家賃相場と空室率のチェック方法

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。賃貸業6年目の大家さんです。

 

さて、不動産投資でババ物件を掴んでしまう人の多くは、家賃相場と空室率のチェックが甘いケースが大半です。

 

利回り12%は出ると思っていたら、家賃が下がって利回り10%まで下がったとか、稼働率95%を想定していたのに、フタを開けてみたら8割しか稼働しないとか、そんな失敗は日常茶飯事です。

 

中には、感覚だけで物件判断して購入して、まくいく大家さんもいるかもしれません。

 

しかし私の場合は、そういったセンスはありませんので、エリアの空室率と家賃相場を、徹底的に毎回分析してから投資するようにしています。

 

というわけで今回は、私がよく使っているHOMESを活用した家賃相場と空室率のチェック方法をご紹介しますので、物件選びにおいてご活用いただければと思います。

家賃相場のチェック方法

まず家賃相場のチェックです。こちらのサイトにまずはアクセスします。

https://www.homes.co.jp/chintai/price/

 

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このサイトは、あなたの購入検討エリアに絞って分析することができます。

 

しかも、間取り・築年数・こだわり条件(BT別・洗濯機置場)などで絞り込みを掛けるともできます。エリアと間取りを入れれば、以下のように平均家賃が出てきます。

 

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上記は、私が賃貸業をしている千葉県某市の賃料相場です。

 

ここで多くの人が誤解するのは、これは「平均賃料」ということです。この賃料が必ず取れるわけではありません

 

実際、右側の「物件一覧を見る」ボタンを押すと、上は9万円台から、下は1万円台までたくさんの物件情報が出てきます。一見すると、1Kなら5万円前後取れるのかと思ってしまいがちですが、平均値なので高めに出てくる傾向があります。

 

当たり前ですが、これは「まだ入居者が決まっていない掲載物件」なので、実際はもっと安くしないと決まらないケースが多いのです。築年数によっても取れる家賃は大きく変わってきます。

 

したがって私は、賃料順に並び替えて最低賃料を確認しながら使っています。エリアによる賃料幅や、間取りの違いによる賃料の違いなども見れるので、その点は重宝しています。

 

単身物件でも、1LDK物件にするとグッと賃料が上がったりなど、相場全体の傾向を俯瞰することもできます。

エリア空室率のチェック方法

同じくHOMESの空室率チェックツールを使っています。

(外部リンク)見える!賃貸経営 | LIFULL HOME'S 不動産投資

 

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日本の賃貸用住宅の空室率は、現在19%程度です。ここから千葉の市町村別の空有室率を見ると、全国平均より高いのか、低いのかというのが分かります。

 

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某市は、空室率が19.6%ですから、全国平均と同等ということになります。この時点で、異常に高いエリア空室率(20%後半以上など)だと、かなり危険水域になります。

 

たとえば千葉県では、銚子市、茂原市、木更津市、野田市などは空室率が30%近くなっており高いです。千葉市中央区は、空室率が高いので、これはおそらく単身系アパートが供給過多で、レッドオーシャンになっている可能性があります。

 

人口が多い都市でも、それ以上に賃貸住宅が乱立していると空室率が高くなってしまうので、賃貸経営が苦戦することがあります。

 

ですから、あくまで需要と供給の両面から調査する必要があります。

 

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これは松戸市の「賃貸入居者の希望間取り」です。

 

掲載物件はワンルーム/1K/1DKが、全体の60%近くと非常に多くなっています。しかしながら入居希望者の検索条件では、単身物件は40%程度しかないので、需要に対して供給が多くなっていると考えられます。

 

実際、私の市川市にある管理会社の営業マンに、このエリアの市況を聞いてみると「単身物件はかなり空室率が高いですよ」と言っていたので、単身物件は飽和している可能性あります。

 

一方で、1LDK/2K/2DKなどは、掲載物件は少ないのに、検索ニーズは多いので、ここは狙い目になるかもしれません。

 

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最後に、HOMESのサイトでは、家賃帯別の検索回数と、HOMESの掲載物件の割合なども掲載されています。これ以外にも、、、

  • 希望する広さ(㎡数)
  • 希望築年数
  • 希望する駅徒歩

、、、などの軸でも、分析されていますので面白いと思います。情報をそのまま信じることは危ないですが、こうした情報を活用することでリスクを減らす意識が大切です。

あとがき

リノベーション

 

都会であれば、圧倒的なリノベーションで”相場家賃を上回る賃料”を取れることもあります。東京都心など人口が集中しているエリアなどはその代表ですね。

 

オンリーワン物件を作ることで「ぜひこの部屋を借りたい!」という人が出てくることもあるからです。都心の超ボロ物件をリノベして貸す投資家さんは、私の知り合いにもいます。

 

しかし地方に行けば行くほど、お金を掛けてリノベしても賃料が上がらないケースが大半です。

 

地方エリアだと「そこそこのお部屋で安い賃貸に住みたい」という人も多いです。低所得サラリーマン、外国人、生活保護、母子家庭など、その傾向があります。

 

したがって物件を購入する際には、購入価格、適正家賃、掛けるリフォームコストなど、複数の視点で判断することで、想定とのズレが最小限になります。

 

こういうズレをなくしていく力が、不動産投資家としてのスキル・経験の差だと私は考えています。

 

今回はHOMESでの分析なので、SUUMOでのチェックも怠らず行いましょう。情報が偏ると、分析の結果が変わってきます。SUUMOやアットホームなど、幅広いポータルサイトで確認することも重要なポイントになってきます。

 

以下、関連記事です。

 

▼融資によるレバレッジが効くのはアパート投資の良さです。物件を選ぶときの注意点について述べています

 

▼賃貸需要の調べ方について具体的に解説しています。

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