こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。千葉県でアパート＆戸建ての賃貸経営をしています。
さて、私の3号アパートがこの繁忙期に満室になりました。
先日ツイートしたお部屋（右側の方です）。↓
今日は一気に2部屋お申し込みいただきました。残る空室は1部屋になりました。
管理会社からは「コロナの影響はあまりないです」と言われましたが、どうなんですかね。
若干、例年より動きが鈍い気もしますが....。 pic.twitter.com/uCkbeMQapv
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) March 6, 2020
しかし、安心したのもつかの間。その直後、また今月1室退去が発生です。
というわけで、さっそくDIYでリフォームしてきました。
今回は、掛かったリフォーム費と、本物件の今後の戦略について書いてみたいと思います。
DIYリフォームに掛かった時間と費用【1K・単身向け】
スペックは以下のとおりです。
- 築15年
- 1K・単身向け
- 居室25㎡
先日購入した戸建てのリフォームも落ち着いて、久しぶりに時間ができました。
したがって、今回はDIYでリフォームすることにしました。
5年弱、近隣の大学生が住んでいたので、さぞかし汚れているだろうと思ったら、案の定でしたね（笑）
ビフォア・アフター
内装のビフォア・アフターがこちら。
お部屋はアクセントクロスを貼って、量産クロスも汚いところはすべて張り替えました。
量産クロスは、柄合わせがネットだとしにくいので、近くのホームセンターで購入しました。
私は普段はカインズホームやケイヨーデイツーなどを利用するのですが、のり付きの量産クロスはけっこう高いですね。
たまたま今回は、このアパートの近くにある「ロイヤルホームセンター」に行ったら、安かったので今回はこれを使うことにしました。
15ｍで5000円弱でした。のり付きで単価300円くらいなので、悪くないと思います。
※ロイヤルホームセンター店舗検索
https://navi.royal-hc.co.jp/rhcshop/
洗面所もアクセントクロスとクッションフロアを施工しました。
キッチンのカッティングシートは妻がやってくれました。
夫婦でDIYは本当にオススメです。普段できない会話もゆっくりできて、夫婦円満です。
昨日はひさしぶりに夫婦でDIYしてました。
リフォームしながら、、、
✅不動産投資のこと
✅家族のこと
✅法人のこと
✅行きたい旅行先などをゆっくり話せるのは良いですね。
大家さんしている人は、奥さん（旦那さん）と一緒にリフォームすると、お互いの理解が深まっていいと思います。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) March 22, 2020
洗濯機の排水トラップも変更しておきました。
以前、この排水エルボが原因で、居室内に悪臭が発生しました。右側の排水トラップにしたら、悪臭は無くなりました。
（参考）排水口の臭いは防臭キャップと排水トラップで9割がた解決する！
リフォーム費用と作業時間について
というわけで、今回のリフォーム一覧と掛かった金額です。
- 居室アクセントクロス（10m） 5,973円
- 洗面所アクセントクロス（5m） 3,245円
- 量産クロス（30m） 10,318円
- クッションフロア 3,342円
- 暖房便座交換 6,760円
- キッチンカッティングシート 2,590円
- お風呂換気扇交換 7,250円
- ハウスクリーニング 22,000円
- エアコン交換（工事費込み）58,000円
合計：119,478円
上記のとおり、合計で12万くらい掛かりました。エアコンが2005年製でアパート新築時のものだったので、交換したのが大きかったですね。
時間的には、2日半くらい掛かりました。職人さんに依頼したら、人工が掛かるのでプラス5万円というイメージでしょうか。
正直、DIYのコスパだけで考えると、あまり大きなコスト削減にはならないかなと思います。
クリーニングやエアコン交換も自分できるなら、かなり安くなると思いますが手間とお金が見合いませんね。
しかし、今回1階のお部屋のDIYでしたが、2階の入居者さんの歩く足音がかなり聞こえてきたので、「今度2階をリフォームするときは防音フローリングを敷いてみようかな」とか、ちょっとしたアイデアが湧いてきたりするものです。
またアパートの前面道路のゴミを拾ったり、共用部の電球切れしていないかもチェックしました。
こういう普段できないところを目視でチェックできるのも、DIY（現場に行くこと）のメリットだと思います。
本アパートの今後の戦略
こちらのアパートは、満室時の家賃収入が24万円（4万円×6世帯）ほどです。
返済比率が3割台なので、私の所有物件でも安定収入源となっています。最近は、東京ベイ信金さんにて借り換えしたことで、金利がトラストさんの3.9％→2.775％まで下がったので、キャッシュフローがより増えました。
（参考）三井住友トラストのアパートローンを借り換え成功！金利1％削減の効果とは？
なお昨年は、浄化槽から本下水への切替工事も終わり、今後は大きな修繕が掛からなくなります。この本下水切替では、訴訟も経験したり、かなり貴重な経験をすることができました。
（参考）給水管から水漏れ！修理に掛かった費用と排水管の高圧洗浄について
また先日アパートの屋根調査をしてもらいました。昨年の台風のよる損傷がないか心配だったのです。
結論、棟瓦・平瓦とも問題はなかったので、安心しました。
現在、本アパートはまだ築15年なので、これからも大切に運営していくつもりです。
そして、末永くキャッシュフロー製造機として活躍してもらえたらと考えています。
以下、関連記事です。
▼DIY・リフォーム系のノウハウまとめ完全版です。
▼家賃収入で暮らす生活について3年目の所感です。
