こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
先日出した買い付けについて、ツイッターで先行報告しましたね。
買い付け通りました😌
お申込み4番手でしたが、実勢の4割引きの売出しで、セコく指値すると通らないと考えて、満額＆現金で出したら1番手に繰り上げしてもらえました。 pic.twitter.com/LWV0zMyao0
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) January 27, 2021
今回は、物件がポータルサイトに新着で出てから、たった1日で勝負が決まりました。
というわけで今回は、物件の内装状態・購入の狙い・予想収支などをお伝えしつつ、買い付けストーリーをお送りします。
※これから物件を買っていく人の参考になりましたら幸いでございます
物件を見つけるも内見お断り！？その後の大逆転劇について
最初に発見したのが、実はポータルサイトではなくて、アットホームの新着メールでしたね。
アットホームで物件発見！
メールソフトを立ち上げたら、以下のメールが、私のPC画面に飛び込んできました。
おっ！このエリアでこの価格は安いな！と思って、クリックしたら確実に優良物件であることが分かりました。
市街化区域で、家賃が8万円〜9万円取れるエリアで、土地値以下（実勢価格よりも安い）という、1年に1回あるかないかの良い条件の物件でした。
本物件を発見したとき、すでに夜21時でしたが、アットホームの新着メールは、ポータルサイトへの情報掲載より若干遅れて届きます。おそらく、私は物件が出てからおそらく半日ほど経っていたのかなという感じです。
すでにお気に入りも20件付いていたので、かなり注目を集めている感じでしたね。その日、私が寝るまでには30件近くのお気に入りが付いていました。
念のため、LIFULL HOME'Sで見てみたら、すでに資料請求を停止しているという、悲しいアラートが出てきました（笑）
いい物件みつけた！しかも、本日公開！、、、と思って、とっさにクリックしたときに、この画面が出てきた敗北感を、ただいま味わっております。
一応、朝イチで電話してみるかなw pic.twitter.com/cYr0TFAUrW
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) January 25, 2021
一応、資料請求して、朝イチで問い合わせするしかないなと思っていました。しかし、朝イチでその思いは打ち砕かれます（笑）
電話で内見希望を出すも、難航・・・
朝一でアットホームをみたら、お気に入りの数は50件近くになっていました。
同時に、資料請求した仲介会社から、以下のメールが届いていました。
しかし、ダメ元で仲介会社に電話したところ、電話に店長さんが出てくださいました。
すると、、、「すでに買いたい意向の人がいるんです。今週末までにそれとは別に3〜4件内見が入っていて、その中で決まると思いますので、もう内見を受け付けていないんです」と言われてしまいました。。。。
ここからは、もう心理戦ですね。
私も強気に、、、「見せてもらって良い物件だったら、絶対買います！私も、一度内見させてもらいたいのですが、ダメでしょうか？...」と伝えました。
しかし、店長さんは「内見希望が多すぎて、お断りしているんです。今週末までのお客さんが買わない場合は、改めて案内しますから、待ってください。」とおっしゃいます。
そこで、私も食い下がって、、、
「まだ購入者は決まってないのですよね。であれば、私も内見させていただけないですか？本当に物件を気に入ったら、全額現金で買いますから。時間は、店長さんのご都合に合わせますので、何時でも構いません。」と伝えました。
その後も押し問答が何度かありましたが、ゴリゴリお願いしていると、最終的には店長さんから「では、本日13時に現地に来れますか？」という言葉を引き出せました。
「はい、13時ですね！わかりました！ありがとうございますっ！！！」と言って、終話しました。
我ながら、かなり強引な感じのアポ取りになりましたが、なんとか粘った甲斐がありましたね。
物件のスペック・外観＆内装状況・購入の狙いなど
現地に到着して、店長さんにお会いしたところ、私が強引なアポ取りをしたせいか、若干顔が強張った表情でしたw
そこで、持ってきた手土産のケーキを渡して「3時のおやつに、お店のスタッフさんにどうぞ。お口にあうか分かりませんが。」とお渡ししたら、恐縮しながらも顔がほころんでいたので、なんとなく掴みはオッケーです。
その後、室内を見せてもらい、結局、私は買い付けを出しましたが、その時点で4番手でした。
1番手〜3番手の方々は、いずれも10％〜20％ほどの指値が入っていましたので、私は満額で買い付けを出したのですよね。想定家賃が8万円程度のエリアなので、数十万円の指値なら、半年間の家賃で取り戻せますからね。
こういう時はセコい指値をしていては、絶対に通りません。
迷わず、その場で満額で買付証明を書きました。ですが、その仲介会社の社長さんの知り合いの業者が内覧する予定なので、もしかしたらそちらを優先するかもしれないということでした。
、、、と同時に、店長さんから「電話では、かなり強引な人だと思いましたが、時にはあのような押しも必要ですよね。私も、ブツ上げしてこい！とよく社長に言われているので、とても勉強になりました。」と、逆になぜか感謝されてしまいましたw
物件スペックについて
今回の物件スペックを公開します。
- 物件価格：600万円
- エリア：人口数十万人の市町村
- 都市計画：市街化区域、第二種中高層
- 接道：4m公道に12m接道、位置指定なし
- 間取り：6DK（駐車場1台）
- 築年数：32年
- 土地の広さ：189㎡
- 固定資産税評価額：約1000万（土地680万・建物330万）
物件価格600万円に対して、固定資産税評価額のほうが高くなっています。
また本物件のあるエリアは、中古戸建は現在1000万円以下では販売されておらず、築30年超えでも1100万〜1300万程度で売り出されています。
以前、950万円で売りに出されていた戸建ては、瞬殺で売れていた記憶があるエリアでした。
金融機関も共同担保としての評価を考える際にも、「実勢価格の土地値」まで見て評価するところが多いので、その点も要チェックですね。
（参考）土地値以下の不動産投資は最強なのか？【デメリットと対策解説】
戸建ての外観＆内装について
本物件は、相続物件でした。持ち主さんが亡くなられて、息子さんが相続されて、売りに出されていた経緯があります。
まず外壁ですが、ここ10年以内に一度塗装されいそうな感じでしたね。チョーキング現象もひどくないので、もう少し保ちそうです。
玄関は、大きなシューズクロゼットと天井は吹き抜けになっていて、開放感があります。いかにも、昭和の高級住宅という感じで、この時点で、物件に惚れてしまいました（笑）
リビングは、クロス張替えとクリーニングで行けそうですね。床のシミが気になる場合は、フロアタイルを上張りしようと思っています。
一番汚かったのが、キッチンでした。まあ、もっと汚いキッチンも見たことあるので、マシなほうですけども。
システムキッチンではないのが残念でしたが、ドアにリアテックシート等を貼りたいと思います。
（参考）木目のダイノック・リアテックシートおすすめ５選【風呂キッチン用】
お風呂はユニット交換も考えましたが、この後ご紹介する中期的な戦略も考えると、塗装で行くかもしれません。ユニットバス交換を安くやってくれる業者との相見積もりで比較してみようと思います。
独立洗面台は交換します。壁紙とクッションフロア張替えで、見違えるようにきれいになるでしょう。
2階の廊下から吹き抜けは、すごい好きな雰囲気です。古さは感じますが、手すりや照明が洋風でかわいいですね。
最後に、居室ですが、床がフカフカしているところの張替えが必要な以外は、おおむねキレイでした。
収納もたくさんあって、使いやすそうです。和室を除く、全部屋8帖以上あり、入居者さんにも喜んでもらえそうです。
1点気になったのが、この天井のシミです。最初は雨漏りかなと思ったのですが、よく見るとシミというよりも、下からなにか塗ったようにも見えます。
雨漏りだと、もっとジワーっと円形のシミが出てくるはずなのですが、よく分かりません。
雨漏りだとしたら、2階のバルコニーが完全に防水が切れているっぽいので、ここから1階の天井に漏っている可能性があります。
職人さんに天井ボードを開口してもらって、内部を見てから判断しようと思います。
購入の狙いと今後の戦略
最後に本物件の購入の狙いについです。
おもに、次の2つですね。
- 固定資産税評価・実勢価格ともに高いこと（共同担保用）
- 将来的に、古家解体＆更地にして新築アパート用地とする
1については、ペリカンのずっと取っている戦略ですね。
好立地の戸建てを購入して、アパート購入の際に、共同担保にするということですね。そのためには、土地値の高さ（路線価・実勢ともに）と、収益性（＝家賃の高さ）のバランスが大切です。
（参考）共同担保で融資ハードルを突破せよ【最短で規模拡大を目指す！】
2については、今年から取り入れた新しい戦略ですね。
ペリカンはこれまで築20年〜30年代の築古ばかりを投資対象としてきました。しかし、物件は古くなると修繕費がかさみます。また安定した賃貸経営には、物件の若返りも不可欠です。
というわけで、設定した目標が以下ですね。
上記目標を達成するために、本物件の土地が役立つと考えています。
本物件の予想収支について
今回の融資は、マル経融資で行こうかと思っています。一旦、現金購入しますが、後付け融資をして、キャッシュポジションを回復させるためですね。
（参考）マル経融資で事業・不動産投資を加速せよ【金利1.1％で無担保OK】
今日は午後からマル経融資で商工会さんへ面談に行ってきます。事業計画とシミュレーションを作り込みましたが、無担保500万円超えが可能なのかどうか実験😌 pic.twitter.com/y4APUcA2cA
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) February 4, 2021
家賃は8万円前後かと思いますが、アッパーでも9万円程度でしょう。
例えば、家賃85,000円として、ローンはマル経融資で500万・期間10年・金利1.2％だと、毎月の返済は47000円ほど。キャッシュフローはだいたい38000円くらいなので、そんなに多くはありません。
期間10年で組むと、どうしてもこのようになりますね。利回りも13〜14％程度ではないでしょうか。
ただ10年で完済すれば、将来的なアパート用地をタダで手に入れたようなものです。また皮算用ですが、もし5年後に1000万円で本物件を売れたとしたら、その時点の残債は200万ちょっとですので、売却で700万円くらいキャッシュが返ってきます。
賃貸している間は、キャッシュフローを得ながら、共同担保としても活用しつつ、退去があったら高値で売り出してみてキャピタルゲインを狙う、という3つの狙いをもって、本物件を購入したというわけですね。
今月、またリフォームが終わりましたら、ビフォア・アフターを公開したいと思います。そちらもお楽しみに。
以下、関連記事です。
▼私の不動産投資の失敗談について赤裸々に書いています。
▼セミリタイア後の規模拡大方法について解説しています。
