こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。不動産投資をスタートして8年目になりました。
滋賀銀行のアパートローンについて、電話でヒアリングしてみましたので、今回ご紹介したいと思います。
最近は、耐用年数超えの物件には、めっきり融資が厳しくなりました。どこの銀行も口をそろえて「融資期間は耐用年数内までです！」と言われることが増えましたよね。
そんな中、滋賀銀行は木造でもMAX30年で融資相談できるということで、詳細をヒアリングしてきました。商品名はジャストサポート（不動産担保型ローン）という名称です。
これから1棟目を購入する方向けのローンではありますが、よかったら参考にしてみてくださいね。
滋賀銀行のアパートローンの特徴
1933年創業で、滋賀県内に本店をおく金融機関としては、最大規模の地銀さんです。
（Wikipedia）滋賀銀行
支店は、滋賀県内がほとんどですが、東京支店・名古屋支店、その他にも岐阜県・三重県などにも支店があります。
利用条件・属性など
年収条件などは無く、誰でも（経営者・自営業者でも）審査の土俵にのります。
ただし以下3つの条件をクリアしなければいけません。
- 個人名義での申込みであること
- 専業大家さんは申し込みNG
- 融資金額は4500万円まで
まず一つ目ですが、法人名義での購入はNGということですね。
ですから個人名義で購入ということになりますが、連帯保証人は不要になります。任意で団信付きかどうかを選べて、団信付きの場合には金利0.3％上乗せになります。
以前は、1棟目購入のみ使えるアパートローンでしたが、2022年から複数棟所有の方でも使えるようになりました。
（参考）滋賀銀行 ジャストサポートローン
ただし、注意書きのところに小さく「不動産賃貸業が主業の方はお申込みいただけません」と書いてあるので、専業大家さんはお申込みできませんのでご注意くださいね。
また融資金額は4500万円までとになります。大きくても、10世帯前後までのアパートになるでしょうね。
あとは滋賀銀行のフリーローン（年収＋100万円まで※最大1000万まで）も一緒に借りられるので、その合わせ技でフルローン・オーバーローンを勝ち取る方もけっこういらっしゃるようです。
融資可能エリア
融資エリアは、全国どこでも対応可能ということでした。
ただし、このアパートローンは保証会社がセゾンファンデックスになっているので、セゾンファンデックスがエリア外としているところ（市街化調整区域）などは、NGになる可能性が高いでしょう。
（参考）セゾンファンデックスのアパート投資の融資基準【金利・融資エリア】
金利・融資期間について
金利は、以下の3つのどれかになりますが、物件やエリアによって変わるそうです。
- 1.95％
- 2.575％
- 4.875％
電話では杓子定規な感じで「金利は物件によって変わるので何とも言えません」ということでしたが、突っ込んで聞いてみたら「1.95％になることは稀です。ほとんどが2.575％か4.875％になります」と実績を教えてくれました。
おそらくセゾンファンデックス保証なので、大半が2.575％に落ち着くと、私は予想しています。エリアが田舎すぎるとか、物件の担保評価が低いなど、条件が悪くなると4.875％になるかもしれませんね。
団信付きだと、＋0.3％の金利となります。
融資期間は最長30年で、まずは申込者の希望を優先されるそうです。購入物件が築30年以上になると、MAX30年で借りることは厳しい印象でした。
基本的には「50年ー築年数」で期間が決まるが、大規模修繕している場合は＋10年で見る場合もあるとのことです。
あとローンの最終完済年齢が81歳未満でないといけません。50歳以上の方は、ローン期間が30年取れなくなるので、借りるなら早めに借りたほうがいいかもしれませんね。
あとがき：1棟目購入は金利2％台で引くのが理想！
私自身も、これまで金利3.9％の高金利アパートローンを使って、2棟ほどアパートを購入してきました。
そのうち1棟は、金利2.7％にしてくれる信金さんに借り換えでお世話になりましたが、もう1棟は金利3.9％のまま残っています。
もちろん一度高金利で借りて、あとから借り換えで金利削減するのは不可能ではありませんが、エリア条件が厳しかったり、融資期間が短縮されてCFが逆に悪化したり、なかなかうまく話が進まないことも多いのですよね。
ですから、これから1棟目を購入されるサラリーマン大家さんは、最初から滋賀銀行のような2％中盤あたりで借りておけば、あとから頑張って金利を落とすためにエネルギーを割く必要がないので楽でしょう。
最初から金利3％台で借りるなら、後から借り換えが効く立地の物件に限定しておくのが無難ですね（金利3％台じゃないと融資がおりない立地の物件であることも多いので、ここは悩みどころではあるのですが。汗）
というわけで以上、滋賀銀行のアパートローンでした。今後も、最新の融資情報をどんどんシェアしますのでお楽しみに！
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