こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
私の不動産投資人生も、まる8年が過ぎました。2014年末にスタートして、もう2023年ですからね。
最初はサラリーマンと兼業でしたが、2016年に思い切って脱サラ。ずっと同じ不動産投資をしているようで、実はフェーズによって取ってきた私の手法は異なるのです。
目まぐるしく変わる、マーケット環境、融資情勢、自己資金、居住地など、諸条件の変化とともにその時その時で、いろいろ試行錯誤しながら最善の策を探ってきました。
というわけで今回は、「私の投資における3つの時代」について書いてみたいと思います。似たような状況にある人はウンウンと頷きつつ、ご笑覧いただければと思います。
私の投資における3つの時代（2014年〜）
私の投資してきた物件一覧です。2014年〜2021年までは一貫して中古物件ばかり購入しています。新築投資をやり始めたのは、2022年からでホント最近のことです。
第1フェーズ：戸建て投資を開始（2014年〜2015年あたり）
戸建て投資時代と言いながら、私の投資スタートは4戸の中古アパートでした。しかし、これは地元の地銀さんが大型フリーローンで与信の範囲内で貸してくれただけです。案の定、2棟目からは融資がSTOP。同じ地銀でも審査の土俵にすらのりませんでした。
アパートが買えないなら次はどうしようか？と自問自答してところ、三木章裕さんの書籍に出会います。いま思えば、戸建て投資もそこまでメジャーではなかった時代でした。
そんな時代に、戸建てだけで規模拡大している大家さんがいるのを知ったのは衝撃でした。自己資金が乏しかった私にとって、200万とか300万とかの破格で物件を買い、利回り20％で回すのもアリかなと思ったのがこの頃です。
適当に買った275万円の千葉の戸建ても、リフォーム後1週間以内に入居が決まってしまい、賃貸マーケットにおける戸建ての需要の大きさにビックリしたのを覚えています。
第2フェーズ：中古アパート投資にシフトチェンジ（2016年〜2017年）
戸建て投資おもしろいな！と思ったのもつかの間。よく考えたら、5万円のお家賃だと戸建てを何棟買えばサラリーマンリタイアできるのかなと思ったら、10棟以上必要になります。しかも無借金で買わなければいけないので、これまた大変です。
こうして、やっぱりレバレッジ効かせないとお話にならないかもと思ったのが2015年の終わり頃。でもアパートを買うには2〜3割の自己資金が必要なら、3000万のアパートでも600〜900万＋諸費用が必要になってきます。そんなお金は逆立ちしても出てきません。
そこでまた書籍を読んでいたら、目に止まったのは「共同担保」の4文字。
これで視界がぱーっと開けて、とにかく担保価値がある戸建てを安く買って、それを共同担保にしてフルローンで中古アパートを買う作戦に変更しました。その結果、2016年に3000万のアパートをフルローンで購入することができたのです。
翌年2017年もこれと同じことをもう一度繰り返し、共担戸建て＋アパートを追加で購入できました。ここまではまさに順風満帆という感じ。しかし2018年にスルガさんがやらかしてしまってからというもの、融資が一気に厳しくなり中古アパートが買いにくくなりました。
私が2018年〜2021年まで5棟立て続けに戸建てを買っているのは、融資が厳しくなったことと、見切り発車でサラリーマンを辞めてしまったので与信が喪失した影響もあります。いま思えば、プロパーローンで物件を買えるようになってから会社を辞めるというのが正しい順番であったと思います。
第3フェーズ：土地から新築アパート時代（2021年〜）
スルガショックが若干和らいで、金融機関がまた融資再開し始めたのが、2021年〜2022年あたりです。首都圏でも、滋賀銀行や香川銀行が積極的にアパートローン貸し出しを増やしていましたし、トラストも融資基準が緩和してまた融資が出やすくなりました。
一方で、この頃から中古アパートが高騰して、なかなか良い物件が買えなくなりました。
もちろん私が投資を始めた頃も良い物件は瞬間蒸発していましたが、パラパラ良い物件があったのです。それが最近の傾向だと、売主サイドが強気すぎて、そもそも安い価格で出てこなくなったというのが私の率直な印象です。
そこで私は中古物件の購入はなかば諦めて、土地から新築アパート投資に振り切っているというのが、ここ2年くらい。
競争力のある間取りや内装をゼロからデザインし、自分が作りたい物件を作れるというのは、土地から新築の醍醐味でもあります。いろいろな困難はありますが、日々チャレンジして新しいことに取り組んでいきたいと思います。
土地に投資するか？建物に投資するか？
大家さんの中には「土地信者」の方がおられます。彼らの考えでは、価値のある土地を買ってコツコツお家賃でローン返済して、最終的には一等地の土地を手に入れるのが狙いでしょう。
たとえば築40年で土地実勢価値が5000万円のアパートを5000万で購入したとします。それが利回り10％なら、税金や修繕などありますが、大雑把にいって12年〜15年ほど運営すれば土地＋古アパートをタダで手に入れることができます。
土地実勢が5000万の収益アパートを、5000万で手に入れるということは、上にくっついてくるアパートは最初からタダみたいなものですから、とうぜんに癖があります。水回りが3点ユニットだろうと、居室が15㎡くらいだろうと、洗濯機がベランダにあろうと、がんばって運営していくしかありません。
一方で、私も含めた属性や自己資金に乏しい投資家は、なかなか1等地の物件は値が張るため買えませんから、土地が安く買える地方エリアの物件を買っていくことになります。
お金がない人は、まずはキャッシュフローを優先して投資していくのが王道になります。そしてキャッシュフローが50万、100万、200万と増えていくと、買える物件の規模も大きくなっていきます。
ここで地方→都心部にシフトするのか、築古→新築にシフトするのか、2種類の投資家さんがいらっしゃると思います。私は完全に後者であり、エリアをあまり変えず（私の場合は千葉）、築古→新築にシフトしてきたわけですね。
新築といえども地方エリアですから、土地ではなく「建物」に投資している側面が強くなるでしょう。経年劣化する建物からいつまでインカムを得て、どのタイミングで出口を取るのかは永遠の課題ですね。
私は2021年頃から築古での限界を感じたため、いまは一旦新築に突っ走ってますが、これが今後も続くかどうかは正直自分でもわからないところがあります。また築古に戻るかもしれませんし、このまま新築街道を突き進むかもしれません。
ただ一つだけ言えることは、土地値の築古を買って土地貯金をがんばるより、土地から新築をやる方が、今の自分にはワクワク感が強いということですね。イコール人生の充実でもあります。
人生を存分に楽しむために、お金はもちろん必要なのですが、札束を握りしめて墓場には入れません。
せっかく不動産にかかわる仕事をしているのですから、不動産そのものを楽しみ、自分のチャレンジと成長につながるものがその中にあれば、それこそが充実した人生と言えるのではないでしょうか。
土地に投資するか？建物に投資するか？これは誰もが一度は直面する課題でもあります。一番大切なのは不動産そのものを楽しみ、世の中に価値あるものを提供する意識です。
そういった意識さえあれば、自分がした仕事に誇りを持つことができると思いますし、将来年老いたときにも良い人生だったなと思えるはずですね。土地に投資するか？建物に投資するか？ぜひ一度深く考えてみましょう。
以下、関連記事です。
▼5年で脱サラを目指す不動産投資法というテーマで解説しています。
▼年収別で使えるアパートローンを一挙ご紹介してます。
