こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

2018年の戸建て投資の収支・実質利回りの結果が出揃いました。いろいろ良かった点、反省点ともありますので記事にしておきたいと思います。

戸建て投資の収支・実質利回り(2018年度)

 

今回はリアルな収支を出すために、総投資額は「リフォーム費用込み」の金額です。

 

これまで2320万円ほど投資して、毎月の家賃収入が300,000円で利回り15.5%です。

 

最終の手取り金額が216000円ですので、実質利回りでも11.2%ほどになっています。

 

規模は大きくありませんが、利回り的には世の中の投資商品の中ではそこそこ優秀だと思っています。すべて現金購入していたら、利回り15%になります。

 

戸建て投資のポイント
戸建て投資は修繕費を如何に抑えるかがポイントなのですが、私の場合には、購入後に設備・その他細かいところまで徹底的にリフォームするので、賃貸中に大きな修繕があまり出ないように工夫しています。

 

ローン残債はあと1140万円ほどですので、無担保の1号・2号を売るか、繰上返済すれば無借金状態に持っていくことは可能です。

 

しかし、私はまだ投資拡大フェーズなので、繰上返済する予定はありません。基本は、5年所有して売却する時に、キャピタルゲインを取りながら、残債を減らすつもりでいます。

戸建て投資で活用している金融機関

 

3号、4号、5号はすべて融資を受けて購入してますが、すべて日本政策金融公庫です。金利は0.9%〜1.8%。融資期間は15年〜17年です。

 

公庫は、賃貸業で2期確定申告して賃貸実績がついてきたので、条件面で比較的優遇いただいている印象です。今後もぜひ長期的にお付き合いしたい金融機関です。

 

1点、公庫は融資限度額が7200万円と低いのがネックになります。

 

ただし、融資期間が20年、30年と長期には向かないことから、今後も、戸建て融資やリフォーム・大規模修繕の際の借り入れとしての活用が望ましいと考えています。

 

低金利で全期間固定はやはり良心的ですね。

 

戸建てで長期融資を引くなら、オリックスやセゾンファンデックスの方が使い勝手が良いですね。

 

ただし、田舎は融資不可なのでエリア・利回りなどの物件選定において若干ナイーブさがありますね。

 

エリアを選びながら、そこそこ利回りも求めると物件数が限られてきます。

 

ボロ戸建て再生の戦略なのか、利回りが下がってもそこそこ立地を重視するのか。これは投資家の戦略とリスク許容度などが関わってきますので、最初にしっかり方針を決めておきたいところですね。

アパート投資との収支比較

 

戸建て投資とアパート投資を比較してみます。

 

私の所有アパート(千葉・長野・群馬の3棟)の収支ですが、総投資額6000万弱に対して、満室時利回りが14%ほどです。

 

アパートの投資基準
アパート投資は平均金利が3%台なので、イールドギャップ10%を確保できるようにコントロールしています。あとは出口で大きく価格が下がらない、高利回りでロットが小さい物件(〜3000万)を中心に絞っています。

 

アパート投資の実質利回りは7〜8%ですので、戸建て投資(11%)と比較すると差が歴然ですね。

 

ただし、アパートの場合は、フルローンでレバレッジが効いていますので、手取りの実額はアパート投資の方に圧倒的に軍配が上がります。

 

ただし、長期融資で残債の減るスピードが遅いのが、アパート投資の特徴です。融資を活用するので、しょうがない面でもありますね。

 

この対策は、キャシュポジションが上がったら、自己資金多めで追加のアパート購入をしていき全体でバランスを取るか、もしくはボロ・全空の再生系でアパート投資であっても超高利回りを追求する選択肢もありますね。

 

アパート投資も長期保有すると減価償却が切れますので、よほど築浅でないかぎり、適宜売却して資産組み換えしていきます。

 

どちらにしても今のところは、コンサバな戸建て投資と、レバレッジを追うアパート投資の「サンドイッチ作戦」で、引きつづき購入継続していく方針です。あとは税金調整で、個人・法人を使い分けていくイメージですね。

 

以下、関連記事です。

 

▼田舎の戸建ては土地値が二束三文で担保価値がありません。また退去があると募集でも意外に苦戦することがありますので注意しましょう。

▼1棟目にアパート投資をする人はそこそこ苦労が絶えません。実体験から解説しています。

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