こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
「仲介手数料・AD（広告料）をできるだけ抑えたい」というのは賃貸オーナーをしている人なら、誰もが考えたことがあるテーマですよね。
客付けコストを抑えるには、大家さんが自分で賃貸募集するというのが一番手っ取り早いでしょう。
大手賃貸仲介だと、オーナー側に1.5ヶ月分の仲介手数料負担になる。それを削減するなら「自己客付け」しかありません。
有名な方法は以下の3つですかね。
1⃣ジモティー
2⃣ウチコミ
3⃣物件ホームページそれぞれ得意とするターゲットや借り手メリットも異なるので、物件に合わせて使い分けたい。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) April 28, 2020
1.ジモティー
2.ウチコミ
3.物件ホームページ
それぞれ得意とするターゲットや借り手メリットも異なるので、物件に合わせて使い分けたい。
筆者は賃貸経営をスタートして6年目になります。現在は、アパートと戸建て複数棟の賃貸オーナーをしています。
（参考）ペリカンの所有不動産一覧
本記事では、大家さんが自分でできる空室対策（自己客付け）について解説します。
みなさんが自己客付けする際の参考になれば幸いです。
大家さんが自分で賃貸募集する方法
そもそも、大家が自分で客付けして、入居者さんと直接契約してしまって大丈夫なのか？という問題がありますね。
宅建業の免許がないと、賃貸借契約してはダメなのではないかと心配になる人もおられるのではないかと思います。
先に結論から言っておくと、「自分が所有している物件（土地・建物）」の場合は、宅建業法には抵触しませんのでOKです。
自分で賃貸募集する代表的な手法は、以下の3つです。
- ジモティー
- ウチコミ
- 物件ホームページの作成
- エコーズ
それぞれの活用法と注意点について、詳しく解説していきます。
1.ジモティー
最初に言っておくと、ジモティーによる募集は、個人的にはあまりおすすめではありません。
上記のようなサイトの成り立ちであることは知っておいて損はないでしょう。
以前、私も所有アパートの空室がなかなか埋まらなかったときにジモティーで募集したことがあります。しかし、問い合わせがあって回答しても、返信がないなどはザラでした。
問い合わせ→成約に至る確率が、かなり低かったことを覚えています。
どれくらい打率が低かったのかについては、以前の記事、ジモティーによる空室対策は苦労が多い件【決まる物件の作り方】をご参照ください。
なお、ジモティーだけの問題点ではありませんが、無料掲示板等での募集の場合、「内見対応を誰がやるのか？」という問題が出てきます。
大家が直接募集する場合は、以下の2パターンがありますので押さえておきましょう。
私の場合は、②契約は仲介会社にしてもらうを選択しています。
なぜなら、たとえ自分で賃貸募集する際であっても、内見対応の手間があります。とくに、打率の低いサイトでの問い合わせは、空振りになることが多く、自宅から30分以内で行けるなど、よっぽどドミナント経営していないと難しいでしょう。
とりわけジモティーなどの場合は、内見者の人柄や立ち振舞いをチェックしたり、転居理由などを突っ込んでヒアリングしていかないと、のちのち夜逃げ・滞納などのトラブルになる可能性があります。
これらは対面で会わないと、なかなか見えてこない部分もあると考えています。
また私の所有物件では、かなり細かい入居上のルール、注意点、原状回復の特約事項などを定めています。そして、これらの説明を、賃貸借契約時に仲介会社に実施してもらえることは、上記②の契約形態を採用する大きなメリットです。
たとえ多少厳しいルールであっても、「この物件はこういうルールになっています」と、第3者の立場からしっかり説明してもらえるので、コミュニケーション上のワンクッションとなっています。
2.ウチコミお申込み
ウチコミは、自己客付けで私が一番活用しているサイトでもあります。
先日も、抱えていた空室1件にお申込みをいただきました。
先日のお申込みはウチコミさんからでした。過去6回のお問い合わせがあって、2件のお申込みを頂きました。
フリーレント付けて、物件情報の更新頻度を上げると、お問い合わせが増えていく実感があります。
掲載できるエリアがもう少し広がってほしいところですね。 pic.twitter.com/Ro4BkA5MkH
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) April 27, 2020
ウチコミの最大の魅力は、以下の2つだと考えています。
- 掲載物件数がまだ少ない
- 担当エージェント制なので内見対応の手間がない
上記のとおりです。
一つの目の「掲載物件数が少ない点」については、今後はレッドオーシャン化する可能性があります。しかし、現時点では掲載数が少ないので、競合が少ない状況です。
たとえば2020年時点では、横浜市の賃貸物件は、ジモティーでは7万件以上もあるのに対し、ウチコミでは200件ちょっとの物件掲載数になっています。
ジモティーで賃貸募集したことのある人は気づいていると思いますが、賃貸仲介の専門業者がかなりの数の物件をジモティーに掲載していますね。
一方、ウチコミのコンセプトは「大家さんが直接お部屋を掲載！」ですので、純粋にやる気のある大家さんしか、物件を掲載していないので、登録数が少なくなっているものと思われます。
管理会社や仲介会社は、もちろんウチコミに物件を掲載できませんので、物件登録数があまり急激には増えていきません（掲載数が伸びないのはウチコミさんにとってはもどかしい部分でもありますが）。
これは「やる気のある大家さん」、「リフォームを頑張っているお部屋」、「本当に価値あるお部屋」を探すサイトとしては適しているので、入居者さんにとってはメリットが大きくなります。※しかもウチコミなら、仲介手数料も無料です
したがって、幅広いターゲットに告知するならジモティーのほうが優れているのですが、先程のターゲット属性の問題が出てきますね。ジモティーは良くも悪くも、広くアクセスしてしまうということです。
次に、ウチコミのもう一つのメリットは「担当エージェント制」ですね。
問い合わせ段階では大家さんが返信しますが、内見対応等は、担当エージェント（不動産会社）がすべてやってくれます。
そして成約したら、賃貸借契約は担当エージェントでやってもらうか、本来の管理会社があればそこでやってもらうかを選ぶことができます（私は管理会社でやってもらっています）
ですから、ウチコミを活用する場合、仲介手数料の削減効果はありませんね。オーナー負担は変わらないということですね。
では、何のためにウチコミを活用するかというと「よりよいお部屋を、安く借りたい」という情報感度が高いターゲットに訴求する、というのが一番の目的だろうと考えています。
なおウチコミだと「ルーズでいい加減な入居希望者はいないか？」というと、そういうこともありませんね。一定数、お金がなくて困っていたり、保証会社の審査なく入れるお部屋を探している方もいます。
しかし、比較的マトモな人が多く、今のところ成約までの打率が高いので、私はウチコミを活用しているということですね。
3.物件ホームページの作成
ベテラン大家さんだと、自分で物件ホームページを持っている方もいます。
自分でHPを作成して集客し、反響を取り、内見案内→直接契約までしている凄腕大家さんも中にはいらっしゃいます。
しかし、物件ホームページの一番の難しさは、SEOや集客の部分と言えるでしょう。それをすっ飛ばして広告できるのが、まさにSUUMOなどポータルサイトですからね。
通常は自分でホームページを作っても、「○○市 賃貸」など、いわゆるビッグワードで検索上位にあげることは、かなり困難なはずです。
したがって「○○市○○町 賃貸」など、より詳細な住所のキーワードを狙うか、「○○大学向け 賃貸アパート」など狭いニーズのワード、「○○市 吹き抜けあり アパート」など、かなりニッチなキーワードも狙っていく必要があります。
一方でデメリットとして、ある日突然、グーグルの検索で圏外に飛ばされる可能性もあります。それでいて、ドメイン代やサーバ代など、最低限の固定費もかかりますね。
しかし、物件ホームページがあれば、通常の賃貸募集でも、入居者さんにそのサイトを見てもらうこともできます。また、ジモティーやウチコミから、URLリンクを貼って流すこともできそうですね。
こだわりを持ってお部屋を作り込んでいる大家さんなどは一考の価値あり、かもしれませんね。
4.エコーズ
ここ最近、注目を集めている自主募集サイトといえば「エコーズ」でしょう。おそらく自主募集サイトは、これからエコーズが主流になっていくとさえ感じます。
具体的には、今まで自主募集というとジモティーやウチコミに掲載し、そのポータルサイトを見てくれている方だけに告知するというイメージでした。
私も最近新築アパートを建築して、家賃は強気の15万円だったのですが、内見1発目ですぐに成約となりました。
エコーズの具体的な使い方や事例については、弊ブログの記事「エコーズ（ECHOES）で新築アパートの賃貸募集をしてみたよ！【結果公開】」をご覧頂ければと思います。
おわりに：SNS時代における入居募集の未来
今回は、すぐにでもできる方法としてジモティー・ウチコミ・物件ホームページ・エコーズの4つをご紹介しました。
最近はすでにYouTube・ツイッター・インスタグラム・Tik Tokなどでも、賃貸募集される時代が来ています。
10年前と今とでは情報をキャッチする手段が違うのですから、発信者である大家側も変わる必要がありますね。
今よりもっと気軽に、そしてリアリティーを持って、お部屋選びができる時代になるはずです。
ただし注意しなければいけないのは、情報へのアクセスが気軽になると、一定数”適当な問い合わせ”や、”めんどうな人”も増えてきます。
ですから、SNSを駆使するのは有効な手段ではあるもの、最終的な入居審査は大家がしっかりするという心構えは、これまでと同様、忘れてはいけませんね。
以下、関連記事です。
▼少ない自己資金でどのように規模拡大していくかについて書いています
▼プロパー融資（事業性融資）を引くためのポイントをに経験談から詳しく書いています。
