こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。千葉でアパート経営と戸建て投資をしています。
さて、サラリーマンを辞めて、家賃収入で暮らす私のこの生活も、とうとう3年目を迎えました。
家賃収入で生活するというと、なんだか楽をして生きるイメージかもしれません。でも実情は「素敵なお部屋を社会に提供し、その対価として毎月の家賃をいただいている」というのが、私の率直な感覚です。
今回は、私が家賃収入生活を続けるためにこの3年間心がけてきたことについて解説します。
家賃収入で生活していくために大切なこと
私がこの3年間心がけてきたことは以下のとおりです。
- 借金を過度に増やさない
- 買った値段で売れる物件しか買わない
- コストを削り、何が何でも「満室経営」
- 家賃収入以外に収入の柱をつくる
上記のとおりです。
以下、それぞれ触れておきます。
1.借金を過度に増やさない
現在の私の借入額は6500万円ほど（自宅除く/投資用のみ）です。
それに対して、年間の家賃収入は1270万円です。そこから、銀行へのローン返済が年間490万、管理費が60万円くらい掛かりますので、手取りは730万円くらいになります。
※減価償却費とリフォーム費で税金はほぼゼロに近いです
私はこの借入額と家賃収入のバランスを常に一定にキープできるように気をつけています。
不動産投資は、資産性より「収益性を重視する」のが私流です。
なぜならいくら資産性があっても、 キャッシュフローが出ないと会社員をリタイアすることができないためです。だから、物件は築古でも、旗竿地でも、田舎でも何でもOKです。
収益性のとにかく高い物件を購入して、そのインカムパワーで、債務を減らして行くのが私なりの戦略です。
最近は融資が閉まりつつありますが、私は公庫＆ノンバンクを活用しているのでほとんど影響は感じません。公庫は政府系なのでいつの時代も事業を応援してくれますし、ノンバンクが融資をSTOPしたら生き残れませんからね。
2.買った値段で売れる物件しか買わない
これから初めて物件を買う人には以下の購入基準をオススメします。
「買ってから5年後に、買った値段以上で売れる物件を購入せよ」
同じ値段で売れるなら、その間のインカム収入はすべて純収入になりますね。もちろん、税金や諸費用などは掛かりますが、理論上はそういうことですね。
なお初心者は、最初は1棟ものアパート・マンションではなく、小ロットの物件から投資スタートしましょう。
私のおすすめは区分マンションか戸建てです。
区分マンションなら都市部の好立地、戸建てなら地方の土地が広いやつなら、安定して長く貸せます。1棟目、2棟目は小さな物件で修行しつつ、徐々に拡大を目指しましょう。
3.コストを削り、何が何でも「満室経営」
私はDIY（セルフリフォーム）もたまにやります。
でも、それで劇的に利回りが上がらないことが分かりました。むしろ収益性アップより、肉体的な疲弊の方がツラいので趣味程度にしています。
なお、私が3年間ずっと拘っているのは、何が何でも「100％満室」という点ですね。
物件の規模ばかり追うと、自己資金がいつも少ない状態になります。すると、途中で必ず大規模修繕の時期が重なったり、退去が重なったりすると、精神的にキツくなります。
常に100％満室で、稼働が高い状態が続ければ、心に余裕をもってビジネスができます。
4.家賃収入以外に収入の柱をつくる ← これが一番大事！
家賃収入で暮らすために、一番大切なものは何かというと「家賃収入以外の収入をつくること」だと思っています。
これは逆説的なようですが、私の本音です。家賃収入だけで生きていくというのは、実は難易度がとても高いのです。
規模拡大するにはかなりの時間が掛かります。借金を負いながら、リフォーム費と税金を払い、同時に生活費も捻出して家族を養っていくのは、めちゃめちゃ過酷です。
ですから私も、家賃収入だけに頼らず「ネット収入」を、もう一つの収入の柱に選びました。
たまにウェブ系のフリーランスがせっかく独立起業したのに、数年後に生活が苦しくなってしまい、また会社生活に戻る人がいます。
私もネット収入だけでサラリーマン時代の給与の2倍ほど稼げています。不動産事業は完全なプラスアルファなので、すべて再投資に回すことができています。
まとめ：家賃収入は人生を豊かにします
私の尊敬する不動産投資家さんに、石原博光さんがいます。
書籍「まずはアパート1棟、買いなさい！」は有名すぎて、もやは不動産投資界のバイブルですね。
石原さんが以前、楽待コラムでこんなことを言っておられました。
「わがままに生きていますね。稼いだお金で、人生を豊かに、僕の望む生き方をしたいと思っています」
※楽待「勝者の成功哲学 Vol.13 石原博光さん」より
老後の2000万円不足問題がニュースで叫ばれていますが、戸建てや区分マンション2、3戸分のキャッシュフローがあれば十分対応ができますね。
つまり自分に稼ぐ力さえあれば、豊かな人生を送ることができるのです。国に頼る必要すらありません。
この資本主義社会において、私は引き続き家賃収入＋ネット収入の2つに集中します。
そうすれば、石原さんの言うように「わがままに生きる」。その権利を享受することができます。
以下、関連記事です。
▼初心者の人向けに不動産投資の初歩について纏めています。
▼私の一日の生活リズムについて赤裸々に公開しています。
