利回り18%・土地値以下の戸建て投資!リフォーム費&客付け法を公開

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。アパート&戸建ての賃貸経営に、日々勤しんでいます。

 

さて10月に購入した戸建て7号ですが、現在は内装リフォーム&外壁塗装をしています。

今月中には終わる見込みです。

 

物件の購入・リフォームについてご覧になってない方は、以下の記事もご覧くださいませ。

 

 

そんな戸建て7号ですが、先行で賃貸募集スタートしたところ、ありがたいことに約1週間でお申し込みが入りました。

 

年末だったので、本格的な客付けは年明けだと思っていたので、思いの外、早かったですね。

 

というわけで、今回は本物件の収益性と賃貸募集について、詳しく解説します。

※みなさんの戸建て投資の参考になりましたら幸いです。

リフォーム費&収益性について

本物件の収益性について、以下のツイートしました。

 

募集から1週間でお申し込みいただきました。外壁塗装&内装フルリフォーム込みで、実質利回り18%ほどでフィニッシュです。今回は、法人さんのお申込みでした。高速のICまで近くて便利というのが決め手だったようです。

 

利回り18%というのは、私の所有している戸建ての中では、まあまあ良い方です。

 

とりわけ、築23年・市街化区域・土地値以下という3つの好条件がそろっていることは良いと思います。

 

掛けたリフォームコストは以下のとおりです。今回は屋根と外壁塗装もして、フルリフォームとなりました。

 

リフォーム費一覧
  • 内装一式(クロス・CF) 108万円
  • トイレボールタップ交換2箇所 3.5万円
  • コンロ交換 4万円※施主支給
  • 浴室水栓交換 2.7万円※施主支給
  • 浴室換気扇交換 1.7万円※施主支給
  • 残置物処分 6.6万円
  • DIY備品(リアテック・洗面化粧台・ウォシュレット・照明・上敷き畳・モニターフォン・砂壁塗装)12万円
  • 外壁塗装(10年防水保証付き)110万円
  • バルコニー防水(ウレタン防水)20万円

合計268万円

 

物件価格が300万で、リフォームに268万ほど掛かったので、合計568万円での仕上がりとなっています。

※後述しますが家賃85000円で決まったので利回り約18%になりました

 

融資は、地元の信金さんです。保証協会付きで、融資期間7年、金利2.3%で借入をしています。

 

初めての取り引きで融資期間が長めにできなかったため、ガンガン残債を減らしていく方針です。ですから近い将来には、金のなる木に育ってくれることでしょう。

 

信金さんでの借り入れストーリーについては、以下で解説していますので参考にしてください。

関連:信金で不動産投資の融資を引くコツとデメリット【実体験から解説】

賃貸需要の「読み」と募集賃料について

まず、物件の賃貸需要をどう分析したのか?について解説します。

 

賃貸需要の「読み」について

リフォーム費&客付け

 

本物件は以下のポイントで、賃貸需要があると判断して購入しました。

 

物件購入のポイント
  • スーパー・コンビニ・ドラッグストアが車で1km圏内
  • 高速ICまで600mで通勤に便利であること
  • 小・中学校とも徒歩10分なので子供が歩ける距離であること

 

以上のとおりです。

 

地方で車社会ですが、ファミリー世帯が住むにあたっての「利便性」がわりと良かったため、購入を決断しました。

 

生活利便性は、不動産投資では当たり前になりつつあります。でも利便性が悪すぎる立地は、一度入居がついても短期退去になることがあるため、とくに重視すべきポイントだと考えています。

 

もちろん駅チカで安い戸建てがあれば一番良いのですが、そういった物件は取得価格が高くなるため、利回りが凡庸になってしまいます。

 

あくまで私は「車社会の中において、利便性が優れていること」を取得条件にしています。

募集賃料の決め方について

まず周辺の競合物件の「SUUMOアクセス数」を、必ずチェックするようにしています。

 

SUUMOのアクセス数

 

この数値は、賃貸の繁忙シーズンか閑散期かによってもだいぶ変わってくるのですが、スマホからすぐに見れます。

 

この数値をチェックすると「このくらいの家賃だとアクセス数が高いのか〜」とか、「ここまで家賃を上げると、ぜんぜんアクセスされないのか〜」というように、なんとなく傾向が見えてきます。

 

もちろん、すべての物件は世の中に2つと無く、駐車可能台数が違ったり、水回りのグレードが違ったりするので、あくまで傾向を掴むのが一つの目的です。

 

実際は、付近の仲介ショップに電話でヒアリングして「現場の声」にしっかり耳を傾けて、募集賃料を決定することになります。

 

ちなみに私の今回の戸建て7号は、相場家賃が8万円程度と判断しました。しかし年明け1月から繁忙期に入っていくので、8万5千円で募集スタートしました。

 

※今回は客付けは一般媒介で1社のみ依頼しました。いつも2〜3社に依頼するので、年末にかけて増やそうと思っていた矢先にお申し込みが入ってしまいました。

 

結局、1週間でお申し込みが入ってしまいましたが、それは家賃が安すぎたのか、たまたまタイミングが良くてお申し込みが入っただけのか、初回の客付けではなかなか判断が難しい面があります。

 

しかし、これを入退去ごとに2回、3回とこなしていくと、いわば”客付けの筋力”のようなものが付くようになります。

 

こうした地道な努力と積み重ねなくして、最短で・良い家賃で入居を決める、というのは難しいものですね。コツコツ仮説と検証を繰り返していきましょう。

本物件の出口戦略について

出口戦略

 

本物件は、毎月のローン返済が4万円ほど。月々の家賃8.5万円だと、毎月手残りは4.5万円ということになります。

 

返済は7年で終わるため、その後は月8.5万円のキャッシュフローを生む不動産となります。

 

こうやって、将来はキャッシュフローマシーンとして活用することができます。築23年なのでそこそこ長く楽しめるでしょう。

 

もう一つは途中で売却する選択肢ですね。

 

周辺の築30年程度の戸建ての取引事例を見ると、800万円〜1400万円くらいで取引されているようです。

 

本物件は、内装・外装ともフルリフォームしているので、いくらで成約するかは別として、そこそこ内見の反響は取れるかなと考えています。

 

このように、とにかく「持って良し・売って良し」の不動産を持てれば、賃貸経営は非常にラクになります。

 

これまでは私もキャッシュフロー重視の戦略でした。それはそれで楽しいですし、サラリーマンリタイアには必須条件となります。

 

しかし、今後はこうした長期目線での不動産もいくつか織り交ぜて、購入していきたいと考えています。

 

以下、関連記事です。

 

▼築40年超の戸建ては、超一等地でないと難しいというお話です。

 

▼サラリーマンリタイアを目指すなら中古投資がおすすめです。

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