こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
新築アパート2号の体験記です。前回の「（新築アパート2号体験記）額に汗して長期的な「競争力」を作り出せ！」のつづきで、第4話になります。
今回は、いよいよ金融機関の融資審査のエピソードです。予想外な結果となりました。
3行に融資打診へ
今回、審査依頼した金融機関ですが、まず1棟目新築を融資してもらった水●信金さん。あと、前回1棟目で断られたちば●銀さん、そして春に運転資金を少し融資してもらってやっと取引できた京●銀行さん。この3行です。
土地に買い付けを入れたのが4月16日、そして融資相談に行ったのが4月20日。今回もできるかぎり最速で、銀行さんにアポイントを取って相談してきました。
同時に、工務店さんから建築費の回答をLINEでもらいました。
但し、条件として2ヶ月以内着工すること。くわえて水回りとフローリングが安いメーカーになるので、前回と同じくらいの内装クオリティにしようと思うと、けっきょくオプション工事費用がかかってくるようです。
あとは家賃です。けっきょく1LDKの間取りで1世帯あたり、いくらの家賃が取れるのかというのが分からないままですが、最低でも13万円と考えています。できれば前回と同水準（14〜15万円程度）を想定してシミュレーションをしたいところです。
立地はまあまあ良い場所なので、建物が小さいハンディキャップを、どれだけ立地でカバーできるかですね。
肝心の融資審査の結果ですが、ちば●銀さんはまた速攻で断られました（笑）
またしても、所有している築古アパートが尾を引っ張っており、審査の土俵にすら乗らないということでした。。。
その後、ゴールデンウィークをはさんでいたため、土地が他の方に取られないよう、GW前に土地の売買契約だけは済ませました。一旦、これで安心ですね。GW明けに、京●銀行さんから、電話をもらいました。たしか私が群馬アパートのリフォームで出張していたときでした。
あまりにも早すぎる連絡なので審査NGだったかなと思っていたのですが、電話に出ると担当者さんから「融資額2700万で金利1.1％、融資期間は20年で審査がおりました」と連絡をいただきました。ただし共同担保として所有している戸建て1棟を入れる条件です。
融資期間は20年と短いものの、金利1.1％でおりたのは、ちょっとビックリしましたね。
その後、ほどなくして水●信金さんからも連絡があり、同じ金額で融資内諾のお返事をいただきました。こちらは共同担保は無しでOKです。ただし金利が2.4％程度ということで、前回の1.8％よりだいぶ上がります。融資期間は22年なのは良いのですけどね。
共同担保を入れれば水●信金さんでも金利が落ちた可能性がありますし、こちらのほうが期間22年でキャッシュフローは増えるのですが、やはり地銀さんと初の新築アパート融資の取引ができるメリットは大きいため、今回は京●銀行でお願いすることにしました。
前回は融資審査に3ヶ月以上かかってやっと内諾をいただきましたが、今回はたった2〜3週間で2行から内諾を頂けたので、若干、拍子抜けしてしまいましたね。ですが金融機関は、賃貸実績をしっかり積み上げていけば、だいぶ融通が効くのだなとも感じました。
というわけで、総工費（土地＋建物）で3500〜3600万程度で、それに対して融資額2700万、金利1.1％、期間20年での組み立てとなりました。自己資金900万というキャッシュロスがでかいですが、まずは地銀さんとの関係作りを優先することにしました。
新築アパートの融資期間について
ここ10年くらいは金利がどんどん低くなったため、まさに借金したもの勝ちの世界だったと言えるでしょう。こういう低金利時代においては、融資期間を30年などできるだけ伸ばし、自己資金も0〜1割程度におさえて、とにかくCCRを伸ばす作戦が王道でした。
年収700〜800万円以上の上場企業勤務のサラリーマンや、お医者さん、士業の方など、属性が高ければフルローンが出る時代が全盛期を迎えていたのが、この10年でもあります。できるだけ少ない自己資金で、キャッシュフローを伸ばすのが正解とされてきました。
もちろん私も、投資の初期段階ではキャッシュフローが何より大切だと思っています。この考え方に異論はありません。しかし、これから金利が上がる時代においては、借金を増やすリスクと融資期間を長く伸ばすリスク。この2つはしっかりと認識しておきたいところではあります。
例えば、今回のガレージハウスの総工費でみると、土地＋建物で3600万として、家賃を1世帯で14万とすると、利回りは9.3％くらいの着地になります。
これをフルローン・期間20年・金利1.5％での融資となると、家賃収入に対するローン返済比率はなんと61％くらいになってしまいます。。。つまり短い融資期間で、フルローンになると、キャッシュフローはあまり出ないのです。
これでは家賃が下がった時の耐性が低くなるので、自己資金1割入れると返済比率は55％となり、2割入れると49％となるため、まあまあの水準になります。
あとは融資期間を25年に伸ばすと、フルローンでも返済比率51％となり、自己資金1割で返済比率46％となり、2割も入れると41％まで落ちてくるので、一気に安全圏になります。
融資期間30年、35年まで伸ばすと、もっとキャッシュフローが出るため安全になっているように見えるのですが、実はローンの元金が全然減っていかないというデメリットが生まれるのは、皆さんお察しのとおりです。
投資の初期ステージでは、融資期間はできるだけ伸ばしてキャッシュフローを追うのが正解となることが多いですが、中期ステージに入ってきて財務が良くなってきたら、新築とはいえ融資期間は20年〜25年程度までにして、元金返済を優先するほうが、事業リスクは下がっていくと私は考えています。
いつまで融資を伸ばし、どこまでキャッシュフローを追うかの戦いになってきます。
ただしこれにも例外は一つだけあって、土地から新築で相場より安く物件を建てることができるなら、竣工時にすでに含み益がある状態です。すると元金を必死こいて減らさなくても、キャッシュフローを優先して30年〜35年でローンを組み、得られたキャッシュフローは再投資に振り向けるほうが、事業拡大が早くなるケースがあります。
しかし、これも売るときにそのエリアの相場利回りが変わらないことが前提なので、時間の経過とともにそのエリアの相場利回りが高くなってしまうようだと、けっきょくは売るときに苦労することになるかもしれません。
一方で、金利が上がったり、相場利回りが上がるようなら、物件を売ったり繰り上げ返済するような、キツい展開も覚悟しておかなければいけません。
もちろん未来はだれにも分からないのですが、リスクとは何なのかを個々の投資家は、しっかりと向き合っておきたいテーマでもあります。
ということで最後はちょっと脱線しましたが、次回は2棟目新築アパートのトラブル編についてお送りしたいと思います。この続きは「（新築アパート2号体験記）あらゆる建築費の価格高騰でピンチ！」を御覧ください。
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