2021年2月の家賃収入

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

今月は、戸建て1件購入と空室対策、新築アパートのプロジェクトについて書きたいと思います。

 

では、今月の家賃収入とトピックスです。

今月の家賃収入とトピックス

家賃収入

 

家賃収入は119万円ほど、経費差引後で110万円です。ここからローン返済(約4割)があります。残債は6427万円(前月比+475万円)です。

 

今月は、戸建て9号棟を取得したので、残債が500万くらい増えました。こちら、ネットに出て翌日に売り止めになった案件ですが、なんとか購入することができました。

(参考)9棟目の戸建て買い付け!路線価以下で買う不動産投資の狙いとは?

 

取得した9号棟の融資は、マル経融資を使わせて頂きました。

 

マル経については、以前「マル経融資で事業・不動産投資を加速せよ【金利1.1%で無担保OK】」で詳しく解説していますので、よかったらご覧くださいね。

 

融資条件は、ツイートしたとおりですね。

 

築32年の戸建てに、マル経融資が無事通りました
内容は以下のとおり。

・期間:10年
・金利:未確認(おそらく1.2%前後)
・融資額:500万(無担保)

今回は法人名義で、物件本体への融資です。マル経がリフォーム名目以外にも活用できることが分かりました。

 

マル経融資ですが、たまに「物件購入には商工会からNGが出ました(泣)」、、、なんていう話をチラホラ聞きます。

 

たしかに、マル経の目的は「経営改善に必要な資金を無担保・無保証人でご利用できる制度」とHPに書かれています。

 

ですから、基本は従業員の給料を払うための費用であるとか、車両購入や店舗の改装費などが一般的ですね。

 

しかし、今回私の場合、この物件を買います!と明確に伝えて、リフォーム費も添えて提出しましたので、物件本体への融資ということで審査に掛かっているはずです。

 

最終的には、商工会の担当者次第という面もあるのかもしれません。私の、商工会のお世話になっているHさんとはかなり仲良くなれたのでそのあたりも良かったかと。

 

皆さんも機会があればチャレンジされてみてはいかがでしょうか。年会費が1万円くらい掛かりますが、最悪、物件本体への融資を断られたとしても、リフォーム費や大規模修繕などには使えます。

 

手元現金を温存したいときには、十分有効な融資制度と言えるでしょう。

今月の入居率

お部屋の入居率

 

今月末時点の入居率は、25戸中 23戸(入居率92%)です。

 

空いている1室は今月購入したばかりの先ほどの戸建て。もう1室は群馬アパートですね。

 

群馬アパートは、家賃の見せ方を仲介さんと話し合いまして、2月から打ち出しを変えました。

 

 

これで2月中は様子見して、3月になったらもう1000円くらい落として対応していきます。

 

空気に貸していても1円も入りません。購入時はアパートの利回りは大切ですが、購入後は1円でも多く家賃回収することが大切ですからね。

 

肝心の苦戦理由ですが、このエリアは、企業城下町で工場労働者の方が多く、法人需要が大きいです。ですが、今年は法人さんからの引き合いがだいぶ少なくなってしまったことが、3ヶ月の空室に繋がっています。

 

引き続き、管理会社さんと密に連絡をとりながら、取りこぼしのようにしたいと思います。

ファミリー向け新築アパートの企画をスタートしました

この度、新築アパートの企画をスタートしました。ロットは、3000〜4000万程度で考えています。

 

ただしワンルーム・1Kタイプは入退去が多く疲弊しがちなのでやりません。競争力のあるファミリータイプで勝負します。

 

また都内だと土地争奪戦が激しいので、地方の中枢都市で考えています。とにかく、安定的、かつ長期的にホールドして楽なアパートを建築するのが主眼ですね。

 

さっそく、先月あたりから土地を探し始めていて、いくつか土地が見つかったのですが、擁壁があったり、接道が悪かったり、ここが最初のハードルですね。

 

そんな中、良い土地があったため、妻と一緒に見に行きました。

 

土地

 

場所が静かで、まわりも住宅街です。生活に必要な商業施設も充実しているエリアだっため、とても気に入り、その場でマイルドな指値を入れて、購入希望額を伝えました。

 

その場では、「ディベロッパーがもう少し高い金額で買い付け入れてくると思います」と言われていたので、5分5分の感じだったのですが、後日仲介さんから電話をもらい、「売主さんと話し合った結果、ペリカンさんにお売りするのが良いという話になりました!」と連絡をいただくことができました。

 

これでなんとか土地を押さえられたので、あとは建物分の融資を金融機関に相談しているというのが、現在の状況です。もし、建物分の融資が思うように伸びない場合は、土地だけ現金で購入するしかありません。

 

でも、土地さえ購入しておけば、もう少し時期をずらして、ゆっくりアパートを建てるのも悪くないと思っています。相談先は、地元の地銀(千葉銀・京葉銀行・ちば興銀)あたりからスタートする予定です。

 

新築プロジェクトについては、また進捗あればツイートやブログで発信させていただきますね。

初!大阪セミナーを開催予定です(3月6日土曜)

先日の東京セミナーは40名以上の方にご参加いただけました。この場を借りて、お礼申し上げます。

 

同内容のセミナーを、3月6日(土)大阪にて行います。セミナーでは、築古物件向けの金融機関と、ペリカンの今後の戦略について公開したいと思います!

 

◆イベント詳細はこちら↓

【告知】不動産投資セミナー2/20(土)@東京、3/6(土)@大阪のお知らせ 

 

関西エリアでは初セミナーです!

当日お会いできる方、どうぞよろしくお願いいたしますm(_ _)m

 

以下、関連記事です。

 

▼不動産投資のご相談をお受けしております。ご興味のある方はどうぞ。

 

▼物件の探し方について、王道の方法を解説しています。

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