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あすなろLIFE

不動産投資家がお金の話、WEB・IT、書評、雑記など多方面に書いていきます

【不動産投資】木造一戸建て4LDK/千葉県富里市/利回り22.6%

2棟目戸建て物件

 

※賃貸不動産の「購入記」の第2回目です。

前回の記事(1棟目購入)はこちらからご覧ください。

 

サラリーマンを辞めて独立するために必要なもの。それはやはり、毎月の収入を生み出す仕組みの構築です。しかも安定してキャッシュフローを稼いでくれる対象でなければ、独立しても毎日が不安な日々になります。「今月売上があっても、来月は分からない」、、、ということでは、あまりに心許ないと思います。

独立して《自由度の高い時間》と《安定収入》があれば、自分が本当にやりたかったこともできます。そして自分の家族や、大切な人を幸せにすることも可能になります。今の私にとって、その境地に至ることが不動産投資を全力ですすめる原動力になっていると言っても過言ではありません。

目次

キャッシュ・イズ・キング!

さて2014年末に、晴れて1棟目の小さなアパートを購入し、不動産投資家デビューすることができた私ですが、低収入・低属性、そして地方在住、という3重苦が、背中にドーン!とのしかかっていました。

なぜなら当時、メガバンクの支店もほとんどないような地方在住(長野)だったので、物件情報がふんだんにある首都圏エリアの物件を買おうにも、金融機関とのつながりが持てません。これが資産家なら立地が離れていても、銀行からの信頼が得られますが、そもそも低所得のわたしに融資をする銀行などなかったのです。

”1棟目のアパートで私の不動産購入も終わりか!?”と思っていた2015年ごろ、当時、戸建て投資というのが徐々に流行り始めてきていました。たしかに地方の戸建てならアパートを買うほど大金は要らないし、安いものだと数百万円くらいで購入できます。しかも現金(キャッシュ)で買えば、無担保物件(銀行の抵当が付いていない物件)として、次に大きな物件を買う時の担保にして、金融機関から融資を引くことができます。

この戦略はアリだ!と思った私は、あまり優良物件が出ることの少ない長野ではなく、首都圏エリアの安い戸建て物件、を次なるターゲットにして、物件を探していくことになります。「不動産購入には大金が必要」という古い価値観から抜け出し、手元のキャッシュを活用して、小さい物件を購入し、ステップアップしていくのが次なる作戦になったのです。

売れ残りかつ相続物件

2棟目の戸建ては、2015年の1月くらいに、埼玉・群馬・千葉エリアの物件情報をウェブで探していた時に見つけました。物件スペックは、築26年・4LDKの木造の戸建て。価格は350万円。しかも物件掲載サイトの更新日を見ると、すでに3ヶ月くらい売れ残っています。

確かに、立地は千葉の田舎ではありますが、安い部類の販売価格だったので、なんで売れ残っているんだろう?と疑問に思って、すぐに不動産会社に入電しました。すると《相続物件で中も荒れているので安く出してるんですよー。一度買い付けが入ったのですが、話しが流れたので再掲載したんです》という業者の回答でした。

しかしそれにしても他に何かマイナスポイントがあるんじゃないか、と思って、とりあえず、内見だ!ということで、妻と二人で片道3時間の千葉までドライブです。

”売れない理由”を解決するのが投資家

キッチンと洗面台

 ※キッチンと洗面台まわり

現地に着いて、不動産会社にカギを開けてもらい内見したら、すぐに売れない理由が分かりました。まずクロスや内装がすべてカビだらけ!トイレなど水回りだけでなく、玄関の下駄箱脇のクロスにまで大量のカビが付着しています。しかも湿気でブヨブヨになって剥がれていました。聞いて見たら、換気を怠っていたようです。

 

トイレと玄関

 ※玄関とトイレ周辺

これでは確かに、マイホーム層(中古住宅をリフォームしてマイホームにする人たち)も購入は尻込みします。しかも物件は、”旗竿地”という駐車しにくい場所にある戸建てだったので、投資家の方も入居付けに苦労しそうなイメージを持ったのかもしれません。ずっと売れ残っていた理由がなんとなく理解できるような気がしました。

売れ残り物件には、このようにネガティブポイントが必ずあります。しかしこれをリフォームや賃貸募集のノウハウで解決することができれば、ダメ物件も優良物件に変えていくことが可能になります。私は以下のように総合的に検討しました。

  • 1階はクロスが全滅だったもののクロス全交換で対応可能
  • 2階の部屋は湿気など無くキレイでそのまま使える
  • 駐車場は入りにくいけれど1台分スペース有(車社会では必須)
  • 周辺は車で5〜10分も走ればスーパー・ホームセンターが点在
  • 成田空港まで40分くらい。工場などもあり賃貸需要も見込める

以上を理由に、その場で買い付けを入れることを決断しました。リフォーム費用がかかることも見込んで350万円→275万円で買付証明をすぐに送ったところ、後日一発OKをもらいました。

 

不動産投資において「購入判断」というのは最重要です。株のように今日買って明日売る、みたいなことはできない商品ですので、慎重な判断が必要になる反面、ゆっくりしていると良い物件は他の人に取られてしまいます。そこで、一番私が大切にしていることはまず《数値で判断することです。リフォームがいくらで、家賃はどれくらい取れそうで、将来の修繕にはどれくらいの費用が必要で、売却したらいくらで売れそうか?などです。それらは考えても出てきませんので、ネットの情報収集と不動産会社への電話ヒアリングを駆使することで90%以上の疑問は解決します。ちょっと調べたり、勇気を出して電話すれば世界は変わり、買うべきかどうかの見通しがクリアになります。残りの10%ですがそれは、「この物件はリフォームで素敵に生まれ変わるか?」「自分ならそこに住みたいか?」という、感覚的なところで最終判断します。《人間の感覚》というのは実に曖昧で、そこだけに過度に頼ってはいけませんが、人が居住する・生活する、という居住用不動産としての目的を考えれば、感覚的に住みたいかどうかは大きな判断ポイントです。こうした数値・感覚両面から決断することが、負けにくい投資につながっていきます。最終ジャッジの局面では「たとえ大勝ちできなくても負けなければいい」というくらいの気持ちがあれば強いと思います。

 

エリア一番の素敵な物件にする気持ちでリフォームする

この物件では「商品を差別化する」ということに、とことん向き合いました。

世の中の購買行動を見ると、例えば家電製品なども、ほとんどの人がネットで調べてそのまま購入する人が多いと思います。また価格帯の高い商品(車など)も、その傾向が強いです。ディーラーに来店するときには商品は絞られていて、あとは乗り心地のチェックや、ボディカラー選びなどが中心になります。

賃貸物件においても、それは変わりません。昔は町の不動産屋さんに行ってそこで初めて比較していたと思いますが、いまは完全にインターネットの時代です。消費者は、ネットでSUUMOやHOMESなど見て、すでに物件を絞った上で、不動産会社に来店します。来店した時点ではすでに見たい物件がネットで絞られています。ウェブ上での戦いというのは、どんな業界の商品でも必ず存在します。

しかしウェブ上での戦いは、けっして難しいことはありません。まずは視覚的に《内見してみたい!》と思ってもらえるかどうか。これが最大のポイントです。逆に、ウェブで足切りになった落第物件は、その後に浮上することはほぼありません(賃貸営業マンが猛プッシュして売らない限りは。)

ウェブでの競争は、たとえば内装で目を引くクロスがあるだけで、消費者の気持ちをグッと捉えることもできます。こういう視覚的な訴求というのは、細かい設備うんぬんよりも、ネットの世界では大切になってきます。

 

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今回のリフォーム後の写真がこちらです。

今回は、前回のアパートの空室と同様、キッチンにカッティングシートをDIY施工しました。2回目ともなるとだいぶ慣れてきてクオリティも上がってきました。またクロスはリビングにはオレンジ色のクロスを採用しました。

 

トイレと洗面所

 

トイレも背面だけはストライプ柄を使ってオシャレな印象を出しました。トイレの内装すべてをストライプ柄にするのではなく、背面クロスだけというのがミソです。ウォシュレットはyoutubeで取付け方を見て、自分で設置しました。お風呂場は薄いブルーのクロスを使用し、清潔感のある空間を演出しました。

 

和室リフォーム後

 

和室は砂壁が古めかしい感じだったので、白クロスで大工さんに施工してもらい、余ったリビングのオレンジクロスを、窓側上部だけに入れてみました。こういうちょっとした遊び心は、ウェブの差別化段階ではあまりインパクトはありませんが、実際に内見した時にお客さまが「あっ、オシャレだね!」と思ってもらえるだけで印象が全然違います。

この物件はリフォーム中に、近所に住んでいた高齢の夫婦が見に来て「えーこんなにキレイになるの!びっくりー!」と驚いていましたが、そんな場面もうれしい瞬間でしたね。

最後に賃貸募集ですが、この物件は募集開始して1週間後。1組目の内見ですぐに申し込みが入りました。正直、初めての土地で、本当に入居者が現れるのか不安でしたが、あっさりと決まりました。今回の経験により、しっかりとリフォームすれば入居者獲得はそこまで恐れるような問題ではないということがリアルに理解できました。またこの物件により、私の不動産投資家としての自信を、また一歩深めることもできたので、非常に思い出深い物件になりました。

これで我が家の家賃収入は、1棟目アパートと2棟目の戸建てをあわせて毎月18万円になりました。こうして勢いに乗った我が家は、次なる物件と融資獲得に邁進するのです。次回に続きます。

ペリカン

おまけ:不動産賃貸業のリスクと利点とは?

世間では不動産投資は、リスクが大きく危険な投資商品だという風潮があります。確かに、ダメ物件を掴んで、入居者も見つからなければ、やっている意味はゼロどころかマイナスです。賃貸募集して入居者が見つかるのに時間がかっている時のモヤモヤした気持ちは私も経験しています。

しかし適切な情報収集をして、誰から見ても素敵なリフォームを施し、相場より少し安く貸し出せば、よっぽど過疎地でないかぎり、入居者は見つかります。入居者がいればあとは勝手に毎月家賃が振り込まれ、ローン返済などに怯えることもありません。つまり不動産のリスクというのは、つまるところ《空室リスク》が中心なのです。※天災リスクや事故リスクなどは保険でしっかりカバーすることが大切です

空室さえなければ、少なくとも数年は入居してもらえますから、その間にまた家賃収入を貯めれば、多少の修繕は対応できます。また貯まった現金で次の物件を買えば、家賃収入がどんどん増えて安定してくれば、最終的にはアーリーリタイアも夢ではありません。しかし売却(出口戦略)というのは一番のリスクになりえますので、次回の記事ではそのことにも触れてみます。