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はじめての不動産投資でよくある5つの疑問

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不動産投資というものが、一般のサラリーマンや主婦でもスタートする人が増えているように感じます。一方で、不動産にはまだやってないけど、興味を持って現在勉強されている方もいらっしゃるでしょう。みなさん、色々な疑問や不安があるようです。

 

今回は、私に届いたメール、カフェ相談、セミナーなどで質問されたことなどの中から「よくある疑問」についてお答えしてみたいと思います。初心者向けの内容になりますが、ご興味のある方は参考にして頂ければと思います。

 

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1.不動産投資は何から勉強すべきか?

不動産投資の情報が溢れています。インターネットでも多くの方のブログやコラムが発信されるようになりました。

 

たくさんある情報の中で、自分にとって最適な投資スタンスを決めることは、難しくなってきています。ある時は、築古が良いなと思ったり、またある時は新築物件に惹かれたり。最初は根無し草のようになりがちです。私も投資の軸が定まるまでは、そうでした。

 

中には不動産投資セミナーに参加する人もいますが、私はあまりオススメしていません。なぜなら、業者主導の恣意的な情報が多く含まれているセミナーも少なくないからです。

 

私が一番オススメする勉強方法は、大家の会などに参加して、先輩投資家に直接相談することだと思っています。これがバイアスの掛かりにくい、恣意的な情報の少ない手段だと思っています。

 

私は信州の山奥に暮らしていたので、そうした大家の会が無かったのですが、都市部にいる人や県内に大家の会がある方にはオススメです。

 

デメリットは、時間が限定されていることだと思います。勉強会や懇親会で、良い先輩をみつけても、その人と立ち話できるのはせいぜい5分〜10分くらいでしょう。

 

できるだけ多くの方とお話することが懇親会の目的だったりしますので、しょうがない面はありますが、その後に仲良くなって色々教えてもらえる可能性はあります。

 

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2.物件の購入基準は何を重視しているか?

物件を購入する基準として、以下の2つに意見が分かれることがあります。

  • 資産性のある物件を買うべき
  • キャッシュフローの出る物件を買うべき

 

「資産性」=金融機関評価の高い物件を買うべき、という立場の人がいらっしゃいますが、これだけだと非常にリスクが高くなります。

 

資産性のある物件をローンで買うと、年月が経つにつれて残債が減っていきますので、リスクが低くなるように思えます。残債が減った時点で、売却すればキャピタルゲインを得ることができるからです。

 

しかし運営中に何もトラブルが無いことなどは稀です。もちろん災害による損失であれば、火災保険で賄えますが、保険適用ができない経年劣化の修繕、入退去時のリフォームは恒常的に発生します。

 

つまり資産性があっても、キャッシュフローが出ない物件ばかりを買って拡大すると、融資は付くかもしれませんが、不慮の事態に対応できないケースが出てきます。

 

一方で、キャッシュフローが出るから合格ということでもありません。何年も受け取っていたキャッシュフローが実はキャッシュフローで無かったということがあります。

 

見せかけのキャッシュフローにならないように注意しなければいけません。そのことについて詳しく説明します。

 

物件は古くなれば価値が下がります。これは動かしようのない事実です。売る時に、キャピタルロス(売却損)が大きく出る物件だと、所有中にいくらキャッシュフローが出てもトータルでは儲かりません。

 

この状況への対策はシンプルです。まずは「価値が落ちるよりも早くローンの返済が進んでいく物件」が好ましいということです。

 

買ってすぐ価値が下がるというのは、家賃が下落したり、入居率が落ちるということです。基本は利回りで買っているわけですから、極論すれば、家賃も落ちず常に満室なら利益は確保できるはずです。

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私は「売却可能額を常に考えて投資すべき」というのが基本スタンスです。購入した価格より、売却可能額が大きく落ちなければ、所有期間中のキャッシュフローがまるまる手残りになります(実際は税金などもあります)。

 

「売却可能額」とは、市場での実勢価格に近いものです。積算評価は出なくても、実勢価格が高い物件というものは存在します。

 

実勢価格というのは、1棟物であれば建物の収益性(利回り)が高い物件になります。戸建てであれば土地評価の高い物件、区分マンションであれば立地が人気の物件、ということになります。

3.どうしたら満室経営できるのか?

私も満室経営は日々強烈に意識して対策しています。もちろん簡単ではありませんし、地道な努力が必要ですが、お陰様で今年の稼働率も95%は超えてくるでしょう。

 

これまで3ヶ月以上空室になることはほとんどなく、半年以上の空室などは全く経験がありません。私も苦労しながらもコツコツやっている身ではありますが、意識していることは以下の3つです。

  1. リフォームによる競合との差別化
  2. 適正な家賃(割安な家賃)で募集する
  3. 管理会社選びを間違えない

 

この中では3の「管理会社選びを間違えないこと」。これが一番重要だと思っています。

 

管理変更というのは、入居者さんにとって負担を強いることになります。そういう意味では、たびたび管理変更することはオススメはしません。

 

しかしながら、管理変更しないと空室が埋まらないようであれば、早く変えるべきです。そこは投資家としての判断になります。

 

どんなに日常の管理(物件清掃や家賃回収)をしっかりやってくれても、稼働率がどんどん下がっていくのであれば賃貸経営は成り立ちません。

 

逆に言えば、日常清掃や家賃管理などは、管理会社を選ぶ上で当たり前だと言えます。したがって管理会社の資質は、客付け力で判断することが大切であると私は考えています。

 

お客様の来店がなく店頭案内がほとんどないとか、他業者に積極的に募集をしてもらうよう働きかけない管理会社だと、空室率は上がっていく一方です。

 

所有物件の稼働率こそ投資家としての運営力になります。

 

運営力がある投資家は、物件を購入するときにも、購入後に自分で改善できることと、できないことを正確にイメージすることができている方が多いと感じています。

 

日々満室にする方法を考えて、リフォームに拘ったり、大家自らさまざまな方法で営業していく情熱も必要になってきます。

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4.都心と田舎、どちらの投資が良いのか?

都心で高利回りであればベストですが、そのような物件は少ないのが現実です。通常は、都心で低利回り、または田舎で高利回り、というのが一般的です。

 

不動産初心者が、見落としがちなことは「賃貸需要」の観点です。

 

需要より供給が多すぎるなど、賃貸マーケットが壊れているエリアがあります。そのことは家賃相場と空室率の観点から、以前も書きました。

www.asunarolife.net

 

一般的に、家賃相場を間違う(値付けミス)をすると、長期間の空室になります。空室がずっと続くことによる家賃収入減は、一番の機会ロスです。

 

45000円なら2ヶ月で決まっていたのに、5万円で募集して半年間空室になると、18万円の減収(45000円×4ヶ月)になります。半年間後に5万円で決まったとしても、18万円取り戻すためには、3年間(36ヶ月×差額5000円)かかります。

 

万が一、その入居者さんが、3年未満で退去したら損失が出るという訳です。半年間決まらないと精神的なストレスもあります。

 

もちろん家賃を下げれば利回りが下がります。近々の売却を見据えている場合は、高めの家賃で決まるまで待つ、という戦略もあります。ですから、高めの家賃にすることが悪いわけではありません。問題は、想定したとおりの家賃をいただけるかということなのです。

 

したがって不動産投資家は、賃貸需要や家賃相場においては絶対に甘い分析をせず、正確に判断できるスキルが求められているということになります。

5.自己資金の少ない人はどうすれば良いか?

不動産投資は、金融機関がフルローンが出たとしても、諸費用(7%〜10%)程度が掛かります。ですから、自己資金がゼロの人は、投資がスタートが思うように進まない現実があります。

 

オーバーローンにすれば良いという意見が出てくるかもしれませんが、よっぽど少額物件ではないかぎり、自己資金がゼロの人に金融機関はオーバーローンは出してくれません。

 

自己資金のない人は、貯金サイクルが確立されていない人に多いと考えています。まずは自己資金がちょっとずつでも貯まっていくライフスタイルに切り替えることが第一優先になります。 

 

メガ大家さんが、なぜ融資を引き続けることができるのか?というと、物件評価が出るものを持ち込んでいる面もありますが、一番は手元現金が潤沢である方が多いということもあります。やはり不動産投資は、キャッシュ・イズ・キングなのです。

 

自己資金が少ないけど、早めに不動産投資をスタートしたい人は、日本政策金融公庫、地元の信金、ノンバンクなどに融資依頼するのが王道だと思います。

 

こうした金融機関は、自己資金で2割〜3割出せるようであれば、十分相談に乗ってくれます。500万円の物件なら100万〜150万円ですし、1000万の物件なら200万〜300万になります。

 

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小さな物件からであっても早めに投資を開始できれば、次から貯金に家賃収入も含めて、またお金を貯めていくことができます。

 

そして、物件を買い増すごとに、複利の力がどんどん働いて、より大きな物件にレベルアップしていくことができます。そのサイクルができれば、あとはお金が貯まるスピードがぐんぐん加速していきます。

 

最終的に大きな資産形成をしたいなら、リスク限定でブレーキを踏むばかりではなく、どこかでアクセルを踏まなければいけません。

 

しかしほとんどの人がスタート時は、経験もスキルもなく不安定な賃貸経営になりがちですから、とにかく最初の1棟目購入で失敗しないことだと思います

 

私もそうでしたが、最初の1棟目で良いスタートが切れれば、経験が増した状態で次の物件に進んでいくことができます。そうやって分の人生が徐々に変わっていくのを実感することができます。

 

以下、関連記事です。

 

▼高金利で有名なノンバンクは金利が3%〜4%となります。これを使うのは、高利回りの木造アパートなど、しっかりと収益性が担保できるものというのが条件になります

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▼ペリカンはサラリーマン大家から賃貸業をスタートしました。自分で空室を埋めて、確定申告してという作業は大変でしたが、今ではその時スタートして良かったと心の底から思っています

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 ▼賃貸業の実績のないサラリーマンが融資を受けるのに、公庫は心強い味方になるでしょう。年収200〜300万円程度の方でも、十分可能性はあります。

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