商工中金のアパートローン

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。おもに千葉県で不動産投資をしています。

 

さて、本日のテーマは商工中金のアパートローンです。

 

政府系といえば公庫が有名ですが、商工中金も政府系の金融機関になります。もともと半官半民で設立され、オーダーメイド型の商工ローンを中小企業向けに実行している機関です。

 

商工中金の正式名称は「商工組合中央金庫」といいます。政府系ですが、預金業務・為替業務なども行っているのが特色ですね。

 

さて、商工中金といえば、2017年に不正融資が発覚し、メディアを騒がせる大きなニュースになりました。

 

過大なノルマで職員が審査資料の改ざん等をしていたようですが、不正は全100営業店のうち、なんと97店で見つかり計5000件弱もあったようです。

 

不正融資

 

上記のニュースがあったため、現在の不動産向けの融資姿勢は厳格化しているのか?非常に興味深いものがありました。

 

というわけで今回は、2020年時点の最新の融資基準について徹底的にヒアリングしてきましたのでご紹介します。

商工中金は全国エリア対応【サラリーマンの副業目的はNG】

融資基準

 

本店は、東京都中央区八重洲にありますが、支店は全国に100店舗、海外に4店舗あります。

(参考)ウィキペディア「商工組合中央金庫」より

 

融資残高は9兆円ほどで、かなりの融資金額となっています。

 

これはメガバンクほどではないものの、地銀では10兆円の横浜銀行、9.8兆円の千葉銀行と肩を並べるくらいの融資をしているということになりますね。

利用条件について

以下が申込者の条件になります。

 

アパートローンの利用条件
1.法人
2.個人事業主(ただしサラリーマン大家はNG)

 

法人・個人事業主ともに可能ですが、サラリーマン向けには厳しい金融機関です。

 

これは商工中金が、もともと中小企業の救済を旨として設立されているためですね。とりわけ、サラリーマンの副業目的の投資には、基本的に厳しいと考えたほうが良いでしょう。

融資エリアについて

全国どこのエリアでも融資可能です。

 

支店も全国100箇所にあるため、最寄りの店舗に相談するということになります。このあたりは、公庫と同じ仕組みですね。

 

ただし、東京の投資家が、北海道の物件を買うというのは厳しいとのことです。対策としては、北海道に法人の支店を登記して、商工中金の札幌支店に相談ということであれば可能だと思われます。

金利・融資期間・評価方法について

金利は2%後半〜3%前半で、元金均等返済になります。

 

融資期間は、最大15年程度。ただし、法定耐用年数以内というのが条件です。

 

これは木造・鉄骨・RCなど構造体に関係ないそうなので、例えばRCで築10年だとしても、融資期間は15年となります。

 

Point!
もちろん法定耐用年数オーバーはNGなので、築古高利回りアパート等には向きませんね。

 

評価方法は、収益還元評価が中心になります。

 

審査では、相場賃料に対してストレスをかけて、その他の必要な年間経費なども入れて審査となるため、おのずと自己資金が必要になります。

 

電話でヒアリングした感触では、3〜4割程度の自己資金が必要になることが多いそうです。

 

なお、中古の投資用マンションにも投資をしているということでした。

 

こちらはリフォーム費用も合わせた全体の見積もりから、自己資金を出してもらう形になるそうなので、どちらにしても頭金ゼロでは厳しいです。

リフォーム向けの融資として使えるか?

最後にリフォーム費用単体で使えるかどうかも聞いてみました。

 

その結果、リフォームでもOKということでした。しかし、リフォームする対象物件には、抵当を付けるということだったので、他の銀行等で融資を受けたアパートなどの場合は、融資はできません。

 

アパート融資を引いた金融機関が別にあるのであれば、リフォームもその金融機関に相談すべきというスタンスです。

結論:商工中金の審査基準は厳しくなっている

結論、アパートローンとしての活用は、ちょっと難しいと印象でした。

 

新築アパートで自己資金3割入れれば融資可能だと思いますが、期間15年、金利2〜3%という条件だと、ほとんどキャッシュフローは出ないでしょう。※つまりCF目的でなければアリです

 

昔は、収益還元評価のため、高利回りのRCであれば、金利2%でフルローンが出ていた時代もあったようですが、現在、不動産向けの融資姿勢はかなり渋くなっています。

 

念のため、電話で「支店によっては融資への積極性は違ったりしますか?」と聞いてみたのですが、それに対する回答は「融資基準は統一なので、他の支店でも同じはずです」と仰っていました。

 

というわけで、今回は、商工中金の最新の融資基準でした。

 

以下、関連記事です。

 

▼法定耐用年数オーバーの融資だと、セゾンファンデックスも一つの手ですね。

 

▼自営業・個人事業主が使える金融機関をご紹介しています。

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