こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
最近は20代、30代の若い大家さんが増えてきましたね。中には、若くしてセミリタイアし、専業大家となった人が相当数います。
普通は60歳くらいまで働き、その後に楽しい老後を過ごす人が大半です。そういう意味では、如何に不動産から得られるキャッシュフローの力が大きいかを物語っていると言えますね。
というわけで今日は、以下の3つについて、私の経験を元にブログで解説します。
- 30代で専業大家になったときの私の家賃年収
- リタイア後の規模拡大方法について
- 投資規模とライフスタイルについて
本記事では、普通のサラリーマンだった私が、何を思って会社をやめて、不動産・その他の事業と向き合ってきたのか。そのプロセスの中で得たことなどをブログに綴ってみたいと思います。
これから大家業でリタイアを目指す方の参考となれば幸いです。
30代で専業大家になったときの私の家賃年収
結論からいうと、家賃年収は700万円くらいでリタイアしました。
普通の大家さんの場合は、家賃収入が一定規模に増えたからリタイアするのが大半です。
他のフリーランス事業や、ネット系事業でも「収入が増えたから会社を辞める」という人がほとんどなわけです。
私自身も、そのやり方が一番リスクが少なく正しいステップだと今でも思っています。
リタイア時の気持ち
しかし、2016年に私がリタイアした当時、そこまで大きな不安はありませんでした。
いえ、不安がゼロだったというと嘘になります。それよりも新しいことにチャレンジしてみたいというワクワク感の方が強かったのですよね。
つまり、私にとってリタイア＝起業だったということです。
当時は、「もしうまく行かなければ、また勤め人と並行で不動産経営すればいいか」くらいの気持ちでした。今でも、なぜそこまで楽観的な考えで、独立できたのか不思議です（笑）
しかし、自分の可能性に賭けて、やれることをやり切るという時間は、とても楽しいものがありました。その御蔭で出会えた事業や、新たな人との出会いは私の人生の財産になっています。
お陰様で、2016年にリタイアしてからの4年間で、家賃収入も順調に増え、約2倍くらいになってきました。いま新築アパートを建てているので、2023年初頭には1600万円を突破する予定です。
私はかなり現金を投入しながらやってきたので、あまりレバレッジ系ではありません。今後も、コツコツ物件を増やして堅実に拡大していきたいと思います。
第2の柱＝ブログ運営
不動産以外で力を入れて取り組んだのがブログ運営ですね。「ブログ飯 個性を収入に変える生き方」という本を読んだのが、私がブログをスタートしたきっかけです。有名な本ですが、ブログで稼ぐための良書なのは間違いありません。
はてなブログは、はてブ機能でアクセスが集めやすいため、ブログ初心者にはとても使いやすいサービスです。その反面、管理画面の重さだったり、サイトの表示速度が遅いというデメリットがありました。
その頃「ブログでご飯を食べている人はワードプレスを使っている人が多いよ！」というのをどこかで聞いて、すぐにWordPressへの移行を決断しました。それが2018年末頃ですね。
ワードプレスはいろいろなテーマがあり、自分で選ばなければいけません。それぞれに特徴があるのですが、私は速度・デザイン・SEOのバランスが優れている、wordpressテーマ「Diver」を選択しました。
こうしたまわりの方々のお力添えがあり、ブログのアクセスは順調に推移しています。弊ブログのアクセス数については「不動産投資ブログを1年続けた結果」で解説したとおりですね。
2年くらい経過後には、ブログだけで食べていけるようになりましたが、ブログの本当の目的はそこではありません。
折に触れてお伝えしていますが、弊ブログはもともと私の家族のために書いている部分が大きいですね。ある日突然、私がこの世を去っても、ノウハウがあれば不動産経営が継続できると考えています。
ですから、家族に見せて恥ずかしくない、分かりやすい内容を心がけています。これはブログ開設当初からの思いですね。
Twitterでも日々多くの方からコメント、ご意見等々をいただけることは大変励みになっています。今後も、みなさんのお声を反映させつつ、弊ブログがより良いサイトになればと願っています。
リタイア後の規模拡大方法について
まずはリタイア後の生活コストについて、少し触れておきましょう。
できる限りローコスト生活を実践する
リタイア後も着実に拡大していくためには、生活コストの見直しが急務です。
以前、こんなツイートをしました。
会社員卒業を目標とするなら「家賃キャッシュフロー＞生活費」という状態が必要。
私が実践したのは、生活コストを月10万円台半ばに落としたこと。旅行や記念日は別ですが、普段の生活を慎ましやかにすればそれだけ経済的自由に近づきます。
注いでいるグラスに穴が空いていないか確認しましょう。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) January 28, 2020
現代の日本は、驚くほど低価格でモノやサービスを利用することができます。
一方、人間は一度、贅沢を覚えてしまうとその生活から抜け出すことは用意ではありません。自分をにわかに変えるのは大変なのですよね。
「誰もが世界を変えたいと思うが、誰も自分自身を変えようとは思わない。」とは、ロシアの小説家トルストイの言葉ですが、まさに示唆に富みますね。
私も、生活費は毎月10〜15万円に抑えています。こうした数値的な目標を設定すれば、自然と投資に振り向ける”種銭”は増えていきます。その結果、資産も加速度的に増えていきます。
穴の空いたグラスに水を注いでも、一向に水は溜まっていきません。目先の幸せだけに目を奪われてはいけませんね。
リタイア後の規模拡大・融資活用について
よく言われることに「サラリーマンを辞めると、融資が引けなくなる」というのがありますね。
元来、不動産投資はサラリーマン属性を活用して融資を引く投資でしたから、これは確かにその通りだと思います。今でも、静岡銀行やオリックス銀行などは、サラリーマン収入（orそれに準ずる所得）がないと融資が引けません。
ですから、私が実践しているようなキャッシュフロー型の地方不動産投資には、もともと不向きだと言えます。立地が良い時点で、利回りが低くキャッシュフローが出ないので、再投資がなかなか進まないのですよね。
これは投資初心者が陥る、あるあるなポイントと言えるでしょう。
私の場合は、リタイア当初の家賃年収は700万円程度でした。そこから4年で賃料が2倍になりましたが、金融機関はおもに公庫・ノンバンク・地場の信金・マル経などを活用してきました。
それぞれ高金利だったり、10年未満の短期間だったり、メリット・デメリットあります。しかし、生活コストを下げて、しっかりと種銭が貯まる生活ができていれば、まったく問題ないのですよね。
「足りない頭金は、手元キャッシュを投入すれば良い」という割り切りができることが何より大切です。結局は、それが投資のリスクを下げ、健全な不動産経営にもつながりますからね。
その後は、融資枠がいっぱいになるでしょうから、プロパー融資を引いて拡大していかないと頭打ちになります。プロパー融資の開拓法のポイントについては、以前の記事「不動産投資でプロパー融資（事業性融資）が引けない原因【3つある】」をご覧くださいませ。
おわりに：投資規模とライフスタイルについて
不動産業界で、私が好きな投資家といえば、次のお二人です。
- 吉川英一さん
- 加藤ひろゆきさん
彼らに共通するのは「規模はそこまで大きくないけど、とても自由で人生を楽しんでおられること」でしょう。
吉川さんは不動産経営の傍ら、株式投資やマラソンなどを趣味にされています。ご著書も15冊出版されており、わたしも大好きな投資家さんなので、よく読んでいます。
（参考）吉川英一さんの書籍レビュー！厳選おすすめの3冊をご紹介します
加藤さんも、コラムを書いたり、ラジオ番組を持ちながら、大好きな高級中古車に囲まれて生活されていらっしゃいます。
しかし、（失礼ながら）お二人とも家賃収入が億レベルとかあるわけではないですよね（笑）
むしろ不動産というのは沢山所有しすぎることで、管理の手間が増えます。規模に応じて、トラブルや問題が起こりますからね。
それならば、新築アパートを無借金で3棟〜4棟でも持てば、そこまで苦労なく生活できるでしょう。
投資の最終目的は「資産形成」だと言われますが、私はそのように思いません。なぜなら30年労働と貯金を頑張り、死ぬ直前に1億円あっても使えないから。
それなら若い時に、最高に楽しい経験をして、目標に向かって成長するほうが生きがいを感じる。人生はもっと「プロセス」を大切にしたほうがいい。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) May 29, 2020
私たちには、やりたいことが山のようにあり、行ってみたいところも沢山あるのです。
しかし、人生の時間は非常に限られています。やりたくない仕事をしているうちに、人生はあっという間に終わってしまうのですよね。
大家業の最大のメリットは、やるべきことを済ませたら、あとはすべて「自由時間」になるということです。前述のお二人のように、好きなことを生活の中心に据えて、心穏やかに暮らすことができます。
優良な不動産があれば、大切な家族を守ることもできますし、自分が好きなことだけを選んで生きていけますね。
以下、関連記事です。
▼リタイア後の私の一日の生活パターンです。
▼40代セミリタイアの現実的な方法について解説しています。
