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初めての不動産投資は戸建て投資がおすすめ!空き家問題はチャンス!

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こんにちは。ペリカンです。現在、アパート3棟・戸建て5棟を賃貸経営しています。

 

戸建て不動産投資」って絶対おいしいと思うのですが、なぜ皆さんやらないのでしょうかね。

 

不動産投資で、大きな借金を背負うのはリスクが大きいからゴメンだよ!って人も多いと思いますが、田舎の戸建てなら300〜500万円くらいで買えます(←これみんな嘘だろって言う人多いのですが、本当です。)

 

つまり、少額であれば不動産投資をしてみてもいいかもと思える人には、戸建てを購入してリフォームして貸すのはオススメです。今回は戸建て投資をスタートするまでの流れ(物件の選び方・融資・想定リスク)について詳しく解説してみたいと思います。

物件の選び方のポイント

まずは何はともあれ物件選定です。これが一番難しいのではないかと思います。

 

最終的に戸建てというのは賃貸需要が強いので、超ハズレ物件を選ばない限り、入居は決まることが多いですが、これだけは守って欲しいと思う条件は以下の4つです。

 

  1. 築35年前後までOK
  2. 瑕疵がないこと(特に傾きとシロアリ)
  3. 価格は600万円以下で購入する
  4. 人口4万人以上の町

 

私も3年くらい戸建て投資をやってきた経験から、細かいことを言い出せば切りがありませんが、この4つのポイントは絶対に守るようにしてます。

 

では、その理由を次に説明しますね。まず1点目は「築35年前後までOK」という条件です。

 

これは物件の経済耐用年数の問題です。木造戸建てで、日本において築50年以上でバリバリ賃貸で貸して、家賃収入を得ている物件はそんなに多くありません。

 

しかし築40年台くらいなら賃貸で住んでいる人はそれなりに存在します。

 

築35年で買ったとしたら、賃貸で15年前後は貸し出して、最後は更地にして売ることができます。地方の築古の戸建て投資だと、利回りは最低でも13〜15%くらい(高ければ20%くらい)を狙うので、10年以上貸し出せれば、十分利益が出ます。

 

ただし、1981年(昭和56年)6月以前に建てられた物件は旧耐震基準で建築されて、耐震性の面が不安です。ですから、どんなに古くても築35年までにしておくのが懸命ということになります。

 

2点目は「瑕疵がないこと(特に傾きとシロアリ)」です。

 

建物が傾いていて、地盤そのものが軟弱だとリスクがあります。傾きの酷い家で暮らすと、入居者さんに健康障害が出ることがあるので基本はNGです。売る時のも、安く買い叩かれます。

 

シロアリは柱や躯体そのものに影響が出てきますので、一度床下くらいは覗いてみると良いと思います。※不安なら、業者に床下に潜って見てもらいましょう。大黒柱が食われて無ければ問題ありません

 

また”雨漏り”というのは木造の築古戸建てにはけっこうありますが、これはたとえば天井に雨染み程度で、酷いレベルでなければ、雨漏り修繕の専門業者に頼めば、20万〜30万くらいで済みます。

 

したがって雨漏りは物件によっては検討しても良いと思いますが、早急な外壁・屋根塗装が必要なようだと60万〜80万円程度は覚悟しておかないといけません。

 

シロアリと雨漏りは直せますが、傾きは巨額の費用がかかりますので絶対に避けないといけません。初心者の人は、傾きのある物件は絶対に辞めておきましょう

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3つ目は「価格は600万以下で購入する」ことです。

 

不動産投資の基本ルールは、物件価格を上回る家賃収入を累積で得た段階で、負けがなくなるということです。

 

ですから、あまり価格が高い物件は回収に時間がかかります。1000万以上するような物件は、それに見合う家賃を得るのが難しいです。

 

家賃回収に時間がかかると、経済耐用年数(50年くらい)が到来してしまって、それ以上の回収ができなくなります。

 

ここは取れる賃料との兼ね合いにはなりますが、600万より550万とか、500万など、安く買っただけ有利になります。500万で購入しても、土地値だけで400万など、土地値比率の高い物件であれば、かなり面白い投資になるでしょう。

 

不動産は、土地値で売れない物件などほとんどありません。

 

しかし田舎の300〜400万くらいの激安物件は、土地値は二束三文で価値がないので、そんなに美味しい物件はそうそうないことは心得ておきましょう。

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最後に「人口4万人以上」という条件です。

 

これは私がこの3年間、入居募集した感覚です。人口が4万人以上いると、賃貸募集でも長期空室にならず問題ないと思っています。基本は人が住んでいない場所の物件は絶対に買うべきではありません。

 

特に、周りが田んぼや畑しか無いとか、海沿いで別荘としての需要しかないとか、そういう場所は危険ですね。

 

人口が4万人くらいあれば、スーパー・ホームセンター・コンビニなど生活に必要なお店が必ずあります。6万〜7万人くらい超えてくるとファミレス、8万人くらいになるとフランチャイズの飲食店(ジョイフル・すき家・丸亀製麺・マクドナルドなど)が出店してくる感覚です。

 

私も人口4〜5万人くらいの街に戸建ていくつか持っていますが、募集から1週間で入居が決まったので、それくらいならまったく問題ないと考えています。

 

あとは戸建てはファミリー需要なので、学区の問題があります。

 

小学校・中学校などが、半径2キロ圏内には絶対ほしいところです。学校が遠すぎると毎朝子供を学校まで見送りしなければいけないので大変です。

 

また大手の不動産仲介会社(エイブル・ミニミミニ・アパマンショップなど)がまわりにある物件を選びましょう。これはかなり重要です。

 

賃貸市場そのものが小さすぎると、こうした大手の賃貸仲介会社がないので、投資するエリアとしてはリスクが高くなります。

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自己資金が少ない人は融資を使おう!

購入するのに融資を使う場合、不動産投資がはじめての人は日本政策金融公庫がおすすめです。サラリーマンで、賃貸事業の実績がない人も比較的容易に貸出してくれます。

 

金利は1〜2%前後、期間は10~15年で貸し出してくれますし、固定金利というところが安心です(公庫は、女性優遇なので主婦・OLなら利率1〜1.5%程度など住宅ローンに近い金利で融資が出ることもあります)

 

例えば400万円の物件で、リフォームに50万円(クロス交換とクリーニング)が必要な物件を見つけたとします。自己資金を100万拠出して、公庫から残りの350万円を金利1.8%/期間15年で借り入れすると、月々の返済は22,000円ほどです。

 

もしその戸建てを55,000円(利回り14.6%)で貸せば、管理費等を引いても、3万円くらいが利益になります。1年で36万円、2年で72万円、3年後には108万円を回収できます。

 

つまり投資スタートから3年で投資元本100万円の回収が終わる投資ということになりますこんな利回りの良い投資商品は、世の中にほとんどありませんね)

 

そして不動産投資のスゴいところは、この時点(3年経過時点)で公庫の残債は280万円程度まで減っているので、その入居者が住み続ける限りは貸しても良いし、万が一退去したらまたクロスだけ交換して、400万くらいで売却しても利益が出ます。

 

もし貸し続けるシナリオなら、また5〜6万円の家賃で募集して、入居が決まれば次の入居者から家賃を回収しつつ、公庫への返済もガンガン進めていけば、投資として負けるということはほとんどないと言えます。

戸建て投資のリスクとは何か?

不動産投資の最悪のケースは、入居者の自殺・孤独死・その他の事件などです。

 

しかし、戸建てはファミリー入居がほとんどですから、そのようなリスクはほとんどないと言えるでしょう。これが単身のワンルーム投資と違う点ですね。

 

また水漏れ・火事・天災などは、住宅の火災保険でフルカバーすれば問題ありませんので、これはマイホームの住宅ローンと一緒です。

 

このように、リスクが大きいと言われる不動産投資も、理詰めで考えれば致命的なリスクというのは、ほとんど防ぐことができます。

 

不動産投資はギャンブル的な投資ではありません。

 

入居者さんに気持ちよく住んでもらい、安定した家賃収入を得ながら、ローンを返済していくという立派な事業でもあります。

 

また戸建てなら賃貸募集も強いので、空室リスクが最小限に抑えることができます。私の所有物件は、退去が出てもほぼ1ヶ月以内に次の入居者さんが見つかります。

 

ですからローン返済に行き詰まることも、アパート投資よりリスクは圧倒的に少ないでしょう。

最後に

不動産投資には、修繕などの突発的な経費などもありますので、それは心得ておかなければいけません(給湯器、エアコン、コンロの故障程度ですがたまに発生します)。

 

でも、一度それなりに良い物件を購入できれば、毎月家賃収入が自動で入ってくるので、本当に楽チンで楽しいのです。株式投資みたいに、相場の暴落もありません。

 

不動産投資に興味のある人は、大きなアパートや都心の新築マンションなど、数千万円もするような高額な物件を買うような冒険をしないで、戸建て投資から手堅くスタートすることをぜひオススメします。

 

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 ▼戸建ては安定した賃貸経営が最大の売りです。サラリーマンをやめて、フリーランスをしながら、安定収入源を戸建賃貸業にすると非常に安定すると思います。

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