こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。年金に頼れないと思って、不動産投資をしています。

 

現在は築古アパートからの家賃収入が月70万円くらい。別途、戸建て投資の収入が月30万円ほどあります。

 

合計で100万円になりますが不動産投資家としては、まだスタートラインに立ったばかりです。毎年、200〜300万円ずつコツコツ家賃年収を増やしています。

 

 

不動産マーケットをここ5年くらい眺めていますが、ずっと過熱しています。

 

2018年からやっと陰りが出てきましたね。これからは実績と自己資金がある人しか買えなくなっていくのではないでしょうか。

 

不動産投資を5年やってきて強く思うのは、陸上でいうところの短距離走ではないということ。あくまで長期戦で、マラソンのような感じですね。

 

そして、どんな投資でもそうですが、儲けるためには「最初の戦略の組み立て」が大切になります。

 

今回は、「築古アパート投資で勝つための5つの鉄則」というテーマで、私の1棟アパート投資の手法について書いてみたいと思います。

築古アパートは朽ちるまで貸す前提で投資する

 

私の場合、築古アパートは朽ちるまで貸す、という前提で購入しています。

 

なぜなら、地方アパートの土地評価が低く、売っても二束三文なので「売却で稼ぐ」ということが難しいからです。

 

もちろん2014年以前(アベノミクス前)に購入した高利回りアパートを、現在の相場で引き直して売っている投資家は儲かっています。

 

しかし、これから築古アパート投資をする人は、売却してキャピタルゲインを得るという発想は、おまけくらいに考えておいたほうが無難でしょう。

 

私が一番重視しているのでは、所有期間中にどれくらい家賃収入を稼いでくれるか。これだけです。もちろん、稼働率や修繕も考慮しての話ですね。

 

私の場合は、少なくとも買うときに売る前提で投資しません。

 

たまたま条件が良くて売ることはあるかもしれませんが、持っていて苦しくない投資を一番に心がけています。

 

これだけでも、元来流動性の低い不動産投資のリスクを下げてくれます。持ち続けてナンボの世界が、築古アパート投資の真髄だと考えています。

資産のない投資家が低利回り物件を買うと面白くない

 

1億、2億の利回りが低いアパマンを買って、売れなくなっている投資家がたくさんいます。持っていても、キャッシュフローが尻すぼみだと、非常に苦しいです。

 

株式投資で有名な個人投資家でcis(しす)さんという人がいます。

 

彼は2000年、21歳のときに300万円で本格的に投資をスタートして、現在の資産が230億円という凄腕トレーダーです。

 

彼の著書で「不動産投資は罰ゲーム」と題して、以下の記述がありました。

 

僕が持っているビルは時価で20億〜25億円。そこから入ってくる家賃収入は、税引き後で3000万円もないくらい。1.5%にも満たない。土地の値段は変わらないにしても、建物は経年劣化していく。テナントも思うとおりに入らない。いずれ大規模修繕が必要になることを考えると、利回りは1%もない。

 

 

買った不動産が低利回りで手残りが少ないのと、テナント物件でなかなか埋まらないという2点が敗因のようですね。

 

幸いにもcisさんの場合、総資産が200億超あるので、不動産がうまく行ってなくても大きな問題にはなりません。

 

でも、これを資産背景のない普通のサラリーマンがやると身動き取れなくなります。低利回りなので、キャッシュフローもあまり出ないですし、売ろうにも融資が付く人が少ないからです。

築古アパート投資で勝つための5つの鉄則

 

私も、よく聞かれるのが「1棟アパート投資で何を重視して購入しているか?」ということです。

 

結論から言うと、「長期的に満室経営できるかどうか」これだけです。私の過去の失敗も踏まえて、本音でそう思います。

 

これだけだと分かりにくいのでもう少し因数分解すると、以下の5つです。

 

この5つをしっかり分析することがまずは鉄則だと考えています。

築古アパート購入の5つの鉄則
1.人口規模
2.賃貸空室率
3.家賃相場
4.競合状況
5.生活利便性

 

上記のとおりです。

 

実際はこれ以外にもあるのですが、これらをしっかり分析するだけでも大怪我を防ぐことができるでしょう。

 

以下、それぞれ簡単に解説します。

 

人口規模

私は、最低10万人以上の市町村を投資エリアにしています。欲を言えば、理想は20万人くらいの規模ですね。

 

日本の人口は減少していきますが、20万人くらいいれば、むこう10〜15年くらいで一気にゴーストタウン化することはないと考えているからです。

 

人口規模がある程度の大きさがあることは、商業施設の充実にもつながります。人がいないところに、大手企業はお店を出店しませんね。

賃貸空室率

LIFULL HOME'Sの「見える!賃貸経営」によると、日本の賃貸物件の平均空室率はだいたい19%とのことです。

 

この水準はこれから上がっていきますが、一つの目安にはなるでしょう。

 

つまり、現時点で空室率が20%後半とか30%台もあるようなエリアは、慎重に投資しないと危ないと言えます。

 

世の中には、家具家電付きで2万円くらいの家賃でも決まらないエリアがあります。いくら安くしても需要が薄いと、安定した経営は難しくなります。

家賃相場

初心者の人が一番苦労するのが、家賃相場をつかむことです。

 

以前、「不動産投資で騙されるのは家賃査定が甘いからです【実例紹介】」でも書きましたね。

 

基本は、ゴリゴリ近隣の仲介店にヒアリングするしかないのですが、これをやらないで投資して、購入後に利回りが下がってしまう人が多いですね。

 

SUUMOに出ているのは販売価格です。成約賃料はもっと低かったりしますので、気をつけましょう。

競合状況

アパート投資で私がチェックしているのは以下の2つです。

  • 最低家賃のチェック
  • 新築アパートの賃料チェック

 

投資で大切なのは、値下がりの最低ラインをつかむことです。

 

入居付けの最終手段は、内装を綺麗にして家賃を安くすることですが、エリア最安値をSUUMOなどでチェックしておけば、どこまで家賃や利回りが下がるか、おおよそ判断できます。

 

また新築アパートの賃貸が4万円で売れ残っているようなエリアは、そこそこ苦労するかなと思っています。

 

これは私の肌感覚もありますが、新築アパートの供給数や賃料も一つの指標にしています。

 

やはり、新築の供給数が多いと、マーケット全体の家賃も下がりますし、綺麗な物件の方へ流れてしまいますからね。

生活利便性

最低限の生活利便性が問題ないかどうか、チェックしておく必要があります。

 

◯◯市ならどこでもOKなどということはなく、◯◯市の中でも、勝ち組エリアと負け組エリアがあるということです。

 

これは、物件案内する仲介営業さんの頭の中にも明確にあります。定性的な内容として、ヒアリングしておくべきですね。

 

ちょっとした利便性で、居住者の住心地も変わります。最終的には、平均入居年数にも影響してきます。

 

田舎だと、アパートから歩いていける距離にコンビニなどありません。それより、スーパーや幹線道路が近いかどうかのほうが、買い物や通勤の利便性において重要になってきます。

築古アパート投資をする前に読むべきおすすめの本

最後に、築古アパート投資をするにあたって、私がこれまで何度も読み返した本を挙げておきます。

 

どれでも名著でおすすめですので、読んだことがない人は一度手にとってみてください。

 

 

中島さんは北関東の築古アパート・マンションを高利回りで投資されていらっしゃいます。

 

私も一度、所有する群馬のアパートにリフォームに行くときに、コンビニで偶然出会ってご挨拶させていただいたことがあります。笑

 

本書はこれから地方で1棟アパート投資する方にとって、教科書的な存在です。基本的な知識はもちろん、中島さんの面白い購入遍歴や、自宅を賃貸した手法なども掲載されています。

 

とくに、第6章〜8章の「購入に至る各ステージでのポイント、自己資金作り編・物件調査編・融資付け編」は、必読でしょう。

 

 

多喜さんは北陸で築古投資をしていらっしゃる方です。

 

本書でも、資産性よりキャッシュフロー(収益性)を追求しなさい、と提唱していらっしゃいます。

 

とくに参考になったのは第4章です。「不動産投資のロードマップ」の中で、投資の初期段階・中期段階・後期段階でそれぞれやるべきことを、明快な理由とともに挙げていらっしゃいます。

 

多喜さんの本は、税務や法人化についても詳しく触れているので、実務面からも大変参考になりました。

 

 

赤井さんの本は、有名な投資家さんが推薦しているくらいの、良書中の良書です。

 

不動産投資のメリットと難しさを両面をわかりやすく解説してくれています。

 

とくに第3章の「反面教師!不動産投資で儲からない人から学ぶ」は秀逸です。けっきょく初心者の人たちが失敗するポイントは、共通しているということですね。

 

これからはじめて不動産投資をする人、まだ1、2棟目を購入したくらいの人は絶対に読んでおくべき必読の書でしょう。

 

以下、関連記事です。

 

▼中古1棟アパートはイールドギャップで10%確保するとキャッシュフローが安定します

 

▼築古アパートにフルローンが長期融資で出してくれる金融機関の代表は三井住友トラストL&Fです。

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