不動産投資の失敗

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

不動産投資の失敗原因のナンバー1は「空室が埋まらなかった」ということでしょう。満室想定で投資したけど、なかなか入居率が安定せず儲からない、というのは誰もが陥るワナでだと思います。

 

私の場合は、幸いにも強力な管理会社さんのお力もあり、今のところは3ヶ月以上の空室が続くことは、ほぼ無くなりました。しかし振り返ってみれば、いろんな失敗をしてきたなと感じています。

 

というわけで、本記事では不動産投資歴5年のわたしがこれまで経験した失敗談をご紹介します。

 

些細なこともあったり、私の不注意だったりとお恥ずかしい内容も多々ありますが、これから不動産投資を志す人に、少しでも参考になればと思います。

1.下水設備の確認

はじめて購入した千葉県某市の戸建てが、下水処理設備が浄化槽でした。「排水が本下水ではなく、専用の浄化槽で処理するのね」くらいの認識はありましたが、今思えば当時は何も考えずに購入したことがよく分かります。

 

さっそく購入した年に部品が壊れて交換で7万円ほど掛かりました。一昨年もブロワーの調子が悪くて交換(5万円)したり、浄化槽は維持費用がなにかと掛かってくるものだと痛感しました。

 

アパートもそうですが、築年の進んだ浄化槽物件を購入される方は、そういった排水設備の維持費も見込んでおくようにしましょう。

2.レントロールマジック

群馬のアパートでは、売り主(業者)のレントロールマジックにまんまと引っかかってしまいました。

 

当時は、木造で築二十年代で、かつ満室のアパートを購入しようと思っていて探していました。そこで出会ったのが利回り14%程度出ている群馬のアパートだったのです。

 

入居者から区費(毎月500円)を徴収していましたが、それは大家が回収しても最終的には町に納めるお金です。しかしこれを利回り計算に含めて算出されていました。また各部屋の家賃も1000円〜3000円ほど高めでしたね。

 

もらったレントロールを注意深く確認したり、周辺の家賃相場をしっかり仲介会社にヒアリングすれば分かることですが、当時はそこまで頭が回りませんでした。

3.購入後に想定外な経費が発覚

リフォームの経費

 

これも群馬のアパートですが、上記の区費以外にもいろいろありました。

 

業者清掃が毎月4000円別途掛かっていたり、敷地外駐車場が6000円掛かっているなど、いろいろな経費がありました。

 

総家賃が多くても、こうした経費の積み重ねで実質利回り(手取り)は少なくなります。これ以降、物件購入時には収入だけでなく費用もしっかり確認するように意識が変わりました。

 

よくあるのは、入居者へインターネット無料サービスを大家負担で提供しているアパートも多いですね。それらの経費がレントロールには出てこない場合もあるので注意が必要です。

4.賃貸需要と家賃設定

私がはじめて購入したアパートが長野アパートでしたが、4月末に退去した部屋が一部屋ありました。

 

これが人生で初めて賃貸繁忙期(2月〜4月頭)が終わった後の空室でした。リフォームに力を入れて募集条件をいろいろ検討するもなかなか決まらなかったのは苦い思い出です。

 

家賃は3万5000円くらいで出していましたがなかなか決まらず、最後は32000円に落とした3ヶ月後にやっと決まりました。繁忙期を逃した後の客付けを甘く見ていたことで、家賃設定の調整などが後手後手になったことが敗因です。

 

賃貸住宅はたった3000円くらいの差でお申し込みが入ったり、長期空室になったりと、けっこう家賃相場が繊細だったりします。一度設定した家賃にこだわっているといつまで経っても決まらないことがあります。

5.プロパンガスの契約条件

1棟目の戸建てはプロパンガス物件でした。不動産投資の本を読んでいると、プロパンガス物件は、ガス会社の切り替えで設備支給(給湯器以外にもいろいろ)してもらえることが多いのは理解していました。

 

この物件も給湯器が古くなっていたので、さっそくガス会社切り替えを検討して業者を見つけたのですが、結局は給湯器の切り替えのみお願いしました。

 

今思えば、エアコンやモニター付きインターフォンなど、その他の設備もお願いしてみるべきだったと思っています。そして、プロパンガス会社を変更するときには、相見積もりをして競争させる意識も大切です。

6.リフォーム費用の算段違い

リフォーム費の計算

 

これも1棟目の戸建てです。購入後のリフォームは50万円〜60万円くらいで抑える予定でしたが、和室の床コンパネがふかふかで総入れ替えが必要になったり、和室の砂壁のクロス施工をDIYでやろうとして失敗したりで最終的には75万円くらいまで行きました。

 

戸建てのような少額投資だと、ちょっとしたリフォームの追加で利回りがガクッとかわってしまうので、物件購入前にはリフォーム箇所のチェックを入念にすることが大切です。

 

戸建て投資はリフォーム費用の見積もりが間違っていると、一気に利回りが悪化しますのぜひ注意しましょう。

7.職人のスケジュール確保

所有してる千葉県某市の戸建てのリフォームでは、プロパンガス切り替えで、一緒に設備貸与と一緒にお風呂のリフォーム(床補修・浴室塗装など)も考えていたのですが、 3月だったせいか職人さんがぜんぜん確保できず、ガス会社を探すのに奔走しました。

 

最終的には物件購入から1ヶ月経ってもリフォームが開始できず、すでに3月末で賃貸繁忙期も逃しそうになったことで焦りまくったのですが、最後は他のガス会社と私の知り合いの職人さんがたまたまお風呂塗装ができたことで救われました。

 

繁忙期に空室が出た場合は、職人の確保が最優先だということを強く認識させられた経験でした。

8.広告料の使い方

 長野アパートの最初の空室は、私のはじめての客付けなので、どうやって入居づけしてよいかまったく分からない中での戦いでした。

 

1月中旬にはリフォームが終わって、万全の体制で繁忙期を迎えていたので余裕で申込みがあるだろうと鷹を括っていたのも災いしました。

 

結局、2月末になってもほとんど反応がありませんでした。最後は広告料を1ヶ月分だして、営業さんの報酬にしても良いし、お客さんにフリーレントで案内しても良いですよ、と言ったらその2週間後には申込みがありました。

 

やはり需要を元にした家賃設定と、広告料の出し方で市場の反応が大きく変わることがよく分かりました。

9.現地内見スピード

当時、2014年に私がまだ1棟目の不動産を買えてなかった時には、群馬の方で安いアパートが出ると飛ぶように売れていました。それこそ利回りで13〜14%もあれば築古でも満室なら一瞬で買い付けが入っていたように思います。

 

そんな時は、だいたい次の会社がお休みの日にでも行くか、と思っていたら物件が出た当日または翌日には買い付けが入っていたようです。

 

売買仲介に「融資通過順ですか?」と聞いたら、だいたいは買い付け順が優先されることが多く、そんなことが数回続いたときは心が折れそうになったものです。

 

また内見を素早くできても、その後の買い付け価格の検討をしている間に奪われた物件も多かったです。今では物件出たら当日または翌朝一には見てその場で買付証明を書いてFAXするようにしています。

10.賃貸借契約における原状回復の内容

賃貸借契約書

 

賃貸借契約書には、原状回復に関する特約をしっかり付けるようにしています。また保証会社も、強制退去になった際の原状回復特約が付いていない保証内容になっていることも多いです。

 

以前、わたしの所有する戸建てで、家賃未払いで強制退去になった際は、原状回復費用がまったく取れませんでした。

 

ですから、最近は原状回復特約付きの保証会社にしてもらうか、それができない場合は保証会社+保証人のダブル保証で対応しています。

 

契約や保証の内容は、大家が自分を守る術ですので、しっかり確認するようにしています。

 

以下、関連記事です。

 

▼自己資金が貯まらず1棟目を買えていない人向けです。まずは300万円の自己資金でスタートする方法です。

 

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