新築アパート3号体験記:土地買い付け編

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

前回の記事「新築アパート3号体験記:今後の戦略を考える編」では、土地から新築ガレージハウスの今後の戦略について考えてみました。その結果、地方でも立地の良い場所に、利回り8.5%以上でアパートを建てるというを決意したのです。

 

というわけで第2話は「土地買い付け編」です。

 

  1. 今後の戦略を考える編
  2. 土地買い付け編(←本記事)
  3. 間取り改良編
  4. 完成&客付け編

 

新築アパートの最大の要所にして難関は「土地仕入れ」と言っても過言ではないでしょう。どんなに建築費を落としても、値段の高い土地を買ってしまっては、収支が見合うはずがありません。

 

逆にいえば、土地を安く仕入れることができたら、もうその時点で”勝確”です。安く仕入れることができた値幅分は、そのまま利回りという形でキャッシュフローを出してもよいですし、間取りを広くしたり設備強化したりと建物にお金をかけて差別化してもよいでしょう。

 

では割安とは!?どれくらいかというと、家賃相場が決めるということになります。このエリアで1K新築だったらいくら、1LDK新築だったらいくらという相場感があれば、それを元に建物を建てたらいくらになるというのが分かります。あとは目標利回りから逆算すれば、土地仕入れの上限額はおのずと出てきますね。

ポータルサイトで土地発見!

お会いした方に「ペリカンさんはどうやって土地情報を得ているのですか?」とたびたび聞かれるのですが、基本的にはいつもポータルサイト(アットホーム・SUUMO・ヤフー不動産・ホームズ等)で私は探しています。

 

この3棟目土地も、ずっと同じエリアを定点観測で見ていたら、たしかSUUMOだったと思いますが「おっ!坪25〜30万エリアなのに20万円くらいで出てて安いじゃん!」という土地を発見し、すぐにマイソクを取り寄せたのが最初の出会いだったのです。

 

 

もらったマイソクを見ると土地52坪で、1050万円の広々とした土地でした。前面道路も幅員5mあるので、ガレージハウスにも問題ありません。そして間口も11mくらいあり十分です。

 

ココでいつも思うのが「これって満額で買わないと買えないかな?指値したら他の人に持っていかれるかな?」ということです。指値したい誘惑と、指値したら後番手に負けるかもという不安が同時に頭をよぎります(笑)

 

謄本をみたら、平成20年にお父さんが亡くなって1/2相続し、その後、令和3年にお母さんも亡くなって残り1/2を相続していたので、もともとはご両親の自宅だったようですね。そして息子さんがいま令和4年になって、古家付き土地として売りに出しているようで、売主は別の住所なのでもう空き家なのでしょう。

 

さっそく、現地内見予約を取ってすぐに見に行くことにしました。

 

現地に着いたらビックリ!なんと以前仲介でお世話になった担当のWさんでした。Wさんは他の仲介会社に転職したと聞いていたのですが、あまりその会社が合わなかったのか、すぐに戻ってきたそうです(笑)Wさんからはこれまで戸建てを2件ほど購入したことがあったのです。

 

さっそくWさんと一緒に内見!鍵を開けてもらって室内に入ると、残置物がモリモリ。いったいどれくらいの費用がかかるのか検討がつきません。

 

 

こういうのを処分業者に依頼して、10万20万で済むと思っていると痛い目を見るんですよね。家具やゴミって運び出してみるとけっこう大量になるものです。よくあるゴミ屋敷みたいなやつは、100万以上掛かることもザラです。

 

物件の売り出し価格は1050万円ですが、ここからは価格交渉になります。

 

馴染みの仲介担当さんでもあり、ざっくばらんに会話をして古家解体費用200万を引いてもらないかということで、850万・ローン特約なし・現金購入可という条件でその場で希望額を伝えました。

 

仲介さんからは「200万指値は大きいのでどうなるか分からないですが、ペリカンさんの依頼なので頑張ります!」と言っていただきました。

 

同時に残置処分の見積もりを取ってもらったところ、50万くらいかかるということだったのでもう20万ほど売主に持ってもらいましょうという話になり、けっきょく800万円台前半で買い付けを持っていってもらうことになりました。

 

数日後、仲介さんから連絡があり、メールで以下のお返事をいただきました。

 

 

無事マネー成立です!これだけ書くと「なんだスンナリ買い付け通っただけじゃん!」という話なのですが、今回の一番の勝因は、やはり仲介さんとの関係を作ってきたことだと思います。

 

実際、ペリカンはこの仲介担当さんの転職先にも菓子折り持って一度ご挨拶に行きましたし、たまにお歳暮を送ったりもしていました。もちろん私もすべての仲介さんに同じ対応ではなく、なんとなくご縁がありそうだなと感じた人にはリレーションを築けるように努力していました。

 

ただしこの方法はずっとは使えないなと思っています。なぜなら、仲良くなった仲介さんから物件情報を頂けることはあるのですが、この仲介さんみたいに本当に私に合う物件ならすぐ買いますが、ぜんぜん合わない物件ばかり提案してくる仲介さんもいるのですよね。

 

そういう仲介さんはいくら良い関係を築いても、2,3回くらいお断りが続くと、だいたい物件を紹介してもらえなくなって疎遠になります。

 

ですから、定期的に良い物件情報を得ようと思ったら、最終的には自分自身が宅建業の免許を取得して、売主さんから直接買い取りしたり、業者間で流通する情報を流してもらえるようにしないととなかなか難しいのだと最近は思います。

 

もしくは間取りや戸数を工夫して、その土地を最大限に活かした自分にしかできない建物を建てて収益性を上げるしかないでしょう。Aさんが企画したら利回り7%だけど、Bさんが同じ土地で企画したら利回り8%出るなんてこともありえるわけです。その土地をどう料理するかをは人によって違いますからね。自分だけに見いだせるビジネスチャンスがあれば強いですね。

土地から新築アパートにおける儲けの出し方について

 

最後に、土地から新築アパートの儲けの出し方について触れておきたいと思います。土地から新築アパートを建てている人の勝ちパターンは、次の2つかなと思っています。

 

まずひとつ目は、関東で言えば東京の23区内で、利回り7〜8%くらいをフルローン融資を引いてどんどん建てていく人ですね。東京だと利回り6%くらいでも売却できたりするので、建てた瞬間に含み益があり、数年回して売却するのを繰り返すことで大きな利益(キャピタルゲイン)を得ることができます。あまり売買を繰り返すと金融機関に敬遠されますので、そこは気をつけないといけませんね。

 

そしてもう一つは、地方で利回り9〜10%くらいで建てて、木造でも融資期間30年前後の融資を引き、キャッシュフローを出していく方法ですね。利回りが高いため、金利1%台かつ期間30〜35年だとかなりキャッシュフローが出ます。融資は収益還元評価してくれる金融機関でフルローン近くまで借りるのが最大の特徴です。

 

ちなみにペリカンの場合は、上記2つ目に似てますが融資条件が全然違っています。。ここ2年くらいで1億円くらい新築アパートに投資してきましたが、ペリカンの新築は頭金を3割、かつ融資期間は20年〜22年しか引いていません。

 

すると例えば1億投資しても借金は7000万です。10年運営すると借金は4000万になり、15年運営すると借金は2400万まで残債が減っていくため、すごいスピードで元金返済が進んでいくのです。これだけ頭金をしっかりいれると返済比率も4割ちょっととなり、家賃が落ちても問題なく耐えられます。

 

ではこの投資法の一番のデメリットは何かというと、初期に頭金3割入れるのがものすごくキツいです。CCRは悪くなりますので、投資効率としては落ちます。その反面、持っている間はCFも出るし、ローン元金がどんどん減っていくのは気持ちがいいので、それが唯一の楽しみでもあります(笑)

 

このように一口に土地から新築アパートと言っても、みんな戦い方や利益の出し方は千差万別なのです。やはりそれはマーケットの違いだったり、お付き合いできる金融機関の違いで融資条件も変わってきますので、自分のエリアやステージに合わせて戦い方をカスタマイズしていく必要があります。

 

私自身は、まだ億単位の新築を建てられるだけのステージにありませんので、細かく地方小ロット新築を継続していこうと思います。極端な話、2億円の新築1棟は難しいです。3割頭金求められたら、自己資金6000万ですから出せませんからね。

 

でもロット4000万円×5棟なら建てられますし、実際いま4棟目まで着工できています。これなら1棟あたり頭金1000万円くらいなので、貯まったら買ってを繰り返すことは十分可能なので、このやり方で一旦取り組んでいます。

 

このように絶対的な強者になるまでに我々はやらなければいけないことが沢山あります。自分にできることや取れる戦略を因数分解して、努力できることを毎日継続することが大事ですね!自分自身の知識やノウハウをどんどん増やし、同時に決算書を磨いていけば、いずれ大きな物件を買える日が来るかもしれません。希望をもってやっていきたいと思います。

 

というわけで投資法の話に脱線しましたが、第2話でした。次回は、3棟目アパートの「間取り改良編」をお送りいたします。お楽しみに♪

 

以下、関連記事です。

 

▼私の投資手法の変遷についてまとめてみました。

 

▼無担保ローンのマル経融資は絶対に活用すべきおすすめの融資制度です。

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