買ってはいけない戸建て

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

戸建て投資を5年ほど実践しています。

 

戸建ての「売却のしさすさ」について、先日ツイートしました。

 

1棟アパートだと売却時に古いと、次に買う人の融資がつかないケースがあります。一方、戸建て投資だと住宅ローンでマイホーム用に買ってくれる人もいるので、耐用年数の影響がそんなにありません。可処分所得が低迷する現代において、地方で1000万円アンダーの戸建ての需要は底堅いと思います。

 

かくいう私も7棟ほど現在戸建てを運営中です。

 

すべて1000万円アンダー(だいたい200万台〜600万円以下)で購入しています。

 

今回は、戸建て投資で5年目になる私が、初心者が買ってはいけない物件の特徴を解説します。

初心者が買ってはいけない4つの物件

買ってはいけない物件

 

買ってはいけない戸建ては以下の4つですね。

どれも初心者は、手出し無用です。

 

  1. 駐車場が小さい物件
  2. 投資金額を回収して終わりの物件
  3. ハザードリスクの高い物件
  4. オンボロ物件

 

それぞれ簡単に触れておきます。

 

1.駐車場が小さい物件

駐車場が小さい物件を買ってしまうと、わりと客付けに苦労します。

 

投資においては、2つの視点が大切です。

 

  • コントロール可能なもの(内装など)
  • コントロールできないもの(立地・駐車場など)

 

極端な話し、雨漏りをしていようが、修繕すれば建物を蘇らせることは可能です。お金を掛ければちゃんと直せるものは”真のリスク”とは言えません。

 

一方で、駐車場が小さくて客付けができないのは「コントロールできないリスク」ということになります。

※もちろん駐車場が拡張できるなど対策できるならOKです

 

こういうビハインド物件を買ってしまうと、のちのち多大な苦労を払うことになります。

 

初心者であればあるほど、こういうお金で解決できないリスクを取るべきではないのです。

2.投資金額を回収して終わりの物件

初心者の方は、立地が良くて安い物件を求めると、どんどん検討する物件が古くなっていくケースが多々あります。

 

とりわけ築40年以上の物件でも平気で買う人がいますね。しかし、躯体が古いと見えないリスクがあるものです。

 

今年わたしも築39年の戸建てを購入しました。大手ハウスメーカー(積水ハウス施工)で、傾きなどもなく、私のドミナント戦略エリアでした。

(参考)築39年の空き家リノベーションに挑戦【目指せ利回り20%!】

 

この物件の決め手は、利回り20%とそこそこ高かったからです。

 

物件の古さに打ち勝つには、高利回りであることが条件でしょう。回収し終わった頃に、建物を貸せなくなってしまうようでは意味がありませんからね。

 

Point!
私の感覚では築35年以上で買うなら利回りは15%以上、40年以上なら利回り20%以上はほしいと考えています。

 

この家賃の回収パワーが不足していると「修繕費負け」が発生することがあります。注意しましょう。

3.ハザードリスクの高い物件

2019年の秋の台風(15号・19号)により、ハザードリスクが無視できなくなりました。

 

とりわけ豪雨による浸水リスクがあるとか、河川の氾濫リスクがあるエリアは避けるべきでしょう。

 

私の場合は、次の2サイトは必ずチェックしています。

 

 

最低でもこの2つは、物件購入時にチェックしておきたいですね。とりわけ高波や洪水リスクについては「海抜」をチェックしておきましょう。

 

例えば、ゲリラ豪雨のたびに冠水することで有名なのが、千葉駅の周辺です。

 

千葉駅の冠水

 

千葉駅周辺の海抜の低さについては、マピオンを見れば一目瞭然です。

 

TOPページから、調べたい場所を検索すると、海抜が表示されます。

※調べたい場所で右クリックすると「この地点の標高:海抜○m」と表示されます

 

マピオン

 

これを見ると千葉駅のまわりは海抜5〜6mくらいのところが結構あります。水は低きに流れるため、豪雨のときには冠水しやすくなります。

 

以上より、ペリカンは「海抜10m以上」というのを物件選定の最低基準にしています。

 

このあたりは人により基準・見解が違うかもしれませんが、一つの目安を持っておくと良いでしょう。

4.オンボロ戸建て

価格が50万円とか100万円の格安オンボロ戸建てにもリスクがあります。

 

とりわけ50万円で購入して、家賃2〜3万円で貸すという投資はあまりオススメしません。

 

理由はシンプルで、修繕リスクに耐えられないからです。

 

50万で購入して家賃2〜3万で貸すと利回りは50%とか70%になりますが、それは表面利回りです。

 

長い賃貸経営においては、給湯器が壊れたとか、エアコンが壊れたとか、外壁塗装しないといけないとか、色々なメンテナンスが出てきます。

 

たとえば屋根・外壁塗装に100万かかると、家賃3万円なら3年分が一気に吹っ飛んでいきます。

 

これが家賃6万円なら、設備更新は1〜2カ月分、大規模修繕でも家賃1年半分で済みますからね。

 

ですから、私の投資ポリシーは「家賃5万円以下の戸建ては買わない」ということです。

※アパートの場合は、戸数でリスク分散するので1世帯5万円以下でもOKです

 

したがって、ペリカンは調整区域や非線引き区域など田舎の物件も持っていますが、家賃5万円以下の物件はありません。

 

その結果、突発的な修繕があっても、今のところ頭を悩ませることはあまりないですね。

おわりに:戸建て投資の修繕リスクに注意せよ

家の修繕

 

戸建て投資は、堅実でコツコツと拡大したい人向きです。

 

しかし、区分マンション投資などと比較すると、修繕費がわりと膨らみます。

 

先日、私の物件で、門柱灯が壊れたので直しました。

 

 

このように一軒家は、外壁・屋根・外構まわりなど、メンテナンスすべきものが多岐に渡ります。

 

床下のシロアリとか、天井からの雨漏りとか、区分マンション投資ではありえませんからね。

 

初心者の方は、お金のかかる”負動産”を買って苦労しないよう、ぜひ注意していただきたいと思います。

 

以下、関連記事です。

 

▼戸建て投資におすすめの金融機関のご紹介です。

 

▼家賃収入を得て、世帯年収を1000万まで引き上げる方法について解説しています。

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