こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
これまで中古のアパート3棟と戸建て9棟を購入してきました。
現在は土地から新築アパート事業もスタートしています。
以前、以下のツイートをしました。
新築アパート、新築ワンルームなど新築系不動産投資はこれからオワコン化します。新築は30年など長期融資でやっとキャッシュフローが出るカラクリですが、これは金利が上がったら一発アウトです。新築は価値下落する前に売るか、繰上返済して無借金経営に移行するか生き残る道は２つに一つです。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) November 22, 2018
これから初めて不動産投資をするような初心者さんは、新築アパート投資はあまりオススメしません。
本記事は、不動産投資でリタイアを目指す人向けに、投資手法について考察しています。
※サラリーマンリタイアした私の実体験もふまえて書いてみたいと思います
新築アパート投資のメリット・デメリットを理解しておこう
メリットは、以下の3つですね。
- 新築なので10年くらい修繕が発生しない
- 大きな融資を引いて投資できる
- キャピタルゲインが狙える
私も8年くらい前にはじめて不動産投資というものを知ったときは、新築系にものすごく憧れました。1等地に新築アパートを持てれば、ローン返済とともに資産化すると考えたからです。
しかし、書籍などで勉強するうちに、これが幻想だとすぐに気づきました。
（参考1）不動産投資おすすめの本・書籍7選を紹介！
とりわけ新築アパートには大きなデメリットがあります。
主に以下の3つです。
- 自己資金がかなり必要
- 家賃下落リスク
- 金利上昇リスク
それぞれ簡単に解説します。
1.自己資金がかなり必要
新築アパートというと、フルローンで融資を引けるものと思いがちですね。
しかし、最近では新築アパート投資でフルローンを出してくれる金融機関が少なくなりましたね。2〜3割の自己資金（または見せ金）がないと、土俵にのらないケースが増えています。
まさに新築アパートは「お金持ちだからこそできる投資」と言えそうですね。少なくとも、貧乏人が這い上がるための逆転戦略にはなりえない、ということです。
私も投資初期に新築アパート投資ができなかった理由もここにあります。完全に自己資金不足でした。
自己資金が最低でも1000万程度はないと、今のご時世、新築アパート投資は難しいでしょう。
2.家賃下落リスク
新築アパートの家賃下落リスクについては、以前詳しく解説しましたね。
上記の記事で、家賃が下落していくのが最大のリスクだと言及しました。
セミプロ投資家さんだと、以下のようなイメージで企画されていますね。
土地値が3000万あってそこそこ好立地というのがポイントです。二束三文のクズ土地ではありません。
ざっくり上記だと、毎月の家賃が45万円に対して、ローン返済が21万円になります。毎月のローン返済額・管理費など差し引いても、毎月20万円くらいキャッシュフローが残ります。
あとは売却価格が下がらないよう、家賃下落しにくい工夫も大切になってきますね。間取り・設備などで、うまく差別化することが要諦でしょう。
このように、土地から新築アパートは、かなりのスキルと経験を要する熟練の投資ですね。睡眠時間を削って収益性のでる土地を探し、コストを下げつつ競争力の高いお部屋を作らないといけません。
3.金利上昇リスク
次に、新築アパートでは「金利上昇」も大きなリスクになってきます。とちわけ2022年以降、円安が進みすぎているので、多少の金利上昇でバランスが取ることがあってもおかしくありません。
2〜3年とかのスパンでは金利は、あまり変わらないかもしれません。しかし、10年、20年の長期では金利上昇するリスクを背負うことになります。
築古だと利回りを10〜15％くらいを目指すので、いくぶん安心だと思います。
収益物件は、利回りが高ければ高いほど売りやすくなります。新築のように10年スパンで元本返済が進むのを待たなくても、中古物件なら途中で売却しても良いわけですからね。
サラリーマンリタイアを目指すなら中古物件をコツコツ買おう
新築アパートの例を出しましたが、これだと5000〜6000万借金して毎月15〜20万円くらいのキャッシュフローです。
でも、これってよく考えると、かなり大きな借金ですよね。
サラリーマン給与が30万だとして、リタイアするためにその2倍（毎月手取り60万円）を稼ごうとすると、新築アパート3棟〜4棟ほど購入しなければいけません。
これは借金にして、2億円前後はローンほど背負う必要があるということです。借金偏重とそれにともなるいろいろなリスク（家賃下落・金利上昇）を背負うのが、新築アパート投資の弱さだと思います。
新築アパート投資は、規模をどんどん増やして資産家を目指すような性質の投資ということです。あくまでキャッシュフローはおまけですで、RCマンション投資に近いイメージですね。
（参考）RC一棟マンション投資は儲かるのか！？【初心者はほぼ挫折します】
最近、ペリカンが新築アパート投資にシフトした理由
ペリカンは不動産のみで現在、月70万円ほどのキャッシュフローです。これ以外にネット・その他の収入もサラリーマン給与以上に毎月あります。
ですからこれ以上、キャッシュフローを追ってもしょうがないという思いがあります。
いくら利回りが高い物件といえども、中古不動産だと修繕がちょくちょく出て苦労します。また超築古になる前に売却となると出口タイミングに悩むこともあります。それならば、寿命の長い新築アパートのほうが経営が楽でしょう。
また私の住む千葉では、耐用年数切れの物件を持っていると、その後の融資審査（とくに地銀信金など）で不利に働くという点も、私が新築アパートにシフトした大きな要因の一つですね。
今後は、中古物件を買う場合は、戸建てなど小ロットのものだけにしたり、耐用年数がまだたっぷり残っているようなRCや商業地のビルなどでしたら、銀行評価も高いので取り組む価値はあるでしょう。
サラリーマン継続と早期リタイアのどちらを取るか？
私の場合、そもそもサラリーマン時代は、自己資金が限られていました。ですから、頭金が多額に必要な新築は、ハナから諦めていました。
それが2021年くらいになって、賃貸業6年目にして、やっと新築に取り組めるフェーズ（自己資金や気持ちの面でも）になってきたと考えています。
人生のどのように生きるかは個々人の自由ですね。しかし「時間は有限」「若さは永遠ではない」というのが私のポリシーです。そんな思いもあり、30代前半にして早々と会社員の肩書を捨ててしまいました。
結果的に、一時は精神的にけっこう苦しいときもありましたね。以前「退職・リタイア後の寂しさの正体とは？克服方法も解説【実体験あり】」にも書いたように、色々な葛藤がありました。
リタイアしていなかったら、こうしてブログも書いていなかったでしょう。そして、弊ブログやツイッターを通じてたくさんの方とお会いしましたが、リタイアしてなければ、そうした出会いも無かったでしょう。
であれば、リタイアして新しい世界を見れたのは、とても良かったと今では確信しています。
スティーブン・ジョブスが有名なスピーチで「後からしか点と点はつながらない」と言いました。まさに選んだ道で、点を一つ一つ丁寧に繋げていくことが、豊かな人生に通じるような気がしています。
以下、関連記事です。
▼リタイアして3周年記念を達成したとき本音を書いています。
▼築古アパート投資のポイントを解説しています。
