高めの家賃設定で埋めて、アパートを売りに出していたからです。

 

家賃査定が甘かった4年前の私は、そのまま購入してしまいました。当時「周辺アパートより家賃設定が少し高いかもなぁ」と若干の疑問を感じてはいたのですが、それがまんまと当たったわけですね。

 

本物件は、いまも満室経営なので、大きな問題はありません。手取りは年間130万円ですが、元金返済も年80万進むので、毎年200万円くらい資産化しているとも言えます。

 

あとは大規模修繕が200万前後、今後の入居者入れ替えによるリフォーム、の2点は見込んでおかなければいけませんね。

 

出口戦略はどうする?という命題もありますが、大規模修繕さえ乗り越えていけば、所有しつづける選択肢もあります。

 

自宅から距離があるので、管理が面倒になる可能性はありますね(笑)入退去により全部屋リフォームが終われば、手間は減ると思っているので、CFを得つつ、残債を減らしつつ、今後の動向を検討します。

キャッシュフロー出す上でのポイントと注意点

キャッシュフロー

 

キャッシュフローを出す方法は、主に3つです。

 

  1. 高利回りで買う
  2. 自己資金を入れて買う
  3. 融資を長期で組む

 

しかしながら、上記3つはデメリットもあります。

 

1.高利回りで買う」と、収益性は上がる一方で、客付けに苦労したり、売却が難しい不人気な立地である可能性があります。

 

2.自己資金を入れて買う」と、安全性は飛躍的に上がります。でも、種銭が枯渇して拡大スピードは落ちることがあります。俗に言う、CCRが悪くなるということですね。

 

3.融資を長期で組む」と、残債が減らないことが最大のデメリットです。出口で売るときに、残債が消えるよう高値を付ける必要が出てきて、買い手が見つかりにくい可能性は考慮しておくべきでしょう。

 

サラリーマン卒業を本気で狙う不動産投資術【ポイントは3つある】」でも書いたように、リタイアを目指すならキャッシュフローは必須条件と言えます。とりわけ、投資の初期段階では、キャッシュフローとその再投資が必要になります。

 

しかしながら、その長所・短所をしっかり把握して取り組まないと、想定した投資シミュレーションと異なっていく場合があるということです。

対策=所有物件全体でバランスを取る

バランスを取る

 

不動産投資の良いところは、「他の物件でカバーができる」ということですね。

 

例えば、ワンルーム投資でCFが出なくて困っているなら、次回は高利回りの物件を取得して挽回することもできます。また、ボロ物件ばかり買って、長期的な経営が心配なら、新築・築浅を混ぜることもできます。

 

途中から戦略変更できるのも、不動産投資の魅力の一つですね。

 

世の中には100点満点の物件というのは、そうそう買えるものではありません。

 

物件其々に、強い部分と弱い部分があり、それをお互い補いながら投資拡大を図る。これが、不動産投資の本質でもあります。

 

大切なのは「自分の投資目的にあった物件を買うこと」ですね。融資が付くから買うというのは、やはり投機的になる可能性があります。

 

リスクの高い投資というのは、その多くが、数字で考えたり、足を使って得た情報で投資判断していないケースがあります。ですが、一度間違っても、そこから軌道修正すればよいのです。

 

所有物件全体でバランスを取る、という意識を持てると、精神的にいくぶん楽になりますね。

 

以下、関連記事です。

 

▼戸建て投資のメリット・デメリットを実例から解説しています。

 

▼金融機関のアパートローン活用法をまとめています。

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