リタイア

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

中古のアパート3棟と戸建て6棟を運営しています。

いまのところ中古物件でキャッシュフロー重視を貫いています。

 

以前、以下のツイートをしました。

 

新築アパート、新築ワンルームなど新築系不動産投資はこれからオワコン化します。新築は30年など長期融資でやっとキャッシュフローが出るカラクリですが、これは金利が上がったら一発アウトです。新築は価値下落する前に売るか、繰上返済して無借金経営に移行するか生き残る道は2つに一つです。

 

これから初めて不動産投資をするような初心者さんは、新築アパート投資はあまりオススメしません。

 

本記事は、不動産投資でリタイアを目指す人向けに、投資手法について考察しています。

 

※サラリーマンリタイアした私の実体験もふまえて書いてみたいと思います

新築アパート投資のメリット・デメリットを理解しておこう

新築アパート投資

 

メリットは、以下の3つですね。

 

  • 新築なので10年くらい修繕が発生しない
  • 大きな融資を引いて投資できる
  • キャピタルゲインが狙える

 

私も8年くらい前にはじめて不動産投資というものを知ったときは、新築系にものすごく憧れました。1等地に新築アパートを持てれば、ローン返済とともに資産化すると考えたからです。

 

しかし、書籍などで勉強するうちに、これが幻想だとすぐに気づきました。

(参考1)不動産投資おすすめの本・書籍7選を紹介!

(参考2)不動産投資の上級者におすすめの本・書籍5選!

 

とりわけ新築アパートには大きなデメリットがあります。

主に以下の3つです。

 

新築のデメリット
  1. 自己資金がかなり必要
  2. 家賃下落リスク
  3. 金利上昇リスク

 

それぞれ簡単に解説します。

 

1.自己資金がかなり必要

新築アパートというと、フルローンで融資を引けるものと思いがちですね。

 

たしかにアベノミクスが始まった後、2014〜2017年くらいは金融機関の融資も積極的で、フルローンで融資をしていた金融機関もありました。

 

しかし、最近では新築アパート投資でフルローンを出してくれる金融機関が少なくなりましたね。2〜3割の自己資金(または見せ金)がないと、土俵にのらないケースが増えています。

 

またローンが通っても、銀行は土地決済時と建物決済時の2回しか融資金を振り込んでもらえません。

 

でも、アパート建設には着手金、中間金など初期段階でお金がけっこう必要になりますね。すると、手元現金がそこそこないと「つなぎ融資」が必要になってきて財務がタイトになります。

 

まさに新築アパートは「お金持ちだからこそできる投資」と言えそうですね。少なくとも、貧乏人が這い上がるための逆転戦略にはなりえない、ということです。

 

私も投資初期に新築アパート投資ができなかった理由もここにあります。

 

自己資金が1000万単位でないと、今のご時世、新築アパート投資は難しいですね。

2.家賃下落リスク

新築アパートの家賃下落リスクについては、以前詳しく解説しましたね。

(参考)【新築アパート投資】利回り8%では儲からないワケ 

 

上記の記事で、家賃が下落していくのが最大のリスクだと言及しました。

 

ですから、家賃下落しにくいアパートをうまく作り出せる能力のある人であれば、新築アパート投資で十分な収益性を出すことができます。

 

セミプロ投資家さんだと、以下のようなイメージで企画されていますね。

 

価格 → 6000万(土地3000万、建物3000万)
収益性 → 利回り9%
融資 → 期間25年・金利1.5%・自己資金1割

 

土地値が3000万あってそこそこ好立地というのがポイントです。二束三文のクズ土地ではありません。

 

ざっくり上記だと、毎月の家賃が45万円に対して、ローン返済が21万円になります。ローン・管理費など差し引いても、毎月20万円くらいキャッシュフローが出ます。

 

しかも、10年後の残債は3400万まで下がります。ほぼ土地値に近いところまで残債が減っているので、もう負けはないでしょう。キャピタルゲインも狙えます。

 

あとは売却価格が下がらないよう、家賃下落しにくい工夫も大切ですね。間取り・設備などでうまく差別化することが要諦でしょう。

 

このように、土地から新築アパートは、かなりのスキルと経験を要する熟練の投資ですね。睡眠時間を削って収益性のでる土地を探し、コストを下げつつ競争力の高いお部屋を作らないといけません。

3.金利上昇リスク

新築アパートでは「金利上昇」も大きなリスクです。

 

5年とかのスパンでは金利はあまり変わらないかもしれません。しかし、20年、30年の長期では金利上昇するリスクを背負うことになります。

 

新築アパートは利回りを8〜9%くらいで作っていくので、金利が1%上がっただけで大打撃です。

 

築古だと利回りを13〜15%くらいは最低目指すので、いくぶん安心だと思います。

 

収益物件は、利回りが高ければ高いほど売りやすいものです。新築のように10年スパンで元本返済が進むのを待たなくても、中古物件なら途中で売却しても良いわけですからね。

サラリーマンリタイアを目指すなら中古物件をコツコツ買おう

コツコツ

 

新築アパートの例を出しましたが、これだと5000〜6000万借金して毎月15〜20万円くらいのキャッシュフローです。

 

でも、これってよく考えると、かなり大きな借金ですよね。

 

サラリーマン給与が30万だとして、リタイアするためにその2倍(毎月手取り60万円)を稼ごうとすると、新築アパート3棟〜4棟ほど購入しなければいけません。

 

これは借金にして、2億円前後はローンほど背負う必要があるということです。借金偏重になるのが、新築アパート投資の一番のデメリットだと私は考えています。

 

新築アパート投資は、規模を増やしてキャッシュフローを出していく性質の投資ということです。これはRCマンション投資に近いイメージですね。

(参考)RC一棟マンション投資は儲かるのか!?【初心者はほぼ挫折します】

中古×不動産投資なら借金はもっと少なく済む

ペリカンは、不動産のみで現在、月60万円ほどのキャッシュフローです。年間家賃収入は1200万、手取りは720万円ということになります。

 

全物件の平均利回りは15%くらいなので、割り戻すと8000万ほど不動産を購入したことになります。

 

残債は約6500万なので、かなり精神的には楽ですね。

 

逆に言えば、これが築古×高利回り不動産投資の真骨頂だと考えています。

 

いかにローンが少なく、高いリターンを得ることができるか。ここに尽きますね。

 

もちろん修繕リスクや空室リスクなど、乗り越えなければいけない壁もあります。

 

しかし、利益率が良いことは、借り入れの絶対額をそんなに増やさないで良いという観点では、これは大きなメリットだと感じています。

サラリーマン継続と早期リタイアのどちらを取るか?

私の場合、そもそもサラリーマン時代も属性が高くなかったので、自己資金が限られていました。ですから、ハナから新築は諦めていました。

 

しかし、もし自己資金があったとしても、2〜3億の借金を背負いつつサラリーマンリタイアするのは、かなり勇気が必要だったことでしょう。

 

おそらく新築投資から始めていたら、そこそこサラリーマンとしての待遇も良いので、会社を辞められなかった可能性が高いのではないでしょうか。

 

人生のどのように生きるかは個々人の自由ですね。しかし「時間は有限」「若さは永遠ではない」というのが私のポリシーです。思い切って30代でリタイアしてしまいました。

 

結果的には、良いことばかりではありませんでした。以前「退職・リタイア後の寂しさの正体とは?克服方法も解説【実体験あり】」にも書いたように、色々な葛藤がありました。

 

もちろん、サラリーマンを続けても色んな葛藤や悩みが続いていただろうと思います。そういう意味では、サラリーマン継続も早期リタイアも、どちらも苦労はあるということですね。

 

リタイアしていなかったら、こうしてブログも書いていなかったでしょう。そして、弊ブログやツイッターを通じてたくさんの方とお会いしましたが、リタイアしてなければ、そうした数々の出会いも無かったでしょう。

 

であれば、リタイアして新しい世界を見れたのは、とても良かったと今では確信しています。

 

スティーブン・ジョブスが有名なスピーチで「後からしか点と点はつながらない」と言いました。まさに選んだ道で、点を一つ一つ丁寧に繋げていくことが、豊かな人生に通じるような気がしています。

 

以下、関連記事です。

 

▼リタイアして3周年記念を達成したとき本音を書いています。

 

▼築古アパート投資のポイントを解説しています。

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