無理

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。現在は築古アパート3棟と戸建て6棟を保有しています。

 

さて、「どうやったら不動産投資でキャッシュフロー100万に最速で行くのだろうか?」と誰でも思ったことがあるでしょう。

 

私も5年くらい前はそんな感じでした。

 

この点について、結論は以下のツイートのとおりです。

 

5年間不動産投資してきて思うのは「楽して最速でキャッシュフロー100万になる方法」など存在しないということです。先輩大家さんもそうですが、最初は築古物件を一つ一つ再生し、売却益を得る。そのキャッシュを利用して徐々に規模拡大しています。10年掛けて拡大するくらいの覚悟が必要ですね。

 

今回は、初心者さんの夢を打ち砕くような内容も含まれています(笑)

しかし、記事後半で「最速で規模拡大するための心構え」にも触れています。

 

※5分程度で読めますので、ぜひ最後までお付き合いください

楽してCF100万を稼げると思っている人の心理

楽して儲ける

 

初心者の人が陥っている心理は次の2つです。

 

  1. 成功している大家さんばかり見ている
  2. すごい裏ワザが何かあると思っている

 

それぞれ解説しておきます。

 

成功している大家さんばかり見ている

最近は、大きめの書店に行くと成功大家さんの書籍がたくさんありますね。

 

私が不動産投資をスタートした2014年頃はこんなに充実していませんでした。ここ5年くらいで一気に増えたのでしょう。

メガ大家さんとか、主婦大家さんとか、かなりキャッチーなタイトルで思わず手に取ってしまいますね。

 

わたし自身、大家の会とかに行ったことはないのですが、本だけはたくさん読んできました。書籍は1冊1,000〜1,500円くらいで成功大家さんのノウハウを学べる貴重な情報源です。

 

 

ここで気をつけないといけないのは、成功大家さんも十人十色だということです。

 

とりわけ、アベノミクスの不動産投資バブルでうまく利確できた人とか、もともと身内の不動産を相続した地主系の人だと、再現性に乏しいケースがあります。

 

  • なぜこの人はこんな短期間に融資を引けたのか?
  • 自己資金はどうやって用意したのか?

 

こういった”裏のストーリー”を探りつつ、本の内容を吸収していくのがオススメです。

 

地方RCの高速不動産投資とか、競売物件での不動産投資とか、いまでは難しくなりつつある投資法もあるので注意しましょう。

すごい裏ワザが何かあると思っている

私が投資相談でたまに受けるのが以下の質問です。

 

  • いまも融資に積極的な金融機関ってどこですか?
  • おすすめの不動産会社はどこですか?

 

おそらく、融資をじゃんじゃん出してくれる銀行とか、優良物件をどんどん紹介してくれる不動産会社がどこかにあると思ってのご質問だと思いますが、ほぼ「ネバーランド」の世界です(笑)

 

もし、そんな神のような銀行や不動産会社があったら、そこに案件や問い合わせが集中して、すぐにレッドオーシャンになるでしょう。

 

賃貸業はコツコツ小さなものからでもスタートして信頼ができてくると、不動産会社から案件を紹介してもらえるようになったり、追加の融資が通りやすくなる、という地道な世界なのです。

最速で規模拡大をするための方法

最短での拡大

 

結論からいうと「とにかく手間と労力を掛けること」ですね。

 

もっと具体的にいうと、毎日5時間くらい(仕事とご飯と寝る時間以外はすべて)ネットで物件を探すとか、ボロアパートやボロ家を買ってリフォームを全部DIYでやるとか、、、このように人が真似できないことをやれば やるほど儲かるチャンスがあります。

 

今は新築マンションを建設しているようなメガ大家さんも、最初の1棟目はボロ物件を買って、自分でリフォームしたり、クリーニングしていた時代があったりしますね。

 

また私の知り合いの1億以上の家賃年収がある大家さんは、今でも自分でアパートの草刈りをしている方もいらっしゃいます。

月のキャッシュフロー100万円を目指すには

私も不動産だけのキャッシュフローは月60万くらいです。なので、大家さんとしてはこじんまりですね。

 

でも、月のCF100万円は、あと数年で達成できると思っています。

 

なぜなら、キャッシュフロー20万円を達成する方法はわかっていて、これを今まで3回繰り返してきただけだからです。あと2回ほど同じことをやれば、CF100万円に到達すると思っています。

 

今までもコツコツやってきたので、これからも工夫しながらコツコツやっていくだけですね。

売却益と法人化の2つがヒント

あと短期で拡大するヒントは、「いかに売却益を得るか」と「法人化」に尽きると思っています。

 

以前このあたりは他の記事でも解説しましたね。

(参考)不動産投資の拡大戦略の王道ステップとは?【売却益→法人化を解説】

 

不動産投資は個人で始める人が多いです。するとかなり破壊的な利回りでもないかぎり、5年所有しないで短期で売っちゃうと税金(譲渡所得税)が多額になって、大きなキャッシュが手元に残りません。

 

物件を買うだけでなく、売ることで投資が拡大する側面があるということですね。

 

5年〜10年の中での売買サイクルを経験しないと、次のフェーズには行けないということです。

おわりに:苦労があるからこそ達成したときの喜びも大きい

登山

 

簡単にゴールを達成してしまうと、人生が楽しくないと私は考えています。

 

目標をつくって、そこを目指しているときが一番アドレナリンが出ますね。私も、ここ5年は不動産とネット事業に傾倒してきて、それはそれで大変だったのですが、充実した楽しい日々でもありました。

 

山は高ければ高いほど、登ったときの達成感も大きいのです。

 

なお、不動産投資の難しいところは、焦って変な物件を買ってしまうと、逆に大きな足枷(あしかせ)になりますね。低利回りの新築アパートとか、空室が埋まらないエリアのアパートとかを買うと後々尾を引くことがあります。

 

不動産投資は一見華やかな面もあるように見えますが、本当に地味な世界です。

 

裏ワザはないので、1棟ずつ儲かる物件を積み重ねて、徐々に自分のゴールを目指しましょう。

 

以下、関連記事です。

 

▼私がやっている築古アパートの利回りやリスクについて解説しています

 

▼まずは家賃収入ベースで50万を達成すれば、会社の基本給くらいにはなるでしょう。

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