高利回り不動産投資で人口減少に打ち勝つ【2050年までが勝負】

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

健美家さんから収益物件の価格・利回りの最新数値が発表されましたのでコメントしつつ、今後の投資戦略について考察します。

2018年は融資冷え込みの「元年」になった

スルガ、TATERUなどの相次ぐ預金残高改ざんの事件を受けて、2018年は融資が一気に冷え込みました。

 

それに対する投資家の反応は二極化しています。

 

これまでが過剰融資だったと考えれば、買える人が少なくなると収益物件の利回りも上昇します。資金余力のある投資家にとっては、喜ばしいことです。

 

一方で、自己資金の少ない投資家はフルローン・オーバーローンを簡単に引けなくなり、不動産を買えるチャンスが急減しました。

 

しかし、見方を変えれば、これは低利回りの収益性の低い物件をフルローンで買うという異常とも言える投資スタイルを採用できなくなっただけで、むしろこの方が健全です。

一棟物件の価格が上昇に転じたとのニュース

健美家さんが今月公表したデータが興味深いです。

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物件価格と利回り

※健美家「不動産投資レポート1月」より

 

「下落基調一転し、一棟物件の価格上昇」ということで、調査対象となった区分マンション・1棟アパート・1棟マンションすべてにおいて、物件価格が上がり、利回りが低下していることが分かります。

 

この傾向が大きな流れの始まりなのか、一過性のものなのか、投資家は十分注視していく必要がありますが「融資が閉まって、利回りが上がる」という単純な話ではないということです。

 

むしろ「融資は閉まったけど利回りは上がらない」という、投資家泣かせのマーケット環境になることも覚悟しておく必要があります。

 

都市部に行くほど土地値依存リスクは高まる

利回りが低くても、土地値のある物件を長く所有して家賃収入で回収するというスタイルは昔からあります。

 

しかし、土地値に依存した投資は、時に大きなリスクを伴います。

 

たとえば東京23区を例にとると、2010年〜2018年の8年間だけでも公示価格が急上昇しました。地価上昇率のトップ3は、港区・中央区・千代田区です。

2010年〜2018年の上昇率
・港区 130万/㎡→178万/㎡(36%上昇
・中央区 76万/㎡→120万/㎡(57%上昇
・千代田区 186万/㎡→261万/㎡(41%上昇
 

これは2010年からの上昇幅ですが、2005年との比較では、港区は92%上昇、中央区は90%上昇、千代田区は84%となっており、驚異的な伸び率です。

 

もう少し23区の外側だったり、東京の市部エリアですと若干マイルドな上昇になりますが、それでもかなりの上昇率を記録していることは事実です。

 

この上昇は、日本経済が長らくデフレの中にあり、そこにリーマンショックの追い打ちで世界経済がクラッシュした後、アベノミクスで株価と不動産価格が急回復したことが大きな要因です。  

 

しかし、米国経済も2019年末〜2020年あたりにはリセッション入りすると予想されています。

 

それが現実となれば、日本経済もそれに引きずられる形で、株価が落ち、ゆくゆくは不動産価格も下がっていくと考えるのが妥当です。

 

高利回り不動産投資は生き残る

株式投資と同様、急上昇した価格は必ず暴落する運命にあります。

 

不動産価格もその影響は免れないので、賢明な投資家にできることは、物件価格や土地値に依存した投資をしないことです。

 

不動産は、土地を所有してその上モノが生み出すインカム(家賃収入)で投資回収するというのが王道ですが、高利回りであれば資金繰りに窮することもありません。

 

自己資金の少ない投資家であれば、まずはキャッシュフローを出して「再投資」を意識することがポイントです。

 

人口減が進む日本において、よく巷では「都市部の物件は価値が下がらないので良いですよ」というポジショントークがあり、それを信じて都市部の新築ワンルームやアパートを買ってしまうサラリーマンが跡を絶ちませんが、思ったほど利益は残りません。

 

(参考)新築区分マンション投資が99%失敗するワケ【数値で解説】

(参考)新築アパート投資】利回り8%では儲からないワケ

 

結論として、あなたがすでに資産家であれば都市部の物件を買って、家賃収入でローンを返済し、完済に持っていくのは有効です。勝ち組が、より勝ち組となる定石です。

 

一方、あなたが、自己資金が少なくこれから資産家を目指す人間であれば、まずはキャッシュフローを圧倒的に出さないかぎり、どこかで投資拡大が止まります。

 

おすすめは、ど田舎ではない地方都市で、高利回り不動産投資を目指すこと。

 

たとえば、私の投資しているある町では土地価格が過去15年、ずっと変わっていません。

 

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土地値の推移

 ※土地代データ(https://tochidai.info/chiba/chiba/)より

 

東京23区の地価とはまったく対照的で、ほとんど土地値の変化がありませんね。つまり私は土地値の下落をほとんど心配すことなく、投資ができているということです。

 

買った物件の土地価格が下がらないのであれば、あとは所有期間中のインカムをどれだけ稼げたかが投資の成否になります。

 

もちろん人口減少する地方では、将来の空室リスクが次の論点になってきますね。

 

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将来推計人口

※内閣府データより

 

上図より、仮に地方経営に影響出るのが、大雑把に人口1億人を切るラインだと仮定すると、それが訪れるのは2040年〜2050年くらいです。

 

逆に言えば、そこに至るまでにわれわれ投資家に残された時間はまだ20〜30年程度はあるわけです。

 

したがって私は、地方で不動産投資をするならあと20〜30年が勝負だと考えています。その期間にいかにキャッシュを貯めて、地方を脱出して都市部の不動産へシフトできるかがポイントだと思っています。

 

なお、これは地方が衰退して賃貸経営ができないレベルになる前提での話しですが、生き残る地方もあれば、衰退する地方都市もあり、その見極めも必要になります。

 

また、投資エリアが衰退したとしても、努力をしない大家さんの物件の入居率から悪化するわけで、空室を埋めるスキルさえあれば、自分の物件への悪影響を最小限にすることもできるかもしれません。

 

最後はやや楽観的になってしまいましたが、われわれ投資家は、来たるべき人口減少にただ恐れおののくのではなく、中長期の戦略をしっかりと描き、いまやるべきことにフォーカスして、愚直に高利回り&再投資を続けるべきでしょう。

 

以下、関連記事です。

 

▼人口減少社会における、不動産投資の勝ち残り方です。

www.asunarolife.net

 

▼エリア分析では、家賃相場と空室率チェックは必ず行いましょう。

www.asunarolife.net

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