不動産投資のCCR

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方エリアで5年ほど大家さんをしています。

 

さて、不動産投資のCCR(投資収益率)って、どのくらいなのか気になりませんか?

 

CCRとは?
CCRは「Cash on Cash Return」の略ですね。簡単に言うと、自分が投資した資金に対して1年間で得た利益のことを指します。CCRが高いほど投資効率が良い、ということになります。

 

私のような地方での不動産投資だと物件価格が安いので、CCRもそこそこ高くなります。

 

というわけで今回は、私がやっている「地方不動産のCCR」について解説してみたいと思います。

地方不動産投資のCCR(収益率)ってどのくらい?

CCRはどのくらいか?

 

結論、地方での不動産投資であれば、CCRは50%超えを狙うことができます。

 

ちょっと分かりにくいと思うので、簡単にいうと「CCR 50%」とは以下のイメージです。

 

100万円投資して、1年目で50万円利益が出て、2年目で全額回収できた。

 

以上のようなイメージです。なかなかの利益回収スピードですよね。

 

本当にこんなことが可能なのかと思う人もいるでしょう。投資例をもとにして解説します。

融資レバレッジによりCCRは破壊的に上がる

例えば、自己資金100万円を元に、1000万の不動産(利回り12%)を買った場合、900万円ほどローンを組むことになりますね。

 

ざっくり以下のような収益シミュレーションです。

 

  • 物件価格:1000万円(うち自己資金100万円)
  • ローン:900万円(期間20年・2%)
  • 利回り:12%
  • 年間家賃収入:120万円
  • 年間ローン返済:54万円
  • 年間キャッシュフロー:66万円

※便宜上、購入時の諸費用(仲介手数料・登記費用など)は省略しています

 

以上のとおり、自己資金100万円に対して年間のCFは66万円となるので、CCRでいうと66%となります。

 

このようにレバレッジを聞かせることで、手元キャッシュをより効率的に運用できるのが、不動産投資の魅力だと言えるでしょう。

不動産投資のデメリット

一言でいうと、賃貸事業は手間がかかるということですね。

 

  • エアコンが壊れたから修理が必要になった
  • 入居者が家賃滞納して払ってくれない
  • 台風で建物が損傷した

 

こんな感じで運営中に、いろいろ発生してきます。

 

でも、エアコンは業者に頼めば直してくれます。家賃滞納は保証会社に対応してもらえればいいし、台風による損傷は火災保険でカバーすればOKです。

 

ちゃんと仕組みでリスクヘッジすれば、対応は難しくありません。エアコン交換だって、楽天市場でポチッと押せば買える時代ですからね。

 

なおこうした運営の手間は「慣れ」もありますね。

 

私も5年やってきて、大概のトラブルには慣れました。中には、訴訟まで行ったケースもありますが、こういうのは稀かなと思います。

 

ご興味のある方は以下よりどうぞ。

(参考)【超簡単】少額訴訟の4つのメリットと注意点を解説【体験談アリ】

 

このように地方での不動産投資は、かなり高い収益性を狙うことができます。

 

自己資金に対して年間利回り50%なんて、他の投資では難しいでしょう。

不動産投資は、複利効果が凄まじい。

不動産投資の複利効果

 

不動産投資の複利効果が如何に凄まじいか、解説しますね。

 

例えば、インデックス投資だと年間5〜6%だと言われています。毎月10万円を年率6%で20年間積み立てたシミュレーションは次のとおり。

 

インデックス投資

※金融庁「資産運用シミュレーション」より

 

元本2400万円に対して、運用益2240万円で、20年後には4620万円の資産となります。

 

では、毎月10万円を不動産に投資したケースを考えてみましょう。

 

先ほどCCRが50%超えも可能と述べましたが、これだとちょっと大きすぎるので、少なく見積もって年率15%で20年間積み立てたシミュレーションです。

 

不動産投資の収益率

 

元本2400万円に対して、運用益1億2572万円で、20年後には1億4,972万円の資産となります。

 

インデックス投資だと、20年掛けて投資元本が2倍になりましたが、不動産投資だと投資元本が7倍になっています。

 

不動産投資家がインデックス投資もしているケースは、そんなに多くありません。

 

なぜなら、不動産投資家は手金をペーパーアセットに投資するより、レバをかけて不動産に投資したほうが投資効率(CCR)が良くなることを理解しているからです。

 

不動産投資家がインデックス投資をするケースというのは、よほど余剰資金があるか、分散投資の一つとしての位置づけでしょう。

 

しかしこれは、不動産が金融投資より優れていることを意味しません。なぜなら、インデックス投資は、クリック一つでできますし、成長国に投資することは長期的には、かなり手堅い投資になりえるからです。

 

まったく別物の投資と考えたほうが良いでしょうね。

不動産は現物投資すべきではない理由

現物投資

 

最近、株式投資で破壊的な実績を出している人で、与沢翼さんがいます。

 

以前、与沢さんがツイッターで以下のようにおっしゃっていました。

 

 

与沢さんは、ドバイ・タイ・シンガポールなど新興国の高級タワーマンションを、キャッシュ一括で40戸(総額45億円)ほど購入したことで、有名ですね。

 

著書もベストセラーになっていますね。私も拝読しましたがおもしろかったです。

 

 

ここまで来ればみなさんお気づきかと思いますが、与沢さんが「不動産にあまり投資妙味がない」と感じている理由は、すべて現金で不動産を買っているからです。

 

不動産の最大の利点はレバレッジです。融資を引いて、投資効率を上げることに意味があります。

 

不動産を融資で買わないですべて現金で買うという行為は、FXでレバレッジ1倍で投資しているイメージに近いかもしれません。取れる利益に対して、リスクや手間のほうが目立つようになります。

 

なお与沢さんのような資産家が不動産を買うとなると、超好立地の物件を買うことになります。その結果、収益性(利回り)が犠牲になるというジレンマもありますね。

 

お金持ちが不動産を買うなら、節税策の一つくらいになってくるでしょう。

おわりに:投資はゴールと手段を明確にしよう

ゴール達成

 

私が地方の不動産投資に目覚めたのは、この収益性(CCR)の高さです。

 

5年前の私は自己資金がなかったので、投資効率を最大追求した結果、地方の不動産投資に収斂していったというわけですね。

 

少なくとも、インデックス投資では、私の目標(サラリーマン卒業)は実現しないことは、すぐに気づきました。

投資はゴールと現実的手段をしっかり把握すること

ゴールと手段の整合性をしっかり取ることは、とても大切です。

 

なぜなら投資というのは、手段を間違うと、ゴールにはなかなかたどり着けないからです。

 

自分が乗るべきなのが、自転車、車、新幹線、飛行機。そのどれなのか、冷静に考えないといけません。

 

近くのスーパーに行くなら自転車でも良いかもしれません。でも、目指すゴールまで何百キロもあるなら、それでは困難だということが分かります。

「時間」の尊さをいま一度認識しよう

多くの日本人が、長期的な資産形成には時間がかかると思い込んでいます。

 

実際、インデックス投資だと私がサラリーマンを卒業するのに20年くらい掛かると思ったので、その道は諦めました。

(参考)インデックス投資の利回りは2%弱!?【平均リターン10%の意味】

 

投資で成果を出すために、例えば20年の歳月がかかるとなれば、けっこう気が遠くなる話だと思ってしまいました。

 

40歳から投資を始めたとして、20年経って60歳になったときに「あっ!この投資思ったほど儲からない!」と気づくことはかなり不幸です。この20年は取り返しのつかない20年になります。

 

逆に、私のように会社を辞めるつもりもなく、ゆっくり堅実に資産形成できれば良いという人は、レバレッジなど掛けないほうが良いでしょう。

 

レバレッジを活用するということは、タイムマシンに乗るようなものです。

 

毎年200万円貯金しても、3000万のアパートを買うには15年後になります。これを今すぐ買って、投資回収していくのが不動産投資です。

 

当然リスクはゼロではないので、万人向きではありません。でも「夢」はあるということです。もちろん半額キャッシュを入れるだけでも、リスクはだいぶ下がります。

 

どういった狙いをもって投資対象を選ぶのかは、投資家の自由です。これが投資の醍醐味でもありますね。

 

以下、関連記事です。

 

▼不動産投資のはじめ方について詳しく解説しています

 

▼早期退職を目指すための必要貯金について考察しています

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