セゾンファンデックスの不動産担保ローン

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

築古アパートと戸建てをコツコツ買い増しています。

スピード感を持って「経済的自由」を得るために、不動産投資が最短ルートだと確信しています。

 

さて不動産クラスタは、2018年から始まったスルガ・TATERU・レオパレスの一連の事件により、マーケットが一気に冷え込みましたね。

 

その一番の矛先は、築古系の不動産投資家です。なぜなら、「法定耐用年数オーバーに対する融資」が極端に厳しくなっているからです。公庫でさえ、融資期間が10年以上出なくなっていますからね。

 

そんな中、ノンバンクはまだまだ融資を出していますね。

 

今回ご紹介するセゾンファンデックスもその一つです

※公式ホームページ:セゾンファンデックス

私のセゾンファンデックスとの出会い

融資先を探す

 

2015年に戸建てを買うときに私も一度お世話になりました。購入記については「共同担保用に土地値重視で購入した戸建て投資例【利回り15%実現!】」で詳しく解説しています。

 

セゾンファンデックスさんはどちらと言うと、マイナーな金融機関だと思います。

 

クレディセゾンが親会社ですが、私も5年くらい前までは知りませんでした。存在を認知したのは、紺野さんの著書で紹介されていたからです。

 

三井住友トラストL&FFのように共同担保が無くてもOK、かつ築古に20〜30年融資してくれる金融機関というのは、当時の私にとって「砂漠の中のオアシス」のように見えました。

 

ただしノンバンクのセゾンファンデックスさんも2015年頃とはだいぶ評価基準が変わっているようです。

 

ちょっと分かりにくいかもしれませんので、持ち込んだ実例(戸建て)を元に解説しますね。

セゾンファンデックスで融資可能な物件【実例公開】

融資可能な物件

 

私が物件を持ち込んだのは2019年10月です。

 

融資NGだった物件について

最初に持ち込んだ戸建てのスペックは以下のとおり。

 

物件スペック
  • 価格:400万円
  • 都市計画:市街化区域
  • 築年月:平成8年築(築24年)
  • 所在地:千葉県の郊外(人口15万人の市)
  • 土地値:320万円
  • 最寄駅:駅から3.6キロ
  • 想定家賃:8万円前後
  • 駐車場:敷地内1台
  • 現況:空き家

 

駅から遠い立地ながら、戸建てにしては想定家賃も高い物件でした。

 

しかし、結論から言うと融資NGとの回答でした。

 

こういう融資NGケースでは、金融機関は否決理由については、こまかく説明してくれません。だいたい総合的に判断して、というトークで終話となります。しかし、電話では「市場性がないと判断しました」と言われました。

市場性、というコトバが曖昧なのですが、おそらく「投資物件としても、一般住宅(実需向け)としても、資産価値がない」という意味だと思われます。

 

残念でしたが、気を取り直して別の物件を持ち込んでみることにしました。

融資OKだった物件について

次に持ち込んだ物件スペックは以下のとおり。

 

物件スペック
  • 価格:500万円
  • 都市計画:市街化区域
  • 築年月:昭和55年築(築39年)
  • 所在地:千葉県の郊外(人口12万人の市)
  • 土地値:450万円
  • 最寄駅:駅から3.8キロ
  • 想定家賃:6〜7万円前後
  • 駐車場:敷地内1台
  • 現況:入居中(月額68,000円)

 

こちらの物件は私が公庫の無担保融資で買った戸建てです。再生&リフォーム記録については「築39年の空き家リノベーションに挑戦【目指せ利回り20%!】」をご覧ください。

 

先ほどの物件と比べると土地値はすこしだけ高いですが、築39年でかなりボロボロで、駅からも遠いです。

 

しかし一番の違いは「入居中」というところですね。

 

結局、こちらの物件には融資OKとの回答が来ました。融資金額は300万・期間20年弱での評価となりました。

 

おそらく本物件も、市場性では実需(一般住宅)としての価値はゼロでしょう。しかし投資物件としては、オーナーチェンジで売れるという判断になり、収益性評価してもらえたのだと考えています。

 

なおペリカンが2015年に購入した戸建ては、上記で融資OKが出た同じエリアにありますが、価格720万に対して500万円の評価が出ていました。土地の広さ・評価額などはかなり近いです。

 

以前は駅から遠くても物件価格の7〜8割出ていたものが、現在は6割くらいの査定になるのかもしれません。

おわりに:融資基準のまとめ

まとめ

 

というわけで、最後にセゾンファンデックスの融資基準をまとめておきます。

 

  • エリア:全国対応可能
  • 融資期間:築古でも25年まで可能
  • 融資金額:100万円〜3億円
  • 金利:3.65%(変動金利)
  • 物件評価:駅近だと7〜9割融資、バス便立地だと6割程度(空室だと融資NGになる

 

上記のようなイメージですね。もちろん戸建てだけでなく、アパートなども融資可能です。

 

今後のセゾンファンデックスの活用戦略について、先日ツイートしました。

 

セゾンファンデックスに戸建(空き家)を持ち込んだら融資NGでしたが、同エリアの戸建(入居者アリ)だと、融資可との連絡が来ました。つまり入居者付きだと投資物件として「流通性」が生まれるということ。逆に言えば、キャッシュで買って埋めてから担保提供すれば融資が付きやすいでしょうね。

 

上記のとおりですね。

 

つまり、先に現金決済して物件を購入します。そして、再生&リフォームをして入居付けまで終えてしまい、その後に「投資用物件」としてセゾンファンデックスに審査依頼すると、後付け融資が可能なのではないかと思っています。

 

※なお入居者がいる証明として「賃貸借契約書」や「家賃入金明細」の提出を求められます。入居偽装などできませんので留意しておきましょう。

 

不動産投資は「物件に融資をつけるゲーム」に近いですね。時代が変われば、融資も変わります。

 

でも、私のような平凡な人間でも、5年で10棟(アパート3棟・戸建て7棟)購入することができました。まだまだ小さな結果ですが、これも1棟目、2棟目で失敗しなかったのが良かったです。

 

投資というのは個々人の資金の後ろ盾、それから時代背景もおおいに影響します。スタートが良ければ拡大スピードも早くなります。家賃年収●億円のメガ大家さん、などはその代表例ですね。

 

しかし、規模拡大を焦る必要はありません。スピードは人それぞれだからです。そして、一気に拡大するとそれなりのストレスも伴います。入退去が増えたり、修繕費や税金のコントロールなど煩雑になりますからね。

 

まずは融資を味方につけ、次に時間を味方につけ、コツコツ自分のスピードで一歩一歩進むことが大切です。

 

以下、関連記事です。

 

▼おすすめのアパートローンをまとめています。自分の属性や投資手法に合うものを選びましょう。

 

▼戸建て投資の収益性について解説しています。

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