昨年の4月に松戸アパートを購入してから、1年ほど物件購入はお休みしていました。なぜなら所有アパートのリフォーム＆満室化に奔走していたからです。
しかし、不動産投資は、所有アパートの癖を把握して、入居募集に手こずらなくなると急速に稼働率が安定します。現在は管理会社様のお陰で、ほぼ常時満室で経営できています。
これまで私の所有物件は現在7棟（アパート3棟・戸建て4棟）ですが、すべて個人名義で取得してきました。しかし、今後の融資面・節税面のことを考えると、どこかで法人成りするのが有効であることは分かっていました。
そこで2018年の不動産投資のテーマは「法人化」を私の一つの目標に定めていました。まずは法人で1棟購入すれば、金融機関からも賃貸業の実績として見てもらえます。どこかで法人事業をスタートしないと、賃貸実績が積めません。
今後は、節税や自己資金のバランスを見ながら、個人・法人をうまく使い分けて取得・売却を繰り返していく。自己資金が増えたら、レバレッジで規模を大きくするか、良い物件が無ければ、自己資金投入率を増やして返済比率を下げて、キャッシュフローを増やす。
これが現在の私の投資方針になっています。
また公庫の融資枠も初回取り引きから1年経つことから次の物件を持ち込める時期でもあります（新創業融資制度も利用可）。これをチャンスと捉え、また物件を探し始めたのが2018年の年明けでした。
物件検索＆仕入れ
最初に物件を探しはじめたのが2018年初頭。1ヶ月くらい地道に私の投資エリアで物件を探していました。
物件価格が高騰しており、なかなか良い物件が出てこない中、千葉市に良さそうな戸建て見つけました。しかも仲介業者が、私の2棟目戸建てと同じ会社。
投資エリアも、私の所有物件のすぐそばです。
物件スペックは、千葉市内で平成元年築。195㎡の土地だけで販売価格の7割くらい土地値があります。建物は5LDK＋納戸×2で、駐車場は1台付きです。
担当の営業さんとは、2年半ぶりの嬉しい再会となり、お互いの近況報告を交えつつ楽しい内見となりました。
所有者さんが喫煙者らしく、写真では分かりにくいですが、壁紙はヤニでかなり茶色になっていました。
和室は砂壁がカビだらけで、すべて下地からやり直すレベルですが、建物自体に雨漏り、傾き、シロアリ、躯体のクラック等はありませんでした。
水回りが古めかしいのですべて更新が必要です。建具などはニスが塗ってあったりと、前の持ち主さんは自分でDIYするのが好きな方だったのかもしれません。
賃貸に出して競争力を出そうとすると、クロスや水回りの設備更新が必要です。間取りが大きいので、そこそこリフォーム費用も掛かる見込みでした。
欲しい利回りから逆算するとかなりの指値が必要です。投資は、この利回りを妥協すると、後で必ず後悔します。しかし、売り出して間もない戸建だったので指値の余地は未知数でした。
しかし、仲介担当者さんが「いくらでも良いので出してみてください。交渉してみます！」と自信あり気だったので、内見したその場で200万近い指値を入れた買い付けを出しました。
後日あっさり「買い付け通りました」と連絡いただき、驚きました。千葉市の市街化区域で、ほぼ土地値での購入ということになります。
決済前のリフォーム着手
問題は、売買契約できたのが2月末ということです。すでに賃貸マーケットの繁忙期は残り1ヶ月ほどしかありません。ここから融資申込み・決済・リフォームと進むと、入居募集は4月以降になってしまいます。
そこでふと思いついたのが、決済前にリフォーム＆賃貸募集ができないか？ということでした。もちろん融資NGになった場合は、リフォームした部分は買主で負担することを条件にです。
すると売主さんは大変ご理解がある方で「まったく問題ありません」と言ってもらえました（もちろん覚書も締結）。
ここで決済前にリフォームへ着手できたことは、後々賃貸募集する上で、かなり大きかったと思います。
リフォームプラン＆DIY
今回はリフォームコスト削減のために、ひたすらDIYで壁紙を塗装しました。使ったのは、先日ご紹介した【イマジン・ウォール・ペイント】です。色が豊富で、素人でもかんたんにムラ無く塗れるのが特徴です。
またペンキ特有の臭いも少なく、有害物質も入っていないので小さなお子様のいるお部屋でも安心して使うことができます。
リビングをオレンジ、寝室をパステル系のグリーン、洗面所とトイレを淡いブルーで塗装しました。
4リットル缶（8000円程度）で、壁紙がだいたい25㎡〜28㎡ほど塗れるので、平米単価だと300円くらいまで落とせます。
ただし、一人でやって1日に1部屋くらいのペースなので、物件すべてのクロスを塗装するのは現実的ではありません。一面だけアクセント的に活用するのが最適でしょう。
こうしたカラーリフォームを入れるだけで、物件の古臭さがだいぶ消えていきます。
洗面所＆トイレのクッションフロアは自分で施工しました。リビングなど、広い面積だと大変ですが、こうした限定された面積なら自分でも十分できます。壁も淡いブルーで塗装しています。
和室は、「漆喰」を妻と一緒に塗りました。ホームセンターでも売っている「うまーくヌレール」です（ネーミングが面白いですね）。8帖の広さで、18キロ×2缶ほど必要だったのでコストは2万円ちょっと。
2度塗りする時間は無かったので、クオリティはそれなりですが、砂壁に直接塗れるのがこの商品のウリです。
普通は、下地から作り直したり、ベニアを貼って、その上からクロスを貼らないといけません。これだと5万円〜10万くらい掛かります。
ふすまの張替え、畳表替えは業者さんにお願いしています。
内装屋さんにお願いしたのは玄関と廊下とキッチンのクロスのみです。
2階に昇る階段の途中に出窓があって、差し込んだ太陽の光が、戸建て全体を明るくしてくれます。この開放感が気に入っています。
キッチンはクロス張替えと、セルフでコーキング打ち直し＆掃除をしました。
賃貸募集と空室率
この戸建ては、募集開始からたった2日で申込みが入って、その数日後にはもう1件申込みと内見希望も入ってきたので、その時点で募集止めしました。
この物件の収益性ですが、価格は550万（土地値500万程度）で7万円台の家賃です。利回りで16％ほど。リフォームは40万円程度でした。融資は日本政策金融公庫で、期間17年、金利は土地1.2％、建物0.8％で融資してもらいました。
では、なぜこれほど早い賃貸のお申込みが入ったのか？その要因は、このエリアの賃貸物件の空室率が低いことだと考えています。
現在、日本の賃貸物件の空室率は平均で20％くらいの水準です。今回購入した戸建てのエリアは、13％程度と空室率が低いエリアになります。つまり圧倒的に、賃貸物件が不足しているということになります。
一方で、賃貸需要が旺盛なエリアだと、物件も供給過剰になっているエリアがあります。ですから、賃貸業は需要が多いかどうかではなく、需給バランスが崩れていないエリアを選ぶことが何よりポイントになります。
賃貸需要は旺盛であっても競合が非常に多いエリアになると、家賃を下げるか、広告料を上げて戦うしかありません。これは消耗戦になりがちです。入退去が激しいエリアだと、広告料と原状回復費が出ていくので、儲かっている実感が持てなくなっていきます。
そういったレッドオーシャンではなく、需要はそれなりだけど供給が少ないエリア、競合が強くないエリアを選ぶほうが、価格競争・広告料合戦に巻き込まれません。そのための大切な指標が、「賃貸物件の空室率」ということになります。
不動産投資は細かいテクニック云々ではなく、結局はマーケット選びというのがすごく重要になってきます。逆にいうと、そこが間違っていなければ大失敗はしにくい投資です。
終わりに
最後に人口減少について少し言及しておきます。
日本はこれから人口がすごいスピードで減っていくので、経済の規模は縮小していきます。もちろん不動産業界も人口減少の煽りはかなり受けます。
しかしそれは不動産業界に限ったことではありません。すべての産業において、人口減少は痛手なのです。
それでも不動産は安定して家賃収入を得ることができる、利回りが高い。そのように判断できるなら、取り組む価値があるのだと思います。
大切なのは、厳しいマクロ環境であっても、儲かる物件を見極める目を早めに養っておくこと。そして低コストで物件を再生できること、客付け方法に習熟すること。適正に管理メンテナンスできる知識とスキルを見つけておくことです。
これらすべてが自らを守るリスクヘッジになります。
私も不動産をライフワークの柱の一つにすると決めています。引き続き、向上心を忘れずインプット＆アウトプットを続け、安定したキャッシュフローを構築していきたい思います。
▼家賃収入50万円でサラリーマン給与を超えるとその後の投資が加速します。
▼ペリカンの戸建て投資の基本戦略（初心者向け）をまとめています。この4つの条件をクリアしないと私は絶対に物件を買いません。
▼長期的な投資拡大には、法人でプロパー融資を狙っていくのが一つのポイントです。ペリカンの初法人は合同会社を選びました。
