不動産投資術

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。サラリーマンを卒業して、3年が経ちました。

 

2013年4月4日、日銀による異次元金融緩和が発表されて、不動産向け融資もジャブジャブになりました。

 

この頃から不動産投資ブームが巻き起こり「サラリーマン大家」というコトバが、すっかり市民権を得るようになりましたね。

 

その後、スルガ銀行による不正融資が2018年に露呈し、一気に融資マーケットが冷え込みました。あれだけ耐用年数超えの物件に融資していた公庫も、最近はかなり渋くなってきた印象です。

 

そんな状況ですから2020年以降は、適切な投資をする投資家しか、不動産投資で規模拡大していくことは難しくなるでしょう。

 

ましてや、これから不動産投資を始める方が、サラリーマン卒業を視野にいれていくのであれば、確固たる戦略と戦術が必要になってきます。

 

令和の不動産投資は、どのように戦略を組み立てるべきなのか?私の考えをまとめておきたいと思います。

サラリーマン卒業を本気で狙う不動産投資術

サラリーマンリタイア

 

結論、サラリーマン卒業を念頭に置くのであれば「築古物件にキャッシュフロー追求型で投資する」のが良いと思います。

 

理由は以下の3つですね。

 

  1. マーケットタイミングを取る投資が難しくなった
  2. 会社を辞めるには「キャッシュフロー」が不可欠である
  3. 築古物件での苦労は、のちのちの投資に繋がる

 

それぞれ解説します。

 

1.マーケットタイミングを取る投資が難しくなった

スルガショック前のように、不動産投資熱が高く、融資もジャブジャブだった時代では、利回りが高い物件を見つけることは至難の業でした。

 

私が投資スタートした2014〜2015年くらいだと、木造アパートでも利回り13〜15%くらいあれば、それなりに買い付けが殺到していましたからね。

 

しかし、最近は収益ポータルサイトで利回りがそこそこ良い物件でも、売れ残っている物件が散見されます。

 

これは融資の冷え込みで、売却の難易度が以前より上がっているということです。

 

もっと言えば、数年持って転売し、売却益を抜いて自己資金を増やし、そのお金でまた規模拡大をはかる、という手法が簡単ではなくなりつつあることを意味します。

 

「売って良し、持って良し」の物件が最強であることに、疑いの余地はありません。しかし、まず第一に「持って良し」を大前提にして買うことが、投資リスクを小さくするのに不可欠になるということです。

 

持ち続けて利益を取れるのであれば、途中で「繰上返済する選択肢」もありますからね。その方が精神的ストレスを小さくできるかもしれません。

2.会社を辞めるには「キャッシュフロー」が不可欠である

キャッシュフローの大切さは、以前ツイートしました。

 

1億円貯めてサラリーマン卒業とかほぼ不可能だと思います。年500万円貯めても、20年かかりますからね。ですから早期リタイアしたい人はとにかく「キャッシュフロー」を増やして、それが生活コストを大幅に上回る状況を作らないといけません。安定収入かつ自分が好きなことで稼げれば尚良しですね。

 

私が出会った投資家さんで、それなりに長く不動産投資をしているのにリタイアできていない人は、やはり中途半端な利回りの物件を買っている人が多い印象です。

 

毎月のインカムゲインは少ないのに、借金だけが膨らんでいる状態は、あまり健全ではありませんね。

 

目的が「資産形成」であれば、利回りが低くても、コツコツ返済をしていく意味があります。しかし、リタイアを目標にするなら、それでは些か時間がかかり過ぎると言えるでしょう。

3.築古物件での苦労は、のちのちの投資に繋がる

築古物件から始める、もう一つのメリットは「スキルアップ」です。

 

よくボロ物件=DIYという図式で語られることが多いですが、セルフリフォームしても収益性を飛躍的に向上させることは難しいことは、以前の記事でも言及しました。

関連:戸建て投資のDIYで利回りは上がるのか?【セルフリフォームの効果】

 

もしあなたが物件の収益性を上げたいなら、以下の2つを意識するほうが、よっぽど効果的です。

 

  • 指値して安く買うこと
  • 家賃を高くすること

 

これは計算するとよく分かります。

 

例えば、300万円の戸建てをリフォーム費80万で家賃5万で埋めると利回り15.7%ですが、同じ物件にリフォーム費100万かけても家賃5万3000円にUPできれば、利回りは15.9%になります。

 

これはDIYでコスト削減するより「最初の仕入れで、もっと安く買う」とか「家賃を高くして埋める」という意識の方が、収益性の観点では有効だということです。

 

またリフォームというのは、Aさんであれば10万円掛かってしまうことが、Bさんであれば違うやり方で5万円で済ませてしまい、家賃にもさほど影響がないということがよく起こります。

 

つまり築古物件の本質は、割安に買うこと物件再生のアイデアが要であり、DIYをがんばっても実はあまり報われないということです。

 

私も会社を辞めて時間があるので、DIYはします。でも、時間の限られたサラリーマンであれば潔くプロに発注し、早く仕上げるほうが客付けのチャンスを逃さないことにも繋がります。

 

どのようにリフォームするのか?どこは諦めて現状で行くのか?という創意工夫に重きを置くほうが、投資家としてのスキルはアップしますし、のちのちの投資にもつながると思っています。

築古投資=デメリット克服がメインです

築古投資の難しさは、デメリットを如何に克服するか?です。

 

昨年、私が取得した2棟を例にして、解説します。

 

築古戸建て

 

こちらの物件は、ペットを飼っていてかなり獣臭い室内の家でした。詳細は、「築39年の空き家リノベーションに挑戦【目指せ利回り20%!」でも記事にしています。

 

普通の人であれば、内見時のニオイで購入を見送る人が、大半だと思います。それくらい強烈なペット臭で、内装もボロボロでした。

 

しかし裏を返せば、その状態だったからこそ安く購入できたのだと思います。クロスと床を全交換して、クリーニングすれば何とかなる、と思えたからこそ購入しました。

 

市街化区域で土地値450万の物件でしたが、260万円で購入することができました。

 

築古戸建て2棟目

 

こちらの物件も、指値をいれて購入しました。詳細は「利回り18%・土地値以下の戸建て投資!リフォーム費&客付け法を公開」もご覧ください。

 

本物件は、450万円で売り出していた物件ですが、雨漏りしていたことを交渉材料にして300万で購入しました。おかげさまで、外壁塗装込みの利回りで18%を達成しました。

 

つまり築古投資は、物件に問題があればあるほど、それを乗り越えたときの”実入り”も大きくなります。

 

ですが、これは「汚ない家や雨漏りしている家を買え」という意味ではありませんよ。

 

解決策を考え、費用が分からなければ業者に見積もりを取るなど、丁寧に一つ一つ対処していくことが、築古投資では一番重要になってくるということです。

自己資金を何年でキャッシュ回収できるか?を意識しよう

キャッシュ

 

というわけで、築古投資のポイントを書いてきましたが、最初の1〜2棟目あたりは、みんな手探りです。

 

余裕が出てくれば、CCR(Cash On Cash Return)は意識しておくべきでしょう。

 

これは投下した自己資金を、何年でキャッシュ回収できるか?という意味ですが、私の感覚では3年以内に回収できることを絶対条件にしており、理想は2年以内です。

 

 

とはいえ、築古投資は万人にオススメではありません。あくまでも、最短でリタイアしたい人向けですね。

 

100点の投資はないので、どこのメリットを取り、どこのデメリットを受け入れるか、ということになります。

 

それでも不動産は奥が深く、自分の裁量が大きいところが醍醐味ですね。日々、知識と経験を積み重ねて、自分の目指すゴールに向かいましょう。

 

以下、関連記事です。

 

▼CCR50%を達成すると2年で資金回収できるので規模拡大が早まります。

 

▼初心者に古すぎる物件をオススメしない理由を詳しく解説しています。

スポンサーリンク

Twitterでフォローしよう

おすすめの記事